报告:核心城市房价停止上涨 二手房成交量较快下滑

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  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了2019年9月份的《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示,今年8月核心城市房价基本停止上涨,自4月份以来房价涨速总体趋缓。从近1年的房价总体走势看,剔除季节性波动,核心城市房价总体呈下降态势。

  报告显示,一线城市房价以下跌为主,北京上海跌幅略有扩大。2019年8月,一线城市房价平均环比下跌0.125%。其中北京环比下跌0.69%,跌幅比上月扩大0.31个百分点;上海、广州房价继续保持稳中微降的态势,上海环比下跌0.41%,广州环比微跌0.04%;深圳房价环比虽上涨0.64%,但涨速比上月下降了0.34个百分点。从二手房成交量指数看,在房价趋于平稳的同时,核心城市二手住房成交量仍快速下滑。成交量的快速下滑,表明短期上涨动能减弱,房价难以有力反弹。

  再看三四线城市,其短期房价总体由涨转跌。2019年8月,三四线城市房价平均环比下跌0.663%,涨速比上月收窄1.878个百分点。受北京市场下调等的影响,2019年8月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比仍下降2%,降幅比上月扩大0.72个百分点。从近1年的情况看,在总体平稳的背景下,少部分房价基数较低三四线城市如南阳、唐山、太仓、洛阳、呼和浩特等,在“填谷”效应的推动下近1年仍然累积了不小的涨幅。

  与此同时,反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金在5月至7月上涨之后,8月开始由涨转跌。核心城市住房租金下降主要是由于租房市场即将进入季节性淡季,因此仍属于正常的季节性波动。与2018年相比,2019年的住房租金季节性波动有所减弱,市场表现更为平稳,这与长租公寓热退潮有一定关联。

  报告分析,住房限购政策面临边际性调整,但短期不会对市场产生重要影响。自2010年北京首次推出住房限购政策以来,住房限购政策实施的最长时间已经接近10年。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段,虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用,但是也在一定程度上降低了市场效率。随着土地等重大制度改革的推进、长效机制的逐步建立和全国房价趋于平稳,部分城市住房限购政策有一定的边际性调整需要。尽管如此,房地产政策仍将总体保持延续性与稳定性,短期不会对市场产生重要影响。

  对于短期内的市场走向,报告预测认为:

  一是一二线城市房价稳中趋降,金九银十也难有起色。一方面,一二线城市二手住房成交量显著下降,市场短期内缺乏上涨动力;另一方面,政策层面也对房地产投资投机提出了严控要求,各种信贷优惠政策均要求不得应用于房地产领域,各地出台的各类调控政策总体上将维持现状,短期内也难有大的调整。

  二是三四线城市房价走势仍将分化,上涨、回调及停滞并存。三四线城市的市场差别较大,短期难以出现一致走势。具体来说,受房价水平相对较高、一线城市市场不景气等因素的影响,一线城市周边的三四线城市房价以回调为主;部分相对偏远的三四线城市,房价在上一轮的全国房价上涨周期中变动较小,或将继续延续“填谷”行情;其它一般三四线城市受大环境影响房价上涨动力减退,但房价下跌的空间也有限,市场表现以成交量下降、房价相对平稳为主。

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