应适当降低土地出让价格丨南财快评

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  导读:土地市场是整个房地产市场的重要组成部分。土地市场的活跃度,是房地产市场的折射。

  来 源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

  作 者丨李一戈

  编 辑丨李靖云

  

  图 / 新华社

  土地市场是整个房地产市场的重要组成部分。土地市场的活跃度,是房地产市场的折射。

  中国指数研究院9月23日公布的统计数据显示,最近一周全国40个大中城市土地市场整体供求环比走高,住宅用地成交量倍增,土地出让金总额环比也有所增加。

  中指院列举了广州和长春的两个例子。9月18日广州挂牌9宗土地,起拍总价超114亿元;9月19日广州又出让3宗宅地,但其中2宗流拍。连续两天都出让土地,算是比较集中了。

  长春市上周以117亿土地出让收入额,是二线城市当周最高的。其中仅9月16日一次性出让的14宗地块(必须一起拿)就达90.9亿元。这幅地更像是给万达集团(北方影都)的定向出让,没有可比性。

  但这种以周为单位监测土地成交的短周期,无法看出土地市场的走势。它具有很大的随机性、偶然性、不确定性。某个城市一次性集中推出一批土地,或者某个市中心的一幅大型地块,就能将该市短周期内的土地成交额推高。

  土地交易,既与各地政府的土地供应量有关,也与房企拿地意愿有关。8月份土地成交面积下滑,就与土地供应不足有很大关系。但房企不愿意拿地,你推出再多土地,也没用。所以二者缺一不可。

  我个人认为,真正能表现出土地市场景气度的,是溢价率和流拍数量。据中原地产研究中心统计数据,截至19日,9月份以来成交价格超过10亿的地块有52宗,其中22宗地块是底价成交,只有20宗地块的溢价率超过10%。这种成交局面,显然是非常清淡。

  前面提到的两个城市,长春90.9亿元的地块是近乎定向出让,所以是底价成交没有疑问;19日广州出让3宗住宅地块就有2宗流拍,可见其出让价格不被企业认可。

  土地市场的短周期波动,无法证实或证伪整体房地产市场的景气度。目前,从销售市场的反馈看,没有证据表明房地产市场已经回升。降价促销的,还在降价促销;卖得不好的项目,还是不太好。

  多位房企从业人员说,完成业绩的压力很大,对金九银十不抱期望,只是希望未来两个月的去化率能提升一些。

  我早就呼吁房企勇敢地降价促销,但多数房企还在犹豫观望。现在看来,市场形势已经比较清晰了,应该丢弃不切实际的幻想,负债率偏高的,该出让股权的就坚决出让;现金流压力大的,该打折促销就要坚决打折促销。

  不过,现实情况是,有些项目,已经没有多少利润了。当初,拿地时是竞价出让(地价实现了政府部门的预期),到销售时是限价;本已利润菲薄,再降就是亏本了。

  因此,我在这里呼吁适当降低土地出让价格。有两个理由:第一,土地卖得不好,对当地的财政性(政府基金)收入会有影响,对当年的投资也会有一定影响,而降价出让,会增加成交的机率;第二,土地价格是房价的刚性成本,地价高,房价就低不下来,降低土地出让价格,有助于抑制房价上涨。

  前提有两个,第一是地方政府要舍得。土地市场不景气,不舍得也没办法,还是得降,才会有企业愿意来报价。所谓降,就是降低起拍价,底价。同时也要把期望值降下来。

  第二,房企有买地的意愿。房地产市场走势不乐观、景气度不高,房企投资买地的意愿就不会高。反过来,如果景气回暖,销售转好,即使你起拍价低,如果有十几家房企来抢,很快就会将溢价率抬到30%以上的高度。

  既然对地价最终起决定作用的是市场,那地方政府降低土地出让起拍价、底价,有什么作用?有的。拿出诚意,激活市场,也许一次性的土地出让会减少点收入,但整个市场起来了,受益的是包括政府(收入)在内的各方主体。

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