泰禾集团董事会换届:千亿地产巨头能否顺利降杠杆?

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  泰禾集团(000732.SZ)近日发布第五次临时股东大会决议公告,公司第九届董事会换届选举。

  

  公告显示,此次临时股东大会共表决选举了4名非独立董事、3名独立董事以及2名监事会监事。同一天,泰禾集团发布第九届董事会第一次会议决议公告,公司董事会聘任黄其森先生为公司总经理,聘任沈琳女士、葛勇先生、陈波先生、王景岗先生、邵志荣先生为公司副总经理,聘任姜明群先生为公司财务总监。

  2019年以来,泰禾集团先后有多位高管离职。经过此次换届及聘任之后,泰禾新的董监高正式集体亮相。

  

  泰禾集团主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营。拥有以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、园系、府系等系列为核心品牌的高端住宅地产产品,以“泰禾广场”、“泰禾新天地”、“泰禾中央广场”为核心品牌的商业地产产品。

  近几年,泰禾集团的报表营收及净利润一直保持增长,资产规模以较快速度扩张。截止2019年6月末,泰禾集团的总资产已经超过2300亿元。

  但是,在资产规模扩张的同时,泰禾也面临着一系列的挑战:负债率偏高、有息负债总额超过1000亿元、融资成本位于相对高位,面临较为紧迫的去杠杆压力。

  2018年初,泰禾股价曾经历一波飙涨,但随即掉头向下。当前,泰禾集团总市值约152亿元,较去年527亿的峰值,跌逾7成。

  新管理层如何带领这家总资产规模逾2000亿的房企应对挑战,化解一系列亟需解决的问题?

   2019中报:出售股权增厚利润

  最新财报显示,截止2019年6月末,泰禾集团实现营业总收入145.06亿元,较上年同期增长14.33%,实现归母净利润15.61亿元,较同期增长58.74%。

  

  利润的增长与出售公司资产与股权有较大关系。财报显示,2019上半年,泰禾集团的投资收益为7.49亿元,占利润总额的35.15%,较上年同期增长388.99%,其主要是处置子公司确认的投资收益。

  

   挑战一:总资产超过2300亿,但受限资产占4成

  近几年,泰禾集团的资产规模不断增长,同时总负债也整体呈增长趋势。

  

  财报显示,截至2019年6月末,泰禾集团资产规模达2386.36亿元,较上年同期增加30.83亿元。总负债为2018.75亿元,较上年末下降93.72亿元,但与上年同期相比总负债微升0.04%。

  与其他在A股上市的房企相比,泰禾集团的总资产及总负债均排在第13位,整体排名较前。

  

  但值得注意的是,公司的资产受限情况。截止2019年6月末,公司的受限资产合计约为981.44亿元,在总资产中占比超过40%,其受限的主要原因为借款抵押。

  

   挑战二:资产负债率下降,有息负债仍超千亿

  历年财报显示,2015-2017年泰禾集团的资产负债率持续上升,2018年开始小幅下降,截止2019年6月泰禾集团的资产负债率较上年末再次下降2.28个百分点至84.60%。

  

  从负债率走势图上来看,过去一年多,泰禾集团已经采取了一系列举措降低杠杆率。

  2018年底泰禾集团的有息负债为1375.26亿元。截止2019年6月底,公司有息负债较上年末下降超270亿元,但其规模依然超过1100亿元,在A股上市房企中排名第九。

  

   挑战三:融资成本偏高

  财报显示,泰禾集团的有息负债主要由银行贷款、非银行贷款和公司债构成。

  

  数据显示,目前公司的综合平均融资成本为9.3%。

  做一些简单的对比,根据财报数据:2019年上半年,金融街的整体平均融资成本为5.38%,金地集团的平均融资成本仅4.87%。相比之下,泰禾集团的综合融资成本明显偏高。

  从融资结构来看,泰禾集团非银行贷款占比较大是导致融资成本较高的原因之一。

  截止2019年6月末,公司非银贷款共计650.25亿元,在有息负债中占比达58.94%,该类贷款的融资成本超过10%。而融资成本相对较低的公司债,在有息负债中占比仅18.64%,其融资成本为7.68%。

  截止2019年6月末,泰禾集团持有未到期公司债共计7只。

  

  除境内公司债券,泰禾集团还发行了多只境外美元债。截止2019年6月末,公司持有的未到期海外债券情况:

  

  从数据来看,泰禾集团2018年发行的海外债券融资成本在8%上下,然而2019年7月发行的三年期美元债,其融资利率高达15%。

  根据Wind数据,我们统计了2019年以来内房企在海外共计发行的148只美元债,其中有53只债券的票面利率高于10%。而利率高于14%仅有5家,其中当代置业发行的1.5亿美元绿色优先票据,票面利率15.5%,也是其中唯一一家票面利率高于泰禾集团的内资房企。

  

  债券利率受到诸多外部因素的影响,但也在某种程度上反映出市场对于企业的风险定价。

  内资房企美元债还面临另外一个不可忽视的风险——汇率波动。在当前的外部经济和金融环境下,如何应对汇率波动,降低海外债券的综合融资成本,也是泰禾集团新管理层需要解决的问题。

  不过,金融市场也正在发生一些对房企比较有利的变化。Wind统计数据显示,2018年初至今国内公司债发行利率整体呈下行趋势。那么,对于泰禾集团来说,或许也是降低融资成本的好时机。(JW)

  本文作者:面包财经

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