CRS峰会丨行业阵痛,长租公寓的边际突破与超越

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  引 言

  2019,中美博弈逐渐转向白热化,国家经济转型、产业结构优化,迷思与蜕变交织,挑战与机遇并存。响应国家制造强国的战略号召,房地产行业从此前国家经济的助推器转变为当下经济的稳定器与产业的载体,助力国家经济脱虚入实。

  2019年8月6日-8月9日,由亿翰智库主办的“2019中国房地产业战略峰会(第三届)”在上海隆重举行,会议核心主旨为:回归核心

  本次峰会为期四天,8月8日以“回归·生活本源”为主题举办2019中国创新资管百强峰会与2019中国社区服务百强峰会,革新发现八大资管经营模式、七大社区运营模式。现场数百名行业精英齐聚一堂,参与交流与聆听。

  与资源为友,偕强者同行。2019,亿翰与您一同发现中国房地产业与时俱进、与国同行、逐梦进化的力量!

  

  

  2019中国创新资管百强峰会

  主题论坛:

  行业阵痛,长租公寓的边际突破与超越

  

  论坛主持人:

  亿翰智库 品牌部研究中心 研究总监 沈家辉

  论坛嘉宾:

  旭辉领寓 CEO 张爱华

  协信家 运营总经理COO 张晶

  水滴管家 创始人兼CEO 冯玉光

  方隅控股 副总经理 陈吉灏

  ■ ■ ■

  亿翰智库 品牌部·研究中心 研究总监沈家辉

  1、项目资源是制约当前企业规模发展的很大难题,企业是如何打通资源通路,实现发展的?

  2、请几位分享一下一些资产的成功实操案例,或者谈论一下金融创新方面过程当中需要防范哪些风险?

  3、什么是精细化运营,企业应该怎样做创新和升级,直击客户需求痛点?

  ■ ■ ■

  

  旭辉领寓 CEO张爱华

  如果想成为规模化企业,市场化是必由之路,市场化的核心还是会回到整体的投资能力。投资能力我认为不仅仅是一个部门的能力,更多的是一个公司的综合实力,所以说为什么说要练好内功,所以说在投资上,你资源渠道比别人更多的时候,就在竞争当中要比别人有优势。

  我个人理解金融创新的本质还是要回归到承诺兑现,承诺兑现了,风险就释放了。所以现在长租公寓行业,无外乎金融创新的两个方向,资产端和现金流端。如果我要理解金融创新主要风险其实有两点:第一、控制你的负债率;第二点比较重要的就是实现你的回报。

  我觉得任何一个企业存在的价值就是给客户创造价值,所以说核心就是任何的原点都会回到更懂你的客户,只有你懂客户,才能真正创造出好的产品和服务。在科技智能这样的时代,管理精细化和科学化是可以通过很多技术实现的。

  ■ ■ ■

  

  协信家 运营总经理COO 张晶

  每个项目做到品质样板以及盈利样板,除了借助地产平台里面很多存量资源的优势之外,很多项目客观来讲可遇不可求。所以我们觉得还是把内功做好,口碑、营运能力和盈利能力可以支撑模型的发展,后期在规模上会有更合理的布局。

  资产证券化融资的优势,目前并不明显,企业偏类REITs,而且成本相对比较高。协信正在等一个政策机会,适时推出REITs。

  协信家坚持避开红海,从高端往下切,品牌赋能、资产赋能的贴合度相对高一些。同时,我们更多结合集团板块,借助平台公司核心业务打造一个服务的生态链。

  ■ ■ ■

  

  水滴管家 创始人兼CEO 冯玉光

  未来五年长租公寓哪条路上可能赚到钱,应该是资源端,在资产资源端,和资源相关的就是房和钱,这恰恰是开发商的优势。

  未来融资模式可能会改变成现金流模式,过去房地产融资核心是抵押或担保,未来公寓或者金融资产及金融创设的核心逻辑,猜想可能是现金流逻辑。所以说资源从哪来?开发商过去的思维模式还是非常有效的,找地、找钱,这两件事情做对了,其他事情都是小事。整个行业的爆发点应该是金融创新,最终形成了现金流闭环的金融创新组合,当然这里面最重要的是公募REITs。

  精细化运营方面,不管是和我们这种系统供应商合作,还是和做轻资产合作,在系统里面沉淀了除了降低成本之外,还有管理的一些思想,还有一些内控的逻辑,这就是科技地产和物联网为我们这个行业带来的价值。

  

  方隅控股 副总经理陈吉灏

  赚钱的核心在于第一步的投资,全方面、多元化获取模式是关键。方隅与其他房地产系的长租公寓运营商相比是比较独立的,有专门的资金部门,以客户的角度出发,代表投资者的利益,能够在合规性和价格等方面保持立场、争取利益,所以在资金管理上有自己的优势。

  现在市场上的类REITs确实优势不大,不是特别便宜的钱,而且没有实现REITs的资本循环。而重资产的发展路线中资本循环是避免不了的,方隅设立了一个私募REITs,并且作为管理人参与投资决策、平台层面的开发、运营管理,以及资产包退出的过程。

  现在是消费升级而地产配置下降的市场,方隅有很多项目是使用自有土地来建设开发项目的,可以结合租赁客群的需求做一些消费的配套,比如家庭娱乐、孩子教育等,这是一个长期发展的趋势,时间拉长价值也会体现得越多。

  

  声明:本文为现场会议实录 版权归亿翰智库所有

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  亿翰股份,专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务,已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

  在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

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