公寓产品率先开始变革,究竟会不会冲击商品房市场?

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  公寓产品自面世之际就一直饱受争议,一个不能落户的问题似乎直接就给公寓宣布了“死刑”。这样的房子连日后买卖都是大问题所以必定得不到消费者的认可。但是近期随着房地产调控与人才引进并进的不断深化,“买公寓落户”的做法近期再度引发了市场的关注。

  

  9月16日,“宁波发布”官方微信消息称,从9月15日起,宁波市正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件,取消老年父母投靠落户限制,并新增了租赁落户和投资创业落户,明确规定“商业用房或办公用房可落户”,即购买公寓也可落户。

  

  其实,宁波并不是推行公寓落户的“排头兵”。早在2018年,六安、长沙和佛山就相继出台了类似的公寓落户的政策。所谓公寓,即在商办用地上开发的居住产品。公寓的地价相比住宅用地便宜,且大部分为精装修,一些还有酒店式服务,总房款相比同区位住宅更低。但由于是商业用地,公寓的土地使用权通常只有40~50年,且不能落户,也没有学位。随着各地新政的实施,购买公寓也可以落户的政策不断普及。

  

  但是公寓与普通住宅不同,公寓是以商业立项,设计成住宅产品的一种业态,水、电、物业费的标准通常高于住宅。在部分业内人士看来,按照当前楼市调控的主基调,对商办类和公寓项目的做法应该是严控,不能作为落户的渠道。比如,2017年,北京对商住类产品实施了比住宅更为严厉的限购政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月,厦门推出最严“禁公寓令”,规定商办项目改造成为公寓类住宅的,甚至可无偿收回土地使用权。

  

  此次宁波市放宽“公寓落户政策”或许是去库存的另一种形式。在很多二三线城市,公寓类产品普遍存在过剩的现象,据统计,长沙市的公寓空置率高达30%。究其原因,主要是因为此前几年商业用地供应量过大,近些年在土地出让中,虽然商办地块占比有所下降,但综合类土地中也包含商业部分,相比纯住宅产品而言,公寓类产品的去化速度要慢的多。以出台“买公寓落户”的城市为例,根据湖南中原地产的统计,截至今年6月末,长沙市商办公寓存量面积为162.7万平方米,达近两年最高。按照当前的消化速度,该类产品的去化周期为16.8个月。所以,此次宁波市出台“公寓落户政策”的去库存目的也十分明显。

  

  “公寓可落户,这其实属于一个倒退政策。”一些城市在土地出让时商业地块规划过多,导致商业地产过剩,而在限购政策下,无论是投资需求还是刚性需求均被遏制。因此,一些城市通过给予公寓落户、入学,甚至民水、民电、通燃气等政策,在化解商业库存的同时,也是对房地产市场各类需求的一个补充。未来公寓市场或许会对商品房市场形成一股不小的冲击。

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