刚刚过去的这两个月时间里，对于西安的美食达人而言，最受关注的一定是位于大明宫商圈的西安首家米其林二星级餐厅正式开启了预约通道。
作为世界级餐饮品牌，米其林餐厅的选址要求是非常高的，更别说全国仅有6家的米其林二星级餐厅。
此时，我们不妨要思考的是：为什么西安首家米其林二星级餐厅会选址大明宫商圈？这又传递出哪些重要信号？
01为什么是大明宫商圈？大品牌如何选择城市，代表品牌对城市商业品质氛围的认可。
近些年，随着SKP、大悦城、吾悦广场、万象城等全国品牌购物中心落户西安，开启了同步全国、同步全球的购物生活体验。
此时，作为世界级餐饮品牌，在全国仅有6家的米其林二星级餐厅选择落户西安也不不难理解。
客观的讲，按照我们传统的思路，这样的世界级餐饮品牌在西安首店，应该首选的是高新、曲江这类的商圈。但令人意外的是，西安首家米其林二星级餐厅选址的是大明宫商圈的四海唐人街。
对于任何一家知名商业品牌，在选址之时一定提前商圈内的人口规模、家庭户数、收入分配、教育水平、年龄分布及人口流动情况、消费习惯等都做出了细致的考究和分析，最终才会做出决策。
米其林二星级餐厅选址大明宫商圈，足以说明这家世界级餐饮品牌对于大明宫商圈的价值认可，和对这一板块餐饮业态经营潜力的认同。
图：大明宫商圈效果图
作为西安老牌商圈之一，在2003年之前大明宫商圈曾经凭借家居建材专业市场业态，相遇陕西甚至西北；2003年之后的10年，商业业态的局限性、家居建材市场的外迁、地铁的修建施工等因素，使得大明宫商圈在西安的商业格局中地位曾经有所下降；不过2013年之后，随着大明宫万达广场、百寰国际、四海唐人街等购物中心的开业，大明宫商圈重新归来。
当然，大明宫商圈在西安的地位远不止于几个购物中心这么简单。
作为目前西安唯一一条连接着西安北客站、西安火车站的地铁线路，西安地铁4号线从大明宫商圈穿过。同时，4号线也串起了西安新老商圈的多个购物中心及商业街区，两年内新开业的购物中心有40%集中在地铁四号线及沿线。
未来，地铁4号线将与即将开建的8号线环线在大明宫商圈的佘家站交汇，将进一步连接起这座城市的人流。
图：大明宫万达广场实景图
图：四海唐人街效果图
当然，大明宫商圈的优势不仅仅局限于拥有传统的商脉、交通优势，大明宫商圈还有一个优势那就是人口的聚集。
截止目前，已经有碧桂园、万科、恒大、中海、旭辉、龙湖、华远、万达、金科、中南、正荣等国内知名地产企业已经在大明宫商圈有楼盘开发，并且陆续交付入住。据不完全统计，大明宫商圈的常住家庭规模在25000户以上，将近10万人的常住人口。
人口的聚集，意味着这个板块有着庞大的日常生活消费需求！
02
投资大明宫商圈正当时
按照2018年7月份西安市人民政府办公厅印发的《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》，大明宫商圈是28个区域商圈之一！南起大明宫国家遗址公园、北至凤城三路的太华路沿线的大明宫商圈，将建成以精品百货、酒店公寓、商务办公、餐饮、休闲、建材家居为主导的特色商业中心。
图：大明宫商圈区位图
政府给出的明确规划和定位、双地铁的交通优势、数十万常住人口的聚集，再加上万达广场等品牌商业的加持，以及米其林这样世界级餐饮品牌的落户，这无疑让我们对大明宫商圈未来的发展充满了期待。
大明宫商圈的再次崛起，意味着区域商业投资价值的重构。大明宫商圈的一套商铺，已经不仅仅是一个经营场所那么简单，更重要的是一种投资方式。
而在目前西安市场上的商铺产品中，大多数购物中心的商铺会由开发商自持进行统一招商、统一管理、统一经营。个别购物中心会分割成小面积商铺，以降低投资门槛，但这种方式是相关部门明令禁止的，并且给后期留下了太多的隐患。
与购物中心分割成的小格子商铺相比，社区底商在投资风险、经营风险、出租回报等方面则具有先天的优势。
图：旭辉·国悦府底商效果图
业内人士普遍认为，社区商铺大多用于销售生活必需的日用品，事关居民衣食住行的方方面面，因为需求稳定，营收当然也很稳定，所以风险自然相对较低，经营比较容易持续。
一般来说，所有社区居民的生活半径都不会超出住所周围一公里范围，社区商铺与自己的消费客群拥有得天独厚的近距离优势，无论你做什么买卖，都有周边小区的居民作为你的保底消费客群，经营更有保障。
也正是因为如此，所以我们看到当大型购物中心普遍受到电商冲击较大的背景下，社区底商则一片繁荣，租金一路上涨。在一些好的地段，社区底商简直是一铺难求。
03
万达旁临街小金铺，仅18席
在大明宫商圈目前有商铺产品在售的几个项目中，旭辉·国悦府推出的18套小面积临街商铺，除了地处大明宫商圈自带光环、区域内近10万的常住消费人群之外，项目本身距离大明宫万达广场、四海唐人街都只有不到500米的距离，必将受到这两个大型集中商业项目消费人群的辐射。未来，随着西安唯一的一条地铁环线地铁8号线的建设和投入运营，8号线将与4号线在这里交汇处，为大明宫商圈输送源源不断的客流。
图：旭辉·国悦府区位图
图：旭辉·国悦府鸟瞰图
在旭辉·国悦府项目社区底商产品本身的设计上，这更是项目的优势。因为，该项目的开发商旭辉地产拥有19年的商业地产开发经验，在全国已经拥有22座商业办公项目。19年的商业地产开发经验，意味着旭辉更懂商户的经营需求。
因此，旭辉·国悦府的底商产品定位为“食味金街”全餐饮铺，与周边的万达广场、四海唐人街等大型商业形成差异和互补。
俗话说“民以食为天”，这就注定了餐饮行业是一个不会衰落的行业。尤其是近几年，当购物中心中的百货业态受到电商冲击之时，餐饮业态所占的比例则不断提升、持续火爆，连聚餐都成为社交方式的一种，餐饮铺正在投资成为投资者的上佳选择，催动餐饮业态成为投资热点。这也就不难理解旭辉·国悦府的底商产品定位为“食味金街”全餐饮铺的原因所在了。
国悦府·食味金街所有商铺均预留烟道，可经营餐饮及其他各类业态，相邻铺位均可打通，灵动空间适宜各面积段经营需求。
图：旭辉·国悦府效果图
在产品设计中，旭辉·国悦府【食味金街】铺铺临街，约90%为纯一层。街道是出行必由之路，一层临街商铺招牌及广告可获得更优的昭示宣传效果，快速接近消费人群。同时，拥有更强的客群自主进入性、便捷性。
同时，国悦府·食味金街的层高达到了6米，在实际装修时可以根据需要灵活分层，以此塑造更大的空间，实现空间体验感与实际使用功能的完美结合。
从面积区间来看，27-57㎡的面积，这种小面积商铺往往是商铺租售市场热租热销的铺源，投资压力小，且易出租、易经营、易转手，风险低于大面积商铺，并且可以通过铺与铺之间的打通实现灵活的空间组合。
图：旭辉·国悦府商铺分布图
58同城上商铺出租信息显示，目前旭辉·国悦府所在的大明宫商圈社区底商租金目前在220元/㎡·月。按照旭辉·国悦府【食味金街】商铺售价均价4万元/㎡计算，这意味着当前情况下，静态的出租年租金回报率在6.5%以上，远远跑赢大多数理财产品。再加上商铺本身后期的升值，将带来更高、更完美的回报。
可以说，地处大明宫商圈万达广场旁的核心位置，精准的业态定位和产品设计组合，再加上旭辉的品牌加持，这一切都成为旭辉·国悦府【食味金街】备受关注的原因所在。而这样的商铺则仅有18套，一旦正式入市销售，必将成为投资者争抢的稀缺物业！必将卖一套少一套，掀起一波财富浪潮。
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