西安左旗“爆雷”,接连“表演”出事的长租公寓怎么了?

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  一边是坐拥85万房源的自如传出明年要去美国IPO筹资10亿美元的消息,一边从去年开始接二连三的长租公寓品牌“爆雷”,把二房东角色玩成P2P的,没有比长租公寓冲得更快的了。

  

  从南京来的乐伽公寓宣布倒闭不到一个月,暂时还没有公开数据显示西安有多少被坑的房东房客。这两天,一家名叫“左旗”的长租公寓品牌也开始表演“爆雷”,左旗受害者维权群成立当天就加满了500人,还有人不断申请加入……

  

  这还不算那些没有在媒体上曝出来的其他品牌,随便举一个,比如杭州来的鼎家公寓。

  工商资料显示,南京乐伽商业管理有限公司西安分公司跟这家西安左旗商业运营管理有限公司,一个成立于2018年4月3日,一个成立于2018年7月4日,“爆雷”的时间一前一后,相比起来,乐伽坚持的时间还能稍久有点,一模一样的套路差点让人以为“左旗”的本业不是长租公寓,而是“爆雷”。

  

  一场二房东的生意,为什么会接二连三像P2P那样,卷入房东房客无数,还能让受害人浑然不觉,我试着从这次左旗爆雷分析了一下。

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  跟一位在高新茶张馨苑租了房子的朋友聊,说是当时在58同城上找到的房源,中介带着看了几间房子就和室友定下了其中一套,月租金2150元,加上押金,一次性付给左旗近2.8万的年租金。这两天在网上得知左旗爆雷的消息,自己还有7个月租约,这才发现左旗的中介已经联系不上了,辗转通过物业联系到房东,只收了半年租金的房东“这下也知道了”。

  一位把房子租给左旗的房东透露,左旗租他的房子是1900元/月,季付,租给房客是1650元/月,年付,现在还差3个月的房租没有收回。

  

  

  

  又联系到一位乐伽公寓的房东,说是乐伽跟他签了3年的合同,约定按季度支付租金,月租金2500元,租给房客是2200元/月,他的房租收到9月底,但房客交给乐伽的租金到明年3月底。如今乐伽跑路了,他要损失掉半年的房租,不知道该怎么办。

  

  无论是这两天爆雷的左旗,还是上个月跑路的乐伽,已经不难知道,他们共同的运营模式是高收低租。简而言之,从房东手中拿到房源的租金,要高于转租给租客的租金。以往的房产中介经营模式,是利用房东和房客之间的信息差,赚取租金差价和中介费。但是这类长租公寓的模式却是反其道而行之,很难让人想象它的盈利方式,如果不把“跑路”算进去的话。

  

  一个共通点是,左旗乐伽这种中介在收到租客的年付租金以后,并不直接将资金全部结算给房东,一般会跟房东约定一季度支付一次,这就会出现沉淀资金。

  2

  有必要回顾一下长租公寓的概念。

  长租公寓模式刚开始火起来的时候,被解读成缓解毕业族、上班族租房难的一种新兴事物,相对于西安市场上的城中村、群租房、老家属院和性价比不高的新小区这些租房选择,标准化运营的长租公寓既满足了年轻人对居住品质的要求,也省去了和层次不齐的房东、二房东打交道的环节。

  

  但这种模式其实由来已久,租房市场的兴起与城市流动人口的增加密切相关。当个人拿到大量房源后租出去,形成品牌规模,系统化运营以后就形成了长租公寓。像酒店式公寓也是长租公寓的雏形之一。

  与国外成熟的公寓运营模式不同,国内的长租公寓这两年才开始引人注意,过去一直不温不火的主要原因是融资成本高,而净租金回报率太低,在这种情况下,开发商也好,投资商也好,建房盖楼卖出去明显比租出去更划算。

  风向的转变除了年轻人对租房品质的需求提升以外,住房增量市场向存量市场转变也是一个大背景,加上住建部加大推进住房租赁市场及相关信贷政策相继出台,也传递出一些积极信号。国内TOP15的房企中,2/3已经切入长租公寓领域,阿里、腾讯、京东等巨头也相继涌入。从链家脱胎出来的自如就是房产中介做长租公寓的典型。

  

  但一个很难忽略的事实是,长租公寓盈利难的本质问题依然没有解决。

  即便是以自持为主且资金雄厚的万科泊寓,与自如租来的房子不同,相对运营成本和风险更低一些,也难以实现盈利。今年深圳的中期业绩会上,万科总裁祝九胜就委婉地表示,长租公寓在经营上确实存在压力,但即使亏损也会在股东可接受的范围内。

  在国内排名靠前的自如一直忙于融资圈房抢占市场份额,之前的“甲醛门”也暴露出分散式房源的管理难、装修成本以及出租率等等问题,盈利难依然悬而未解的问题。

  3

  长租公寓同样带有时下火热的“共享”性质,虽然从表面上看,与共享单车、共享汽车、共享充电宝这些烧钱倒贴的模式好像不太一样。

  但是左旗、乐伽的高进低处模式其实本质上一样,用高于市场均价的方式从房东处租来房子,再以较低的价格转租给租客,从租客处一次性收取一年的房租按季度支付给房东,利用时间差形成沉淀资金继续收房源。这种方式通俗一点说就是“拆东墙补西墙”,本质上都是一场资金杠杆游戏。

  

  

  还有一种更成熟的方式在西安可能比较少见,那就是租房贷模式,中介和房客签订下一月一付的租房合同,等“爆雷”以后,才发现租房合同变成贷款合同,房子收走了,贷款还得接着还。这种方式对于长租公寓品牌方来说,滚雪球的速度更快。

  

  像乐伽、左旗这种,一次性收取的房客租金勉强可以获取3~4套房源,再迅速转租出去继续圈房。这还是在不考虑获取房源的人力成本、装修成本以及房屋的维护成本,以及空置率这些问题的前提下。

  在抢占长租公寓蓝海这场混战中,各个品牌的终极目大都是达到市场垄断后拥有长租市场定价权。然而,烧钱倒贴模式下亏损运转的乐伽公寓,并没有挺到如愿长租市场“老大”的那一天。照猫画虎的左旗,也只是草草夭折的其中一员。

  

  去年10月份,上海一家长租公寓品牌“寓见公寓”爆雷,其中有一名租客在法院起诉寓见,要求退还7个月的房租及押金8800元,这名租客也是在和寓见签了合同后没住多久,发现寓见并没有按时将租金支付给房东,房东驱赶不成干脆用胶水堵住门锁。法院最后判决,解除租客与寓见公寓的租房合同,并支持了退还租金及押金的请求。

  唯一的问题是,被告寓见公司“爆雷”后再也联系不上,也没有出席法庭审理。基于这些“经验”,大多数受害人的结局也不难猜。

  我能想到最悲催的事,大概是一个毕业生,租了共享单车押金退不回来,租了共享汽车押金退不回来,办了健身房会员卡还没到期就倒闭了以后,就连租个房子也能遇上爆雷,又要面临一波被赶出住所的人生考验了。

  

  但愿这样的倒霉蛋并不存在。

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  作者:图图

  贞观作者

  版式设计:霹雳

  

  

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