南财快评：应适当降低土地出让价格

土地市场是整个房地产市场的重要组成部分。土地市场的活跃度，是房地产市场的折射。

中国指数研究院9月23日公布的统计数据显示，最近一周全国40个大中城市土地市场整体供求环比走高，住宅用地成交量倍增，土地出让金总额环比也有所增加。

中指院列举了广州和长春的两个例子。9月18日广州挂牌9宗土地，起拍总价超114亿元；9月19日广州又出让3宗宅地，但其中2宗流拍。连续两天都出让土地，算是比较集中了。

长春市上周以117亿土地出让收入额，是二线城市当周最高的。其中仅9月16日一次性出让的14宗地块（必须一起拿）就达90.9亿元。这幅地更像是给万达集团（北方影都）的定向出让，没有可比性。

但这种以周为单位监测土地成交的短周期，无法看出土地市场的走势。它具有很大的随机性、偶然性、不确定性。某个城市一次性集中推出一批土地，或者某个市中心的一幅大型地块，就能将该市短周期内的土地成交额推高。

土地交易，既与各地政府的土地供应量有关，也与房企拿地意愿有关。8月份土地成交面积下滑，就与土地供应不足有很大关系。但房企不愿意拿地，你推出再多土地，也没用。所以二者缺一不可。

我个人认为，真正能表现出土地市场景气度的，是溢价率和流拍数量。据中原地产研究中心统计数据，截至19日，9月份以来成交价格超过10亿的地块有52宗，其中22宗地块是底价成交，只有20宗地块的溢价率超过10%。这种成交局面，显然是非常清淡。 前面提到的两个城市，长春90.9亿元的地块是近乎定向出让，所以是底价成交没有疑问；19日广州出让3宗住宅地块就有2宗流拍，可见其出让价格不被企业认可。

土地市场的短周期波动，无法证实或证伪整体房地产市场的景气度。目前，从销售市场的反馈看，没有证据表明房地产市场已经回升。降价促销的，还在降价促销；卖得不好的项目，还是不太好。

多位房企从业人员说，完成业绩的压力很大，对金九银十不抱期望，只是希望未来两个月的去化率能提升一些。 我早就呼吁房企勇敢地降价促销，但多数房企还在犹豫观望。现在看来，市场形势已经比较清晰了，应该丢弃不切实际的幻想，负债率偏高的，该出让股权的就坚决出让；现金流压力大的，该打折促销就要坚决打折促销。

不过，现实情况是，有些项目，已经没有多少利润了。当初，拿地时是竞价出让（地价实现了政府部门的预期），到销售时是限价；本已利润菲薄，再降就是亏本了。

因此，我在这里呼吁适当降低土地出让价格。有两个理由：第一，土地卖得不好，对当地的财政性（政府基金）收入会有影响，对当年的投资也会有一定影响，而降价出让，会增加成交的机率；第二，土地价格是房价的刚性成本，地价高，房价就低不下来，降低土地出让价格，有助于抑制房价上涨。

前提有两个，第一是地方政府要舍得。土地市场不景气，不舍得也没办法，还是得降，才会有企业愿意来报价。所谓降，就是降低起拍价，底价。同时也要把期望值降下来。

第二，房企有买地的意愿。房地产市场走势不乐观、景气度不高，房企投资买地的意愿就不会高。反过来，如果景气回暖，销售转好，即使你起拍价低，如果有十几家房企来抢，很快就会将溢价率抬到30%以上的高度。

既然对地价最终起决定作用的是市场，那地方政府降低土地出让起拍价、底价，有什么作用？有的。拿出诚意，激活市场，也许一次性的土地出让会减少点收入，但整个市场起来了，受益的是包括政府（收入）在内的各方主体。