背靠中交集团,绿城中国要“换挡提速”

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  二十年来,绿城中国一直着力于打造中产阶级改善型住宅、高产阶级尊享型住宅。

  公司精品住宅项目在业界也是很有口碑。某种意义上可以说公司代建业务之所以成长这么快,也是得益于其精品工程。

  不过随着公司代建业务崛起,绿城中国的房地产开发业务相对保守、落寞了些。这个局面或将随着中交系入主绿城而改变。

  在2019年中期财报中,绿城中国又重提拿地战略,依托大股东中交集团深厚实力,绿城中国会有望迎来新的发展"春天"吗?

  与中交集团又一联姻

  中交集团自2015年入主绿城中国(以下简称绿城)后,两家合作开发物业项目的新闻就不断被曝出。

  9月24日,绿城(03900-HK)又公告一则喜事。公告称,哈尔滨绿城置业与中交东北投资和哈尔滨地铁置业开发签订组建项目公司协议。

  合营公司初始注册资本为4500万元。其中,哈尔滨绿城置业、中交东北投资、哈尔滨地铁置业开发将分别出资2070万元、450万元、1980万元,分别占注册资本46%、10%以及44%。

  三方组建合营公司还涉及关联交易。中交东北投资是中交集团间接非全资附属公司。中交集团及附属公司最新持有绿城中国股份约6.25亿股份,相当于其已发行股本约28.78%。

  一则公告曝露绿城中国背后资本大鳄,原来公司与"巨无霸"企业中交集团还有交集。

  中交集团最早入主绿城是在2015年3月。彼时中交集团以60.15亿港元总对价收购绿城5亿多股份,当时收购价是每股11.46港元。

  紧接着2015年6月,中交集团再以每股11.46港元收购绿城1亿股股份。截至2015年末,中交集团持有绿城约28.9%股份,成为绿城单一最大股东。

  在股东变更后的两年多时间里,两家风平浪静各自相安。进入2018年以来,绿城与中交的合作开始密集起来。两家不仅成立合营公司,还在天津、广州等地合作拿地。

  在绿城与中交集团合作密切之余,往往容易让人忽略绿城其实还有一个大股东九龙仓。

  2012年6月,绿城中国引入九龙仓做战略性股东。九龙仓共计投资41.6亿元,持有公司已发行股份总额25%权益。

  代建业务要"喧宾夺主"?

  已经习惯与大股东并排行走的绿城,与主流房企"激进"扩张相比,近年走得越来越"保守"。公司的房地产开发业务在外界的认知里,风头尚不及代建业务。

  2019年上半年,绿城取得合约销售额743亿元。其中,投资项目合同销售收获约494亿元,代建项目合同销售金额约为249亿元。

  绿城代建业务起步较早。2010年9月,公司启动商业代建、政府代建以及资本代建等业务,这是公司轻资产模式的萌芽,行业鲜有竞争者。

  2015年9月,基于全新的发展需要,公司成立绿城管理集团,拉开代建业务序幕。彼时公司还收购绿城鼎益及绿城时代,并入绿城管理,成为公司对外品牌、管理、资源输出的主体。

  发展十年,绿城的代建业务已经做成中国最大品牌。财报显示,截止2019年6月末,绿城代建管理项目合计317个,规划总建筑面积约7284万平方米,预计总可售金额4194亿元,

  绿城在2018年财报中表示,在保持传统房地产开发业务同时,绿城仍将继续布局代建业务、生活服务业务,建筑科技业务等,将创新业务和综合产业作为公司新利润增长点。

  公司的创新业务应该是指搭建金融平台。2018年12月,绿城27.18亿元收购百年人寿的消息铺天盖地。

  不过2019年8月绿城公告,这一收购计划未被批准。绿城搭建金融平台的计划也告吹。

  将拿地列为发展计划,公司要回归主赛道?

  绿城崛起于中国经济最发达的浙江省,公司坚持品质发展道路,在泥沙俱下的行业发展初期,成为一股清流。

  绿城房子的好口碑也离不开创始人宋卫平的行事风格。最有名的是宋卫平怒砸景观石,用近乎偏执的态度表示对品质的苛求。

  不过就是这一位创业元老,却于2018年7月告别绿城。取而代之的是中交系张亚东接任。

  新帅赴任在"风雨交加之际",2019年内外部环境显示,房地产行业都跌入周期底部。

  2019年上半年,绿城营收186.58亿元,同比下降44.4%。股东应占利润约为20.58亿元,同比下降11.9%。

  公司新当家人张亚东曾在今年中期业绩发布会上表示,公司业绩已经达到历史低点。

  在内忧外困之际,绿城靠现有的传统房地产开发业务、代建业务,以及房地产产业链上的延伸服务等能走出困境吗?

  首先就公司引以为豪的代建业务来说,绿城管理竞争者越来越多。房地产行业见顶已成行业共识。很多房企都进入代建行业,万科、建业、蓝光的代建业务也是非常成熟。

  竞争者越来越多,切都是行业品牌资质较高的龙头房企,房地产代建领域也不平静。未来绿城管理的业务或也将受冲击。

  绿城另一主营房地产开发业务又走得相对保守。从近年拿地和总的土储看,公司拿地力度一直不高。每年末的总土地储备甚至有下降趋势。

  

  张亚东曾在2019年3月一场会议上直言,业绩下滑根本原因是手上没有项目。没有货就没有营销、没有回款,也就没有投资。这是投资拿地问题,投资管理是绿城中国的短板。

  今年上半年,绿城又欲重回房地产开发主赛道。公司在2019年中期财报中表示,将加大投拓力度,推进多元化拿地方式,扩充土地储备。

  在中期业绩发布会上,张亚东表示,给我们三年时间,一定会把各项指标调整好,成为行业优等生。

  作为一家混合所有制典型房企,绿城这两年的优势也逐渐在释放。背靠中交集团深厚实力背景,又不乏民营企业运营灵活性机制,公司未来稳健发展还是非常有保障的。

  作者|李莹

  编辑|李雨謙

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