二线城市二手房全面熄火，未来3个月下行压力只增不减

一直以来，对于关注重点城市房地产风向的朋友来说，我都推荐他们关注二手房的指标，主要两个，成交量和成交价格。

先来挑几个城市看一下：

一、成都

今年3月份以来，新增挂牌房源量激增，差不多每月达到了2.5万套，而成都的二手房整体价格不容乐观。中国房价行情网的数据显示，成都市区二手房成交均价为16523元/平米，同比下跌4.58%，目前成都市区二手房套均总价在192万元左右。

按说，今年成都二手房市场表现不错，特别是上半年，连续好几个月成交量都是超过1万套的，到8月底就已经突破7.6万套，已经迫近去年全年8.4万套的成交量。但无奈二手房挂牌量实在太大了，市场消化不了。

成都此前有过一轮二手房限售，现在第一批受限房源陆续解禁，这些人着急挂牌出售，打破了二手房的平衡，仅链家在售房源就超过10万套，是去年同期的3倍多。成都新房市场供应本就是充足的，随着时间的推移，解禁的二手房会越来越多，对后市影响并不好。

目前成都二手房买房逐渐陷入观望，从7月份开始，成交量开始下行，眼下基本只有七八千套的水平。

诸葛找房的数据显示，目前成都各大商圈大盘的价格还算稳定，但降价的房源数量已经是涨价房源数量的3-5倍。

由于情绪被带动，越来越多的二手房主倾向于挂牌，而不是观望，哪怕只是投石问路，预估一下自己房子的价格走势。这些都给本就开始下行的成都二手房市场带来压力。

二、郑州

郑州的二手房市场也不好，中国房价行情网的数据显示，8月份二手房成交均价为15118元/平米，同比下跌近6%。这个跌幅在二手房城市算是比较大的了。

诸葛找房的数据也显示，2019年初郑州二手房均价15752元/平米，到目前已经在15000元/平米左右徘徊。通过监测挂牌房源价格变动情况发现，目前降价的房源与涨价的房源对比约达到了5:1，说明市场预期也在走弱。

从挂牌量来看，郑州也差不多有13万多套二手房在售，月度成交量平均在6000-7000套之间，并不缺房子。

郑州目前还是个新房市场，但郑州新房市场就不大乐观，商办类产品库存严重，开发商现在也在降价走量。目前郑州土地市场比较低迷，大部分都是底价成交，流拍的地库也在增多。开发商也经常搞特价房刺激市场，除了这个，还有棚改带来的冲击，市场需求被大量消化。

目前郑州所有的行政区二手房都在缓慢下跌，未来几个月也看不到起色，很大程度上决定于新房，原因一会我再详述。

三、西安

国家统计局数据显示，8月份西安二手房是横盘，0%，但近5个月涨幅一直在走低，4-8月份二手房涨幅分别是0.9%，0.6%，0.6%，0.1%，0%。

而实际市场表现是，西安的二手房挂牌价在下跌，挂牌量却在上涨。去年8月份，西安二手房挂牌量约为5万套，挂牌均价在16000元/平米左右，到了今年8月份，挂牌量成功突破9万套大关，挂牌均价跌至15500元/平米左右。

西安二手房市场下行，跟620调控有直接关系，目前西安楼市有一个令房东们不太高兴的趋势，那就是二手房价格逐渐与新房价格看齐，甚至低于新房。其实这才是正常现象，对于西安这种新房为主的城市，二手房价格高于新房，本就不正常，现在算是一种回归吧。价格差的缩小，对于炒房客来说不是个好消息。

对于二线城市来说，除了上面我们说的这些，所有中部省会城市，目前二手房市场表现都相对较为疲软，上周环比，成交价格都在跌，中期虽然相对平稳，但下跌的压力仍然存在。

对于这些二线主力城市来说，接下来二手房总体仍会维持跌势，量先跌，价随后。这种压力主要来自于新房。前面说了，目前二线城市大都以新房为主导，但8月份已经打响了价格战，9月份也基本保持，真正的高潮在10-11月份，对新房来说，开发商们必然要冲量，上半年不少开发商都未能达到半年销售预期，要完成全年的各项指标10-11月份非常关键，10月份有大庆，相对来说，11月份可能更关键，12月份基本就凉凉了，最后一个月一般都留给财务。

当前银根对楼市冲击力非常大，前端的土地市场到处都是底价成交，没人报价的地块也一大堆，有的地块只有一家开发商报价，但最终也流标。不敢花钱的背后是缺钱。信贷收紧，会在三四季度的数据反映出来，市场层面已经感受很强烈了。开发商要维持现金流，保住排名，要冲量实现销售目标，除了降价别无选择。

这些都对二手房形成压力，另一个值得关注的是，随着新房冲量，银行房贷额度在收紧的情况下也会逐渐向新房倾斜，留给二手房的信贷资源相应会缩水，这也会影响到二手房价格走势。

至于明年怎么走，那么又得看年底怎么定调了。