上海楼市，现在好像谁说都没用了……

最近和一个中介老板聊天。

他13年底那会，从链家带了点资源出来，自立门户的同时，确实尝到了房产市场疯狂带来的甜头。可惜只尝了3年不到，剩下的3年就在市场的高压中，生不如死。“我觉得我撑不下去了...”

大家都知道，中介一直是楼市中最基础的服务群体，就像地震前树林上惊起的鸟群，他们的艰难，其实是在释放一个红色的信号。

带着这个信号，我又在微信上和一些业内外的朋友聊了聊，他们有地产营销人、买房者、业主、自媒体人，几乎覆盖整个的交易链条，聊完之后有种深切的无力感——

当下的上海楼市，好像已经开始脱离常识，进入到一个谁说都没用的时代。

地产营销人——

我们所积累的经验，在当下的市场中一文不值。

其实各大房企有多艰难，无需多做赘述。前段时间的半年报，数字看起来各种利好，但我们都知道那只是骗人的。

不管品宣部是在自嗨还是自欺欺人，说到上海全面横盘给到房企的艰难，底层的营销线才最能体会。

我在微信上找到一家房企的营销人，吐了半肚子的苦水之后，他才不紧不慢地说：

“前几年觉得自己可牛逼了，现在才发现屁都不是一个。”

举个最简单的例子。16年之前，上海热门地段的楼盘，几乎可以说不需要什么特别的营销手段，只要你的产品和户型不至于太差，总会有人买。

而且是不计代价地去买。

因为那时候的买房人基本是不会在产品端纠结太久的，疯狂的市场下，纠结就意味着错失上车的关键机会。

但现在呢？当大家都被关在车外的时候，买房人冷静下来看看这个一眼望不到头的冰冷市场，才重新学会了货比三家的精明，甚至拿起了在菜市场买菜砍价的干劲。

他说，现在在项目上，他被问到的最多一句话就是——

“隔壁的XX小区才5万出头，凭啥你们卖6万呢？”

以往对付这种问题，案场的经理会拿户型好、绿化好来说事，客户听完心里也就默认了，因为实在没什么犹豫的空间。

那现在呢？不好意思，不说来之前客户就已经有充分的时间做预习，就连户型、日照、立面用的哪种石材或涂料，回到家之后都有时间慢慢研究。

充足的购房准备时间，加上现在越发开放的房产自媒体信息，让每个买房人都有着不逊于所谓专业地产人的消费判断，这是全面横盘下，基层营销人所遭受的最大挑战。

除非你家的产品的确好到得到了市场的广泛认可，否则现在很难把自己的产品力当做卖点了。甚至，当整个市场冷静下来，营销人回过头研究自家产品的时候，也会吐槽一句，这TM做的什么玩意儿！？

但对于他们来说，也只限于吐槽罢了。

大多数房企还没有意识到产品力这一点，或者说早就意识到了，但传统房企复杂的体系决定了其没法快速转变。

可现在的地产人却又急需自上而下的转变，以往积累的无用经验才能被统统抛弃，然后快速适应这个全新的市场逻辑，才能不至于被淘汰。

所以当下对地产营销人来说，大概是最无力迷茫的一段时间吧。

买房人——

我看得项目越多，越觉得力不从心。

反过来对于买房人来说，又是一个怎样的情景呢？其实按道理，当一个市场回归理性，消费端的人总该有时间去坐下来喝杯茶，慢慢挑选适合自己的产品。

在楼市横盘的境况下，买房人的确有挑选的时间。可惜的是，这时候他们却发现，自己居然没有挑选的余地。

也就是说，虽然现在不断有新房入市，但真正符合大众需求的好户型，起码在上海，是供不应求的。

这一点从之前的开盘销售情况就能看得出来——

比如今年4月份开盘的东方城市豪庭，占据了惠南不错的地理位置，却做出了75平一房、114平两房这样的产品，到如今卖都卖不动。

其实无论什么时候来看，这样的产品几乎是没有任何市场的。那为什么这样的产品还是会最终推向市场呢？

归根究底还是那要了命的快周转。

因为快周转，前期没有足够的时间去调研市场；因为快周转，没有给到设计公司足够的时间去推敲户型；因为快周转，整个公司从上到下都是盲目自大的状态；......

其实在房企们拼命奔跑的那几年，并不是所有老板都认同这种粗野的打法，但无奈，疯狂的市场没有给到大家足够的时间去考虑。现在死还是以后死，成了每天大佬们思考的问题，当然，多数人选择了以后死。

所以事到如今也没什么好遗憾的，只是死的时机到了而已。

可惜，最终吃亏的还是普通的购房者，就算凑够了钱，好的项目看不上你，差的项目你看不上。

有苦难言，有钱也难以安家，这大概是大家最无力的时候吧。

卖房者——

不仅房子难卖，而且更容易感到迷茫。

新房大概如此，而二手房的市场又是另外一番诡异化的景象。

我的前同事最近考虑卖掉中环附件的房子，靠近长宁，说实话位置不错，但降了几次价都没卖出去，心里有点慌，所以找我来看最近的二手市场趋势。

我找到一组数据，发现了一些吊诡的地方。

第一个吊诡的地方是，挂牌价和最终成交价正在分裂。

以往卖方市场下，5%的谈判空间对买家来说是基本不敢想的，磨磨唧唧不给你涨价就不错了。如今这么大的差距，多少反映出卖房人对这个市场的过于乐观。

这点也很好理解，谁都不想自己的房子变得不那么值钱，毕竟前几年楼市的疯狂，还是让很多消息不那么灵通的人，如今还是抱着有恃无恐的态度。

但当他们真的以自己的肉身踏入这个冰冷的市场，才发现，买房人的暧昧态度他们真的承受不起。

第二个吊诡的地方是，不少人原来并不清楚卖房来的钱要拿去干嘛。这是我偶然问到的，他说原本是想置换，但自己看了不少房子后，发现真正好的产品可选的并不多，看来看去欲望都没了，就开始犹豫。

就算卖房套了现，这个钱除了想尽办法置换，还有什么可以操作的余地呢？

想了半天，说总不能拿去炒鞋吧（笑）？

其实我不知道，像他一样迷茫的人有多少，但我清楚的是，对自己的资产真正有强规划的人的确很少很少。

在如今的楼市里，多数卖房人反倒在迷茫中成了随波逐流的那批人，最终失去原本强势的话语权。

中介——

用尽所有小聪明，最终面临的还是被淘汰。

再说回文章开头提到的中介吧。虽然一直是基层服务者，但其实中介在房产交易中的重要性，往往被忽略。

他们掌握着几乎所有的关键信息，甚至买方、卖方的准确心里价位，只有他们才最清楚最真实的房价。

曾经依靠数据信息的不对称，中介可以在买卖双方之间灵活变通，再加上一些登不上大台面的小手段，总能赚到属于自己的那一份钱。

可现在呢？买方的持币观望几乎断绝了中介们钻空子的可能，当市场开始真正拼服务和硬实力的时候，很多中介才发现，自己原来从来不曾有话语权。

当然，更关键的一点在于——

链家的贝壳，已经在干掉中介、干掉自己的路上一骑绝尘。

但篇幅所限，关于链家的事在此就不展开了，我只想总结一句话：

当所有的楼盘信息被公开透明地搬到网上，只靠一个手机app，就能完成看房到买房的所有流程你才会发现——和野蛮人链家相比，其他的中介就好像原始土著那样可怜。

政策？政策！政策...

文章写到这，也许会有人站起来提出，起码在上海的楼市，政策的调控还是很有力的吧。

当然，这一点我不会否认，特别是在”房住不炒“的声音落地之后。包括上海在内的绝大部分炒房现象得到了遏制，房价也一直被限制得比较平稳。

但是，我在这里提出的问题是，那些炒房的人又去哪了呢？

仔细想想，他们其实还是衣食住行各个领域无孔不入，炒鞋、炒猪...看起来和房产领域毫无关系。

却又影响着我们每一天的生活。

换句话说，政策的出现一定是为了把大家的生活向好的方向去引导，但最后的结果，除了房价被压下这唯一一点看似好的好处外，还有更加明显的结果吗？

或者再说的直白点，我们每个个体的生活体验好坏与否，其实，和楼市政策的有无大概率是无关的。

这，大概就是政策的有心无力吧。

房产自媒体人——

我们说的，也许全是错的。

未来的市场，到底是怎样的呢？我觉得任何一个写房产的人都给不了一个标准答案。因为我们说的，也许全是错的。

这是借鉴微信创始人张小龙说过的一句话，那个时候的微信，谁都不知道会发展成如今的地步，当年张小龙说的每一句话，听到的人更多会觉得是故弄玄虚。

但经过时间的洗礼之后，如今张小龙的每一句话，几乎都成了互联网产品经理的必背圣经。

所以，最有力的终归是时间、时间、时间。

在时间还允许的范围内，不管你是营销人、买房人、卖房人、中介...只要足够敬畏这个行业，并且做出了足够理智的选择，那等到的下半场一定还是好的——

真正优秀的产品大概率还是会冒出来，市场也能重回靠产品力掰手腕的良性竞争。

最后再和大家分享一句话吧——

喜剧给人力量，悲剧给人希望。

属于房地产的喜剧和疯狂带来的力量，我们都经历过了，当下正在体验的也是一出悲剧。

那么剩下的，就只有希望了。

希望，如此吧。