5年后房价，相比现在高还是低？一位开发商给出“四字”分析

　　房价话题，一直是大家茶余饭后的热门谈资。这些年房价涨多跌少，一直处于螺旋式上升状态。房子买得早的人，可能比较庆幸当年的决定是多么明智。而没来得及买房的人，可能会比较感叹什么时候才能买得起，从心底希望房价能合理回归一些，至少经过自己收入增长，能支付出购房首付款，从而实现买房梦。

　　那么，房价能够回归一些吗？这是目前不少人想问的一个问题。当然，还有人说：我不祈求房价能跌多少，只是希望不要再涨了，否则收入赶不上房价增长，买房梦就会越来越远。实际上，每个人因角度和知识构成，包括名人，都很难给出一致的预测意见。

　　不过，我们知道，盖房子的开发商对市场情况应该是最有感触的，只要说真话，给我们购房者启示或更有参考意义。这几天笔者有幸跟一位开发商深入交流，他对5年后的楼市有比较独到的看法，可能与平常看到的报道有一些不一样吧，其中“对5年后房价，相比现在是高还是低”给出了“四字”分析，让我们一起看看如何说的。

　　第一、房子数量越来越多，分化越来越大

　　自住房商品化以来，房地产经历了快速发展时期，用了短短二十年，走过了其他国家几十年、上百年的路，住房建设成绩有目共睹。这几年，我们的商品房竣工量都保持在千万套以上量，这还不包括各种租赁住房和共有产权房，也不包括无法计算的小产权房，这极大地满足了新进城市人的买房需求。

　　按照统计部门的数据显示，我们的人均住房面积已近40平米，一个3口之家，就是近120平米，这个面积显然是够住了。不过，这仅是表象，主要存在两个方面实际：一是我们开发的四、五线城市人均住房面积肯定比大城市多出不少，我们卖房子时就发现，在这些地方，小面积还没有大面积好卖；二是我看过一个机构的报告，说是20%的人拥有40%的住房，说明我们不少人被平均了，也有不少人拥有多套房。这两个现象说明，城市与城市之间、人与人之间的住房条件有着较大差异，而且还会继续分化。

　　第二、住房质量问题是一个比较让人担忧的问题

　　现在不少房企，要冲刺千亿，甚至万亿销售目标，为了快速实现目标，实现弯道超车，年销售增长率都是30%，50%。建造、销售等实行高周转，时间缩短了，也不可避免出现质量问题，大家经常看到的一些在建房子坍塌基本上就是这个原因，比如甲方催促进度、监理睁一只眼闭一只眼，都会导致类似情况发生，坊间关于“这几年住房质量跟过去没法比”的说法也不胫而走。

　　这几天我还看到一位知名的百强开发商阳光城老板朱荣斌说过这样一段话：“我在办公室里，每天看着外面的高楼，心想随着楼龄增长，这些高楼一旦出现质量问题，维修起来难度该有多大？玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等，都是未来可能存在的问题” 。这应是共性问题，现在一栋高层住宅都要住好几百人，如果出了问题，那是不敢想象的。

　　第三、有些房子真的就是“不动产”

　　住在楼房里，有可能你不知道邻居是谁，也不知道有没有人住。如果你发现有些房子长期无人居住，除了部分投资客外，很有可能就是一些开发商抵押的房产，抵押给银行或者信托等金融机构，这些房子不能上市流通。为什么要这么做呢？一般来说，开发商会趁楼市火热期大力卖房，比如说借这次楼市去库存政策，确实去化了多年积累下来的库存，但在楼市冷淡期，没有回款还钱，但金融机构不停催你还款，开发商就只能把房子抵押给银行，这些房子基本上长期处于冻结状态。

　　第四、5年后，房价会比现在高还是低？

　　实际上，对于这一个问题回答，答案跟前面谈的几点还是有关联的。这位开发商总结了“四字”，即“有高有低”，如何理解这几个字呢？

　　一二线城市整体住房市场还会有增长，因为人口不断流入，而且有钱人也大都在这些地方，换新需求也比较大，所以这些地方的房子不愁卖，由需求推动房价上升的因素还会存在，5年后，甚至更长一些时间，应该都是这样的趋势，房价大概率还会继续上升。

　　而就如我们所在的很多三四五线城市可能就难说了，5年后，不能说所有的这些城市房价比现在低，但就我们所在的好几个城市项目，确实不怎么样？楼市稍微冷淡一些，成交量就不行了，一个城市一年的去化量就几千套，但在建的项目就有几十家上百家，怎么卖？市场容量就这么大，新房不好卖，二手房就更不行，地方政策能让房价稳住一时，但难做到长期不变，房价滞涨实质就相当于跌了。

　　除此之外，开发商还对老房子发表了看法，对好地段、带好学区的房子比较看好，而对于什么都没有的老房子不看好，年轻人不喜欢，老人上下楼又不方便，现在就看“旧改”能带来什么变化了。

　　开发商最后还表示，随着住房市场竞争越来越激烈，各开发商只能做出品质、提高质量和口碑来吸引购房者，相信在未来市场上保留下来的开发商，能够做出好产品。好产品也意味着好价格，从这个角度看，好房子会越来越吃香，差房子将被市场淘汰，其价值也会走低。

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