明知房价在降，但开发商仍在三四线城市建房，究其为何？

最近，有网友询问，鉴于一二线城市受到房地产调控的影响，房价会缓慢下跌，而未来三四线城市房价大幅调整的概率最大，但是现在开发商们为何仍在三四线城市拿地建房，这究竟是为何呢？

对此，国内房产专家认为，目前国内三四线城市购房需求还是有的，比如在棚改货币化安置的情况下，很多拆迁户拿着国家给的钱去周边买房置业，开发商看到了三四线城市还有建房的商机，才会在三四线城市拿地建房，等棚改货币化结束后，开发商们也早就跑掉了。

而我们认为，开发商并不会认为未来房价会大降，但是他们认为未来房价会趋于稳定，才会跑到三四线城市拿地建房。开发商在三四线城市拿地建房主要有以下几个因素：首先，国家正在推动城镇化，目前我国城镇化率只有58%，未来有望达到80%以上，所以，估计将会有大量农民进城成为市民，必定要落户，而落户就要买房。于是，开发商就要借此商机，也分得政府推进城镇化进程的一杯羹。

不过，我们认为各国的国情不同，发达国家城镇化率达到80%，中国未必会有那么高的城镇化率。中国城镇化现在推进速度缓慢，主要有二个原因：一是，农民只要一进城，就要面对高房价、高生活成本。现在很多三四线城市房价动辄一万元/平方米，农民工即使进城也买不起房。再说很多三四线城市产业基础不发达，农民就算进城，也无法找到工作，所以广大农民都不愿意进城。

二是，进城会让农民成为市民，身份一下子有了大的转变，但还不如呆在老家生活过得安逸：要想住房子，就在自家宅基地上盖，房子住得很宽敞，也花不了几个钱。农民在农忙时候在家地里干干农活，农闲时候到周边工厂去打打零工，吃着新鲜蔬菜，喝的是无污染的水，呼吸的是洁净的空气，很多人根本不屑举家搬迁到附近的三四线城市去过那里的市民生活。

再者，对于开发商来说，现在要从银行贷款难度很大，除非是有房地产项目可以做，而三四线城市地价相对便宜，开发商们想以此项目为由，向银行贷款。一旦贷到资金后，就用这钱归还前面欠下的债务。因为，今明两年开发商的债务集中到期，已有300家中小房企宣布破产。而如果通过拿地建房，向银行融得资金，届时再将资金挪作他用，先还清前面的将要到期的债务。

最后，在经过这几年的疯狂扩张之后，开发商的负债率早已突破了60%的警戒线，很多开发商的负债率达到了100%以上，在这种情况下，还想在市场上融资的难度是很大的。如果在三四线城市购地建房，开发商可以为由头，向外发行债券。而对于投资者来说，开发商有着实实在在的项目摆在哪里，这样的投资风险不高，所以也会踊跃购买债券，开发商便可度过资金短缺的难关。

现在很多人觉得奇怪，三四线城市房价泡沫最大，为啥开发商就仍在那边拿地建房，不怕房价下跌风险吗？事实上，三四线城市房价短期未必会发生，而开发商现在债务集中到期、现金流匮乏却是眼前的麻烦。所以，现在是从银行贷到款，发得出债券才是正事。更何况，在开发商看来，中国要推进城镇化进程，大量农民都要进城购房，我们在三四线城市大量拿地建房，将来也不愁卖不出去。

房地产开发商拿地不是为了造楼卖房，他们是为了拿银行贷款，发行债券和卖股票去拿地。负债率70 %以上，拿地为了造楼，鬼信。房地产开发商主营业务早就换成了专业银行弄贷款，专业发行债券，专业卖股票，证券公司只不过是房地产开发商得财务部。

第一，房地产开发商拿地是为了银行贷款，这个你必须相信，没有地，拿什么去银行贷款，有了地就可以拿到贷款，新账还旧账。什么叫做资本运作，这就是资本运作，要想上福布斯富豪榜，你必须学会的，学会怎么去银行拿底款，把银行当成自己私人金库。

第二，房地产开发商拿地为了发行债券，银行贷款没有后台、后台垮掉、后台不管你了、后台被人民发现了，不好以后台名义贷款了，那就发行债券，手里一样都没有发债券怎么吹，谁敢给发行，发行了谁又敢买，所以拿地这是必然。

第三，房地产开发商拿地为了卖股票，你没有看到，人家要债转股票了，说好的欠债还钱天经地义，在房地产开发商这里就是放屁，什么经济金融，在房地产开发商眼里什么都不是，股民就是一个屁，拿块地就可以左右股价，收割财富。

谢谢邀请。

我可以回答你的问题，但对于目前的房价，我和你的看法不同。现在的房价不是降而是稳。开发商正是在稳房价的大环境下，选择部分三四线城市继续开发建设，如果房价持续下跌的话，开发商还会建房吗？

先看一下有关房价的最新消息：国家统计局发布2019年8月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，整体来看，8月份有55城新建商品住宅价格环比上涨，较7月减少5个城市。其中一线城市新房价格环比格上涨北京0.5%、上海0.3%、广州0.2%、深圳0.2%，二线城市南宁涨幅最大2.3%。三线城市中有35个环比上涨0.7%，涨幅与上月相同。从这些数据来看，房价没有下跌。

开发商之所以仍然选择在三四线城市开发建房，还有一个更重要的原因，就是环大中城市的周边三四线城市房价仍在上涨。我们且不说一线城市北京、上海、广州，二线城市天津、重庆、成都、武汉，郑州和西安等9个国家中心城市周边的三四线城市有多少，还有8个备选的深圳、杭州、南京、大连、沈阳、青岛和济南等国家中心城市，这些城市周边的三四线城市又有多少，所以说开发商选择在三四线城市继续开发建房，正是看到了这些城市的发展潜力。不是象有人说的那样开发商拿银行的钱挣钱，赔了是银行的。现在开发商融资也非常困难，我们从现行的金融政策，大家已经很明白了，因为今年已有近300家中小房企宣布破产就已经说明了这一点。

现在，国家对房价一直都在进行严格调控，坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段。那么就会是基本稳定的，涨跌是波动式的，有涨就会有跌，这也是正常的。

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开发商的赚钱模式有很多，这里“冒死”透露几种：

第一，先拿地，再囤地，然后卖地或开发后出售。代表企业是李嘉诚系。核心在拿地和囤地上，关键是会炒作，会忽悠，把一些地方政府也给忽悠了，舒舒服服囤地赚钱，标榜自己不赚尽最后一个铜板，实际上是把不属于他的铜板也赚了。

第二，拿块相对偏远且便宜的地皮，自己造城开发。代表企业是万科，万达等等。关键在于企业有良好的市场号召力和经营能力，能够把城造起来，而且造好，然后促进土地升值，房产涨价，也能赚大钱，实现多方共赢。这已经算得上是良心企业了。

第三，跟风大房企，别人咋做他咋做。代表企业是广大中小房企。重点是有样学样，大家根据自己的本事，跟着大房企做就是。有的赚钱有的赔钱。一二线城市是大型企业的天下。中小房开企业自然就把主场放在三线四线城市。

至于房价的下跌问题，目前我并没有看到三线四线城市普遍下降。即使真的出现下跌，这也是经营中的常见现象。世界上没有包你赚钱的买卖。