LPR实行与你相关：买房贷款新诀窍、衡量理财收益的新标准

8月17日，中国央行宣布，各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。新政实施一月有余，储户对这种新的利率定价基准很陌生，也产生了很多疑问。金库君也收集了一些储户关注的焦点问题，借此机会和大家聊聊。

问题一：房贷利率越来越高?

在“房住不炒”的总基调下，购房贷款可不仅仅是贷款利率的事，还是能不能贷和贷多少的事。今年公积金贷款额度降低便是证明。那么，个人贷款买房的利率会上调吗?

对此，金库君只能说个人购房贷款将呈现出明显的差异化。对于此前利率打折的地区来说，LPR的实施会令购房的成本提高;但对于住房严格限购的地区来说，购房成本并未上升，一些信用高的储户甚至能获得更加优惠的贷款利率。

居民房贷大多属于长期贷款，应该采用5年期以上的LPR利率为基准。1年期LPR利率可能会更市场化，而5年期以上LPR利率或仍会有所指导。例如，9月20日，新版LPR第二次报价出炉：1年期品种报4.2%，较8月的4.25%下调了5个基点;5年期以上品种报4.85%，保持不变。

问题二：房贷利率周期如何选择?

新政实施后，是不是意味着借款人无法获得更低的利率了呢?答案是否定的。10月8日起，房贷利率重定价周期更为灵活。个人住房贷款利率重定价周期可由借款人与银行协商约定，最短为1年，最长为合同期限。

比如，某借款人可以按确定的利率，先还一年钱，一年后，再按当月5年期LPR重定利率，再还一年，如此循环，直至还清贷款。当然，他也可以和银行协商其它还款周期，2年、3年、5年......

周期的灵活性意味着借款人有机会获得更低的房贷利率。

新定价制度下，个人首套房贷利率不得低于同期限LPR，二套房不得低于同期限LPR加60个基点。而目前，居民房贷平均利率是5.53%，借款人可以根据自身的情况选择房贷利率周期。

比如，金库君建议选择公积金贷款的借款人按最长合同期限执行，毕竟公积金贷款利率足够低，对公积金贷款利率暂不做调整并不意味着以后也不调整，且取消公积金购房利率优惠的声音一直不断。而选择商贷或组合贷的借款人可以考虑每年一次的调整机会。

长期看，住房贷款利率每年一次的调整机会，对减少借款人的综合利息支出是利好。

问题三：银行理财产品收益率高还是低，标准是什么?

银行理财产品的收益率与理财产品的期限、种类、门槛、风控等诸多因素有关。在这里，我们只谈利率因素。以往，储户们总是习惯通过一年期定期存款利率或同期国债收益率去对标银行理财产品的收益率，这本身没有毛病。

例如：2010年10月至2011年7月，央行连续5次加息，一年期定存利率由2.25%上调至3.50%，一年期银行理财产品平均收益率相应地由2.70%上涨至5.25%。

但很多细心的储户会发现，近些年来，一年期定期存款利率与理财的收益率逐渐扩大，购买理财产品经常是货比三家，或者只凭着经验判断收益率的高低。对于风险厌恶型的储户来说，银行理财产品从“保本保息”进入到“风险性较低、历史收益稳健”的时代。那么，究竟如何判断一款理财产品收益率的高低呢?

金库君建议储户们参考MLF(中期借贷便利，俗称“麻辣粉”)的利率。

为什么是“麻辣粉”而不是其它呢?央行副行长刘国强在国务院的例行政策吹风会上曾表示：“中期借贷便利期限以1年期为主，反映了银行平均的边际资金成本”。

目前MLF的利率是3.3%，也就是说储户“借”钱给银行理财的市场化公允利率是3.3%。因此，对于风险偏好低的普通投资者而言，理财年化收益率高于3.3%，都可以纳入较高收益一类;反之，则说明收益偏低。

问题四：LPR与哪个投资品种的相关度最高?

金库君认为是债券市场。过去一段时间，MLF的操作利率其实是上调的，由2016年底的3.0%上调到目前的3.3%。那么如果LPR完全参考MLF的调整来定价，那么LPR的下调空间可能不大。

本次贷款市场报价利率(LPR)改革，一个非常重要的影响，就是未来贷款利率定价，更多参考债券市场。银行对企业发放贷款的时候，将重点参考相近资质的债券市场收益率。

因为债券市场对经济基本面是很敏感的，如果基本面预期不乐观，那么债券收益率下行，进而带动贷款利率和全社会融资成本下行。

问题五：利率市场化储户吃亏了吗?

很多储户都把投资市场的二八法则套用到利率市场改革中去，臆想着自己是“弱势”、“吃亏”的一方，却从来不去想“双赢”这个结果。在调查中，很多储户都曾预判LPR会高于改革前的利率水平，还有部分企业赶在新政实施前做贷款。

但现实又是如何呢?

8月20日上午9点，全国银行间同业拆借中心发布的新LPR数据显示：一年期LPR是4.25%，比原来基准利率降了10个BP，比以前老的LPR降了6个BP，这充分说明利率市场化引发了银行间的良性竞争，最终使储户收益。

在金库君看来，LPR的全面落地仍需时日。一方面是银行的行事风格决定的，只有在一切明朗之后才会开始行动落实这项政策。另一方面，银行针对LPR新政的落实也需要比较全面的部署，不仅包括培养工作人员对于LPR的理解，也包括银行对自身核心系统、信贷系统、短信系统的改造。