美的置业的“千亿征途”

作者：李佳

谈及2019年的销售目标，美的置业（03990.HK）高级副总裁徐传甫在业绩会上表示，“1000亿的目标没有变，坚定的往前去推，下半年肯定是加快去化，公司正在采取各种措施，从供货、销售、去化各个环节推动，其他的都是在正常的有序的推进各项工作的进展。”

美的置业的千亿计划最早提出于2016年，彼时美的置业已经杀入行业百强，并以212.7亿元销售金额位列房企销售榜第78位，被业内视为粤系黑马。

董事会主席郝恒乐随之提出“四年冲千亿”扩张计划，目标是在2019年实现销售600亿，2020年冲刺1000亿规模。从目前来看，美的置业将千亿计划的时间点提前了一年。

今年上半年，美的置业连同合营企业和联营公司共实现合约销售金额约为人民币472亿元，同比增长约16.83%；合约销售建筑面积约为452.6万平方米，同比增长约14.44%。

根据9月6日发布的数据显示，今年前8个月美的置业完成607亿元，同比增长约18.09%，目标完成度达到60.7%，按照房地产上下半年业绩四六开的销售规律，美的置业今年大概率可以完成千亿销售额。

频繁高溢价拿地，“马拉松”变“冲刺跑”

在2018年业绩会上，郝恒乐曾明确指出：“美的置业是马拉松选手，无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路。”但从表现来看，郝恒乐口中的“马拉松”，变成了“冲刺跑”。

为了早日完成千亿，土储成为美的置业支撑业绩的关键。2019年，美的置业新增地块46个，新增面积将近1000万平方米，对应货值1254亿元。从城市的量级来看，一线、新一线城市为主，占比超7成。区域布局上，主要集中在长三角、珠三角、长江中游。

就在头部房企纷纷提出降速时，美的置业在拿地方面却表现得过为激进。数据显示，上半年美的置业的拿地金额达到了221亿元，其中多个项目涉及高溢价拿地。

2月27日， 经13.5小时、644轮竞拍后，美的置业以总价16.02亿元竞得徐州铜山区一宗商住地块，成交楼面价2425元/平方米，溢价率高达73%；3月21日，美的置业11.7亿元夺江苏常州宅地，折合楼面价6881元/平方米，溢价率55.17%；4月3日，美的置业以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地(3号地块)，溢价率约86.6%；4月20日，以7.65亿元竟得衡阳[2019]拍字01号地块，溢价率为44%；3天后又以28.57亿元竞得武汉编号P028号宗地，溢价率为72.9%。

2018年全年，美的置业凭借790亿元合约销售额位列房企排行榜第39位，但其总土储货值和土储面积却分别位于32位和19位，排名较高。今年前7月，美的置业拿地金额将近250亿元，位于排行榜第26位，同样远超同规模房企。

截至2019年6月30日，美的置业共有210个物业开发项目，通过合营企业及联营公司参与39个项目，覆盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市，拥有土地储备总建筑面积约为5251万平方米，对应货值5500亿元，土储成本1406亿元，平均地价约为每平方米人民币2677元。

业绩发布会上，问及公司下半年的投资意向，郝恒乐表示，会坚持城市升级的基本策略，在高价值的城市看准时机，坚定不移地进入。

收入结转效率降低，盈利能力增强

上半年，美的置业通过产品标准化、流程精细化、团队专业化，提升房地产开发链条的协作水平，提高开发效率。同时，公司加快数字化转型，将信息化运用贯穿于整个房地产开发的全生命周期，提高管理效率。通过更专业化的财务管理，提高资金使用效率和周转率，从而实现快速开发、去化和回款，确保企业稳健运行。

近年来，美的置业的去化压力持续减轻，今年上半年反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”降至2.13，低于行业中位数。

从近五年来看，美的置业的收入结转速度在不断下降。2017年美的置业的预收账款周转率为0.65，同比下降21.69%，2018年也维持在0.65的水平。上半年，美的置业的预收账款周转率仅为0.22，位于行业较低水平。

盈利方面，美的置业上半年营业收入及利润均实现了稳健快速增长。上半年，美的置业实现营业收入约为142亿元，同比增长33%；核心净利润约为19亿元，同比增长28%。

从收入结构来看，美的置业目前仍专注于地产开发领域，物业开发及销售业务贡献收入138.84亿元，占比达到97.8%；物业管理服务贡献收入2.14亿元；租赁、酒店及文旅总共贡献营收9622.7万元。其中物业管理业务营收增速达到35.75%，略高于物业开发及销售业务，是三个板块中增速最快的。

值得一提的是，美的置业毛利率自2017年以来增长明显。2017年，美的置业的毛利率仅27.64%，2018年增至32.72%，今年上半年又增加到35.88%，盈利能力逐渐增强。

短期债务压力较重，偿债能力较差

土地市场的激进扩张，也导致了美的置业债务压力的攀升。

截至2019年6月，美的置业有息债务余额541.85亿元。其中，短期借款100.54亿元，一年内到期的非流动负债14.39亿元，长期借款366.45亿元，应付债券60.48亿元。期末调整后的资产负债率为80.19%，较2018年末下降了0.38个百分点；净负债率为95.6%，较2018年末下降了2.4个百分点。

客观来说，近几年美的置业的负债率的确改善明显，尤其是净负债率仅用两年时间就下降了500多个百分点。不过，如果从债务总额及结构来看并不乐观。同时，目前美的置业的杠杆指标均仍处于行业较高水平，特别是扣除预收账款后的资产负债率，远超行业均值。

截至2019年6月30日，美的置业负债总额从去年底的1537.35亿元增至1861.66亿元。在负债结构中，流动负债更是高达1418.68亿元，占总负债的比重达76.2%。即便剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的合约负债745.41亿元后，流动负债与非流动负债之间的比重也达到152%。可以看出，美的置业短期偿债压力较大。

房企剔除预收账款影响后的速动比率和现金比率，能够相对真实地反映企业的短期偿债能力。今年上半年，美的置业调整后的速动比率为0.95，较2018年末的0.9上升5.6%；调整后的现金比率为0.29，较2018年末的0.24上升20.8%。但两项指标都还不及行业中位数水平，短期偿债能力仍待增强。

值得注意的是，美的置业经营性现金流净额连续4年告负，2016年至2018年分别为-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元，财报显示，今年上半年，美的置业的经营性现金流金额为-82.66亿元。可以看出，美的置业资金状况并不乐观，美的置业在招股书中也坦言“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力，并对其经营活动造成不利影响。”

反映企业长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”显示，上半年美的置业该指标为0.50，位于行业1/4分位数水平。同时，美的置业的长期偿债能力指标已经连续5年位于行业低位，显示出其较差的长期偿债水平。

为实现千亿目标，与行业趋势背道而驰。激进拿地、债务压力攀升、现金状况不佳，美的置业的“坚持”意义何在？