棚户区改造不是老旧小区的唯一出路，你或许还有这些选择！

导读：棚户区改造这一实施十余年的重大民生工程已经十分成熟，不少生活在老旧小区的居民朋友希望赶上棚改。的确，棚改能改善生活条件、提高生活质量，让大家住上新房。不过，棚改并不是老旧小区的唯一选择。今年6月的国务院常务会议已经释放出新的信号，将在全国推进老旧小区改造。这一新鲜事物，它相较于棚改有何特点？它真的如同部分居民所说，相比棚改效果相差甚远吗？本文，在明律师就带你看一看，老旧小区改造的模式与内容。

【与棚改不同的老旧小区改造，这些特点或许并非弊端】

特点一：改造范围与改造对象更为明确

根据住建部的调研和试点，城镇老旧小区是指，建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。这些问题直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。

均被定位为重大民生工程，相较于棚户区改造，老旧小区改造的范围与对象更加明确，它将直接惠及城镇老旧小区居民这一群体。

以往，棚户区改造的范围则更为宽泛，包括城市、煤矿采空区、国有林场等区域，后来干脆牵涉了农村集体土地上房屋，成为了一个泛化的概念。

特点二：不具有强制性，居民的改造意愿及需求迫切程度很重要

以往，绝大多数棚户区改造项目都需要拆除原有房屋，并原地回迁安置或异地安置居民。这就需要市、县级人民政府依照国家法律及地方有关政策实施房屋征收，带有明显的强制性。

而老旧小区改造则充分体现自主、自愿。根据国务院常务会议精神以及住建部《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区改造应按“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”原则开展。政府在其中的作用是引导、统筹、协调，广泛动员群众参与。能否启动改造，关键还看作为主体的居民业主。

居民们要积极向属地街道办事处、居民委员会反映当前面临的困难，说明对改造的迫切需求。居民中应当有人站出来帮助大家统计、汇总、提交必要的信息，动员大家就改造事项协商一致、形成高度共识。

没有了强制性，就看居民们能否为推动改造打下良好的前期基础和民意氛围。实践中，许多老旧小区居民“心不齐”，意见往往一大堆，但一到了要讨论召开业主大会，组建业主委员会时就都没人言语了。如此这般，改造难度自然可想而知。

特点三：居民必须逐渐习惯支出成本、购买服务

在各地的老旧小区中，有相当一部分是由计划经济时代的公房构成，居民也大多是已经退休的老人。在他们的印象里，房子是国家和单位分给我的，哪里坏了国家和单位得免费修，小区里有了事居委会和街道的人就得管。

老街坊们抱有这样的想法，我们可以理解，但已经无法与今日的实际情况接轨。

专业的物业公司实施停车管理、设施维护、电器设备维修；引进养老照护机构为老人和行动不便人士提供日间照料，组织康乐活动；请装修公司购买设备材料加固楼体，加装电梯，改造电气管路……这些，都需要居民们共担成本、分摊费用。

前面我们已经提到，政府角色已经由主导变为引导。老旧小区改造不涉及行政征收，法律中也并未像以往的棚改项目那样，给政府设置支出征收补偿成本、提供安置房等责任义务。

所以，如果居民们不愿花钱购买服务，老旧小区改造仍然很难推得动。

了解过上述这些老旧小区改造与以往棚户改造的区别及特点，特别是听到要靠居民出钱购买服务这一点时，也许有人觉得“亏了”。其实，这些特点并不一定是弊端。

以往的一些棚户区改造案例中，总有被征收人对安置房屋不满意。要么是地理位置太远，周边发展滞后，要么是房屋朝向、结构不好，住得十分憋屈。安置房源有限，不可能保证十全十美。

老旧小区改造则不会出现这种尴尬局面。居民不用挪窝，熟悉的生活场景、习惯的生活方式都能继续保持。采用什么模式，改造项目有哪些，都是根据居民经过投票、协商、登记所反映的意见决定的。自己能够参与其中，改造后自然也会感觉方便、顺心。

至于花钱购买服务，这和我们出门坐车买票，下馆子结账是一样，是很简单的道理。无需赘述，大家也能够理解。“谁受益、谁出资”，想让改造成果惠及到自己身上，需要大家转变思想、自我调整，告诉自己在这件事上“没有花钱的不是”。

【改造模式与项目繁多，适当选择并积极参与，照样提高生活质量】

目前，对于大部分居民朋友来说，老旧小区改造仍是新鲜事物，感觉摸不到头绪。改造模式是怎样的？改造项目都有什么内容？此前，住建部组织的老旧小区改造试点中，已经有一些成功案例，为我们提供了较为清晰的参考样本。

关于老旧小区改造内容，住建部将其总结归纳为三大类。

其一，保基本的配套设施。比如水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等。还可加装垃圾分类设施、电梯，加建热力锅炉、修缮供暖设施。

其二，提升类的基础设施。包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等。

其三，完善公共服务。在两前者的基础上，建设“完整社区”，完善基本公共服务和基本公共环境，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

大家在可以结合自己所在小区的情况，以及地方扶持政策，与其他居民和物业公司、居委会、街道办共同策划敲定详细改造内容，申请实施改造。

关于改造模式，我们来看看实践中的成功案例。

湖北省黄冈市黄州区启动老旧小区改造后，确定了260个老旧小区。这些老旧小区的改造模式和改造内容均不同。当地先开展大量走访工作征询意见，根据居民最迫切的需求确定改造方案，再促进全体居民达成一致意见、支持改造。

大地社区私搭乱建多，进出的道路被挤占得只有三四米宽，经常堵得一塌糊涂。于是，社区书记提出改造社区内道路、施划停车位。意见被采纳后，社区的老党员带头拆除违建，小区67户居民共拆除了2560平方米违建。小区250米长、9米宽的沥青路建成通车，腾出的3处空地规划了30个停车位。

牌楼湾小区则发放《小区改造入户征求意见表》，里面详细标明了需要改造的项目，哪些政府出资、哪些居民分摊，由居民自己选择是否同意。

总体原则是，小区范围内公共部分的改造费用由政府出资，建筑物本体的改造费用由居民自行承担，区财政适当补贴国家政策资金。在资金筹集分配问题上达成有效共识，小区的改造很快就启动了。

汽运小区是典型的单位自管公房社区，居民均为改制国企退休职工。由于经济条件有限，大家选择不找物业公司。居民投票选举，成立院落委员会、自治小组，按每平米0.3元收费，负责打扫庭院、设施维修、秩序维护、治安防范等。7名楼长负责监督落实情况。如今，楼道里没有堆积物了，灯也亮了，环境也干净整洁了。

此外，一些地方还在积极探索类似于老旧小区改造的历史文化街区“申请式修缮”项目。譬如菜西片区已启动的项目，由负责该片区城市更新的运营公司帮助修缮，改善平房直管公房住户的居住条件。

修缮费用需由住户自行支付，据前期测算，每平方米的修缮费用在5000至6000元。住户可以一次性地支付修缮费用，也可以通过月供的形式支付，最长还款时间20年。

在申请式修缮过程中若出现直管公房住户居住面积增加的情况，将以原房屋面积的1.2倍为界线。修缮改造后的房屋面积超出原居住面积1.2倍的部分，按市场价收取租金。未超出部分仍按之前签订的公房租赁协议支付房屋租金。

总之，在明律师想说的是，老旧小区改造、申请式修缮少了以往棚户区改造中法律规定的“条条框框”。它的改造模式和改造内容繁多，具体实施过程也不尽相同。大家要充分利用老旧小区改造中，居民意愿作主导、照顾居民需求、居民高度参与自治等特点。只要改造模式协商一致，改造内容选择适当，同样能提高生活质量。（谢天泽/文）