Hello大家好，我是天津楼市情报局局长小五哥，一个夏天都没跟大家见面了。
最近天津楼市可真是“忽冷忽热爱感冒，刮风下雨怎知道”，整体还是一个分化的格局。
在这个节骨眼，有关楼市的政策啊、房贷啊、大规划啊，大家也不必绞尽脑汁去打听研究了。
所有的就一个字“稳”，绝对不会出“幺蛾子”，一切都以给祖国妈妈过生日为大前提。
虽然信息枯竭，但小五哥还是给大家淘换来几个，十一聚会也好显摆一下是不？
TJ REM CIA
天津10月8日以后的房贷利率？
从10月8日开始，全国房贷利率就要开始“新玩法”了9月20日。
央行已经公布了最新版LPR，1年期为4.20%。
那么10月8日之后，天津房贷利率要加多少基点，这是买房人最关注的。
为了撬开银行内部人员的嘴，小五哥是百般拷问，在承诺不承担任何责任的情况下，银行人士才透露出：
天津10月8日之后的房贷利率为：首套LPR+30基点；二套LPR+60基点。
这就相当于此前的首套上浮5%，二套上浮10%的标准，一定会是个维稳的状态，买房人可以不必太担心。
未来LPR的趋势大概率是会下降的，所以选择“一年一调整”会比较划算。
小五哥个人意见哦，仅供参考。
PS：不要抱有幻想，现阶段房贷利率不会降。
TJ REM CIA
绿城在天津的又一个新项目
有一块地，10年前的地，如今被绿城看上了。
就下面这块，2009年，住宅集团以楼面价2871元/平米摘得，案名叫“华城紫境”。
本来今年想卖到富力津门湖的价格（洋房均价3万/平米左右）。
华城紫境位于西青区环内密云路和西青道交口，紧邻南运河，是70年产权的居住用地，当年的出让文件中注明该地块用途为限价房。
2018年项目补缴土地出让金约14.8亿，并配建2万平米棚户区改造定向安置房。
这样一来，该地块楼面价约9000元/平米。
高层分别为21、24、30、33、34层到顶；小高层为10层到顶；洋房为7层到顶，约2000套房源。
据透露，该项目将与绿城合作，由绿城操盘。
很神奇，本来不起眼的一个项目，因为绿城的加入，可能会成为一个红盘。
注意，这个项目将出现“罕见”的34层高层。要知道天津“控高”之后，26层以上的住宅就绝迹了。
虽然高低配不讨喜，但确实可以拉低入手绿城房子的门槛。
PS：好事多磨，希望绿城这次能从自己的“武器库”中，多拿出点“厉害货”。
TJ REM CIA
表面冷淡，并不代表背后不火热
最近几个月，新天津人落户成绩还是很不错的。
虽然官方惜字如金，始终没公布具体数据，但小五哥通过敏感的神经，还是感到了一丝的“热闹”的气息。
先看几张图。
武清区行政许可中心
武清区、河北区行政许可中心
尤其是武清区，大清早去都要排队。
所以也就不难解释为什么武清区楼市能走出个独立行情。
3月小阳春之后，其他板块二手房都在降，但武清高铁周边价格还在涨。
新房也同样，像武清商务区的香雍玖和都卖起了房号，10万一个；杨村的奥园誉雍府9月20日内部认购，210套房子认购了近170套。
市区也有一些“反应”，南开1911的购房者中，新天津人占比约20%。
从贝壳找房的内部数据来看，二手房购房者中外地人占比约60-70%。
像新开盘的津门正荣府，新天津人占比也是很高的。
所以，今年虽然表面没公布落户数据，但事实上，新天津人在不停的进场。
天津楼市在很大程度上，是被新天津人拖着底。
PS：一个区域房价能处于什么水平，最终还是由它的民间财富决定。
TJ REM CIA
热点地块的“小意向”
今年8月12日，河东区工大老校区地块正式公布规划，目前土地出让工作已经进入准备阶段。
据小五哥了解，宝能地产有意向拿地，正在洽谈冲。
地块内商业占比很高，大概率会建购物中心、写字楼等，确实需要一个擅长做商业地产的房企来挑大梁。
从这个角度来看，宝能还是很合适的。
河西区解放南路50.9亿的巨额地块已经挂牌，将于10月16日出让。
小五哥打听到，金茂和龙湖对这块地都有意向。
这块地块商业和住宅捆绑在一起了，对于其中的商业地块，金茂打算做览秀城。
这只是意向，一切都要以摘牌结果为准。
对于一个新区来说，一般会经历4个阶段，规划期、建设期、人口流入期、配套兑现期。
目前新梅江正处于建设期，很多人对新梅江犹豫，也是因为它配套没跟上。
确实，新梅江现阶段缺乏大型商业中心，如果真的由金茂来做览秀城，那对区域价值绝对是个巨大的提升。
PS：板块“票价”值不值？一定程度上取决于有没有大商圈。
TJ REM CIA
房子从来不是问题，钱才是
第四季度，天津楼市可真是厉害了。
喊了好几年的高端盘，一个接一个都来了，都是为“钞能力”者而生。
金地阅千峯和宾西路5号打了头阵，算是给天津高端市场搅动起来了。
两个项目6万+的价格，已经突破了天津房价天花板。
对于限价放松这件事，我们“不听其言，只观其行”。
据了解，正荣紫阙和中冶德贤华府这周也要开盘，又是两大“王者”盘。
同时，已经坐在候场区的还有保利云禧、融创梅江壹号院，今年肯定也都是要开的。
金地阅千峯造价2亿的售楼处
客观的说，这些高端盘的硬件标准可能比不上北京深圳那种顶级豪宅，但在天津绝对是数一数二的。
比如大堂挂的画、乃至某个角落处的一个装置都说得出来头，和一些奢侈品牌搞搞联名定制也是常规操作……
这些元素糅成一锅慢慢熬，你还别说，还真能熬出高浓度的奢华感。
这绝对是提供了薅开发商羊毛的机会，当然，薅不薅决定于银行卡。
对于这些高价盘，就别看成交量了，高处不胜寒，只能慢慢玩。
PS：小五哥想跟这些买房人说一句：没有人可以在“鄙视链”上爬到你的上方，你可以安心刷卡了。
TJ REM CIA
拔高身段，门槛不变
咸水沽又要添个综合体。
今年5月17日，上海建工以楼面价6161元/平米摘得咸水沽地块，位于蓝光雍锦香颂的南侧。
除了居住用地外，还包括2.5万平米的商业用地。
近日，天津市规划局公示了规划图，住宅以18层的小高层为主。
地块东侧为商业产品，设计了几个“可爱三角形”，有购物中心、有写字楼。
上海建工还是很厉害的，上海的徐家汇中心项目就是出自上海建工之手，建成后将成为“浦西第一高楼”。
上海徐家汇中心项目效果图
咸水沽这个项目虽然没那么高大上，但也是给板块抬了轿子。
接下来，除了老牌的月坛商厦、新建的新城吾悦广场，还有上海建工项目，将形成“西、中、东”三个商圈，三足鼎立。
咸水沽有点“鸟枪换炮”的意思啊。
PS：别忘了，海教园再牛X，现阶段商业配套还得依靠咸水沽啊。
TJ REM CIA
城市孤品的自我更新
华苑产业区又要改规划了。
一提起这个板块，满嘴都是“啧啧”声，确实，这么好的位置，可惜了。
主要是当年用力过猛，逼格搞的太大，结果自己绊了个跟头。
好在知耻而后勇，在哪摔倒就在哪爬起来。
今年4月，天津市人民政府对华苑产业区（环外部分）总体规划的修改做了批复。
说了一大堆，最重要的就是这句话：
要推动天津华苑产业区（环外部分）向城市功能区转型，促进产业升级和产城融合发展。
说白了，就是要转型，增加居住属性。
最新版的规划还没有公布，2018年倒是公示过一版修改规划，已经增加了一部分居住用地，没准儿这次又增加了一些。
2018年版规划
目前117大厦又停工了，富国高银北区住宅已经是现房，精装36000元/平米。
你决定买了，开发商再给你装修，“现买现装，新鲜出炉”。
板块内今年破天荒的挂了块地，起始楼面价12856元/平米，这周四摘牌。估计后面还会陆续有地块挂出。
PS：这个板块不限购呀，好好整的话，整个西青区也跟着沾光。
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