活下去:华润置地的活法 焦虑的产业大王梦

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  活下去,喊到今天,不管是当初是否出于自身企业处境还是预示楼市大环境,首先我们来回顾下今年的形势。

  来自中原地产研究中心的统计数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次!相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。而仅仅8月份的房地产调控政策,就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次,60次、41次、46次和56次。

  随着政策趋紧,针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端,7月份以来,银保监会和央行连续5次发布政策,加强房企融资行为管控。

  在目前楼市“住房不炒”的基调下,房企不能像过去那样粗线条发展,只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了,对于大型房企来说,是一次大的博弈,强者愈强。

  盘点大房企的活法,会有些新的发现。

  对于华润置地这家企业,不是活下去的问题,而是怎么活得更精彩。

  在目前楼市“住房不炒”的基调下,房企不能像过去那样粗线条发展,只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了,对于大型房企来说,是一次大的博弈,强者愈强。

  华润置地的活法

  快周转+高毛利模式、产业大王也焦虑

  

  图片来源网络

  数据显示,2018年全年,大量高毛利项目集中结算下,华润置地综合毛利率一度达到48.1%。

  全年累计投资物业实现租金收入约人民币95.76亿元,按年增长27.9%;华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约人民币2106.75亿元,总合同销售建筑面积约1198.93万平方米,同比分别增长38.46%及25.24%。

  据统计,2018年,在境内外45个城市总计收购了98宗土地,总楼面面积2190.3万平方米,应占楼面面积1590.69万平方米,权益土地出让金983.13亿元。共9个商业项目开业,至此,华润置地共开业购物中心40个。

  “X”个转型焦虑

  华润置地的商业模式,总结为“2+X”。

  “2”分别是是住宅开发与商业地产,“X”则是多元化业务,包括城市更新、物业服务、代建代运营、康养地产、长租公寓、产业基金、文化体育等。

  截至2019年6月30日,华润置地商业地产总建筑面积达950万平米,购物中心方面,已开业万象城/万象天地22个,万象汇/五彩城13个,储备项目48个。另有管理输出购物中心项目27个。上半年,华润置地投资物业整体实现营业额57.0亿元,同比增长30.4%。

  从财务层面,华润置地的转型成果依然难以量化。成熟期的,只有物业管理和建造装修。

  产业大王的焦虑:高毛利逝去、疯狂拿地、负债高企、屡陷“质量门”“罚单门”

  失去的高毛利时代

  2019年半年报显示,公司综合毛利率为38.2%,比2018年同期48.1%有所下降。实现签约额人民币1,188亿元,按年增长26.0%。投资物业实现营业额人民币57.0亿元,同比增长30.4%;其中,购物中心业务营业额人民币42.9亿元,同比增长39.5%;写字楼业务营业额人民币6.9亿元,同比增长11.9%;酒店业务营业额人民币7.2亿元,同比增长5.6%。

  截至2019年6月30日,华润置地资产总计7270.79亿元,较2018年上半年同期资产总额6557.43亿元同比增长10.88%;其中,流动资产总额为5057.25亿元,非流动资产总额为2213.54亿元。现金及银行结存为631.6亿元,净有息负债率为43.6%。

  持续拿地

  2016年,华润置地的全年拿地金额也不过626亿元。

  2017年,其全年拿地金额就增长66%人民币1044.7亿元增持了64宗土地。

  2018年全年,华润置地更是以总地价人民币1513.5亿元获取了103个项目。

  2019年前7个月,华润置地斥资超过900亿,购入48宗土地,总楼面面积1233万平米。

  截至2019年6月30日,华润置地在营投资物业规模位于行业前列,总建筑面积达950万平米。土地储备已覆盖全球75个城市,总土地储备面积达6,737万平米,一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达84.6%;

  负债抬升

  发布的2019年中期业绩报告显示,华润置地的总负债已经超过5300亿元,半年时间总负债上升了620亿元,其中流动负债总计3852亿元,非流动负债超过1518亿元。过往财报数据显示,华润置地2014-2018年的总负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元,五年时间总负债增长2298亿元。

  其中,流动负债为3852.48亿元,与去年同期相比上升了37.12%;非流动负债中的银行借贷一年后到期的金额为989.02亿元,与去年同期相比,增加了27.03%。

  融资:

  面对巨额债务频繁。据统计,今年上半年,华润置地发行9笔融资,总融资金额高达398亿元,融资总额超去年全年的净新增融资金额394亿。

  截至2019年6月底,华润置地综合借贷额为1459.6亿元,比2018年底增加10.4%,不过整体融资成本为4.45%。另据数据显示,2014-2018年,融资成本分别为4.47%、4.63%、4.23%、4.13%、4.47%,整体融资成本不高。

  一边是加速拿地,一边是融资补血,这在业内人士看来,却是一种对赌策略。

  陷“质量门”、“罚单门”

  2018年9月,由华润置地开发,的知名高端楼盘“昆仑域”项目,被百余位业主拒绝收房。这些业主的拒绝理由为——“昆仑域”房子因与前期的宣传“差距甚大”。

  2019年6月,华润西山墅在交房的过程中,同样有媒体报道了相关业主的投诉。

  2019年4月,郑州华润置地曾因存在建设单位未重新取得施工许可证、擅自施工等问题,被郑州市城市管理局开出了一张约196.45万元的罚单。

  2019年7月,华润置地旗下北京昌平区昌平区华润智慧中心(项目推广名为华润未来城市),在未取得商品房预售证之前就提前收取客户认筹金。事件曝光后,北京市住建委要求华润置地退还已收认筹金,并对其无证售房行为进行高额处罚。

  另据统计,仅在2019年上半年,华润置地淄博、威海、北京等多个旗下子公司已经数次被罚。

  这些都是房企发展过程中绕不开的问题。

  华润置地的表现,虽在央企里也一直拼不过中海地产,距离万科、碧桂园、恒大这些半年销售三、四千亿的头部房企,也差几个身位,但从行业第9的排名来说,还算是个优等生。

  从最新发布的月报来看,华润置地确实也实现了计划中的发展节奏。不过,在7-8月间,华润置地相继为苏州、广州、汕尾和温州等地多个项目公司寻找合作方。有市场分析人士认为,市场下行压力下,此举将加速项目开发,加快回笼资金。

  经历了上半年的大肆拿地后,我们的“产业大王”或许需要更冷静?中华网财经将继续关注。

  (中华网财经综合 非鱼 部分信息来源百度检索)

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