【伴公汀】安置房源与周边商品房价格持平,资金压力大,上海旧改中这些“难啃的骨头”如何解?

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  今天,市十五届人大常委会第十四次会议听取了市人大城建环保委关于本市旧区改造工作推进情况的调研报告。

  记者了解到,市人大城建环保委自今年5月启动监督调研,组织市人大代表先后赴杨浦、黄浦、静安、虹口、徐汇、普陀等区,实地了解各区成片和零星地块二级旧里以下房屋改造情况。从调研情况看,在市、区共同努力下,目前旧区改造和旧住房综合改造工作克服重重困难,呈现加速推进的态势。

  据统计,截至8月底,旧区改造已完成43.8万平方米、2.28万户,分别占全年指标的87.6%和91.2%,预计全年可以完成55万平方米、2.9万户。

  各区旧改项目都明显提速,但也仍面临不少难点和瓶颈。

  “剩余的旧改地块都是‘骨头中的骨头’,攻坚难度越来越大!”常委会委员认为,当前旧改存在的一些瓶颈问题如不有效解决,对后续旧改项目的加快推进将形成制约。

  这些难啃的骨头都体现在哪里,有什么对策?

  多数居民倾向于选择货币化安置 ,资金平衡难

  巨大的资金压力是当前及今后市、区两级政府推进旧改工作面临的首要难题。

  调研发现,旧改地块前期房屋征收成本巨大,在当前稳控房价的背景下,土地出让价格下行,地块成本收益倒挂已成为常态。

  其次,不少旧改地块都有风貌保护要求,地块成本难以平衡的矛盾进一步凸显,个别区一个地块就要亏损上百亿。另外,部分区域安置房源价格已与周边商品房价格基本持平,绝大多数居民倾向于选择货币化安置,造成按规定比例配套的安置房源大量积压,项目现金沉淀猛增,进一步加剧了各区资金紧张。

  调研发现,目前推进的旧改地块虽然总体签约率在99%左右,但因为极少数居民不支持,需走司法程序,平地收尾周期长,项目的财务成本巨大。由于房地产市场调控、经济增速放缓、财政收入紧缩等多重因素叠加,黄浦等四个区的旧改资金投入压力日益加重,有的区已基本没有举债空间,后续旧改资金投入的问题将会越来越突出。

  【对策】

  “骨”与“肉”地块合理搭配

  去年以来,市政府有关部门优化、细化了规划土地等支持政策,多渠道解决旧改资金筹措等难题。通过“预供地”、规划调整、容积率转移、与优质资源地块捆绑出让等方式,支持地产集团与各区合作,着力解决地块资金平衡难题。

  委员们建议,要共同推进旧改地块与优质资源捆绑等扶持政策的落地。与优质资源捆绑开发是目前解决旧改地块资金平衡问题的一项积极举措,市政府有关部门要会同各区政府加强优 质资源的梳理,锁定一批优质资源清单,实现“骨”与“肉”地块合理搭配,推进这一政策的落地,保护企业参与旧改的积极性和可持续性。

  730万平方米历史保护建筑中,200万分布在旧改区域

  从“拆改留”到“留改拆”,加强城市有机更新和风貌保护对旧区改造工作提出了新的更高的要求。据了解,本市中心城区保留保护的730万平方米里弄建筑,其中有200多万平方米分布在旧改区域。

  “哪些需要作为建筑单体来保留保护,哪些只需要保留保护整体风貌和城市肌理,哪些建筑需要局部保留、构件保留,哪些建筑可以移位复建,哪些可以拆除重建?”委员们表示,目前,有关部门已总体完成风貌评估和甄别工作,但落实到每个旧改地块具体保留保护哪些建筑,以什么形式保留保护,还有待进一步明晰。

  调研中,有意见提出,市政府有关部门的甄别认定工作仍较为原则,一些确定保留的建筑质量很差,且早已超过建筑设计使用寿命,需要投入很大的人力物力去维护,保留价值不高,保留下来的建筑怎么改、能否拆及配套政策都不是很明确,给旧改工作推进带来较大困扰。

  【对策】

  处理好风貌保护与旧区改造的关系

  “进一步处理好风貌保护与旧区改造的关系。”市人大城建环保委主任委员崔明华建议,有关部门应统筹好风貌保护与民生改善、区域转型升级、建筑活化利用的关系,既保留有必要保护的历史风貌,又最大程度地促进民生改善、地区发展。

  代表建议,在评估甄别的基础上,进一步细化明确旧改地块范围内保留保护的对象、标准和方式,便于加快推进规划实施方案的编制和房屋征收工作。同时,进一步探索和创新保留保护建筑的活化利用方式,结合地区发展导向、功能定位和产业配套,更加科学、灵活地处理保留保护与更新利用的关系。

  扶持政策落地仍有一定难度

  调研发现,市政府有关部门为助推旧区改造出台了一些创新举措和扶持政策,但有些政策措施较难落地。譬如开发权转移,其核心是容积率转移,设想很好,但目前只有较为原则的政策,探索试点基本局限于一个区范围内邻近地块之间的转移,跨区转移尚未实现突破。

  而且即使在同一个区域内,如果地块属于不同的开发主体,开发权转移政策也很难实施。有的区旧改任务很重,而其土地面积40% 以上都有风貌保护要求,新增建设用地几乎没有,客观上也很难享受容积率转移政策。

  【对策】

  完善落实开发权跨区转移政策

  委员们建议,深化开发权转移等创新举措的实施策略研究。市政府有关部门要针对各区目前操作中存在的问题和瓶颈,细化、优化政策的实施办法,指导和推进政策落地。进一步完善和落实开发权跨区转移政策,推进建立全市统一的价值评估体系和核算机制,制定相关方案并指导开展试点工作。同时,结合地块和区域实际,积极研究容积率精准管控、弹性管控等措施。

  本文来源:上观新闻

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