开盘就拉中介卖楼,京基御景半山低至3.2万/平去化不足2成

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  来源:买房之前

  今年深圳楼市的“金九银十”在先行示范区的衬托下格外热闹,新房二手房市场均异常火爆,开发商推盘热情高涨,8月和9月两个月一共有18个新盘取得预售,相比7月份的4个,供应量相当可观。

  龙岗和宝安一如既往是供应大户,今天开盘的京基御景半山更可谓是大户中的大户,一次性备案1645套纯住宅房源。

  该项目前期较为低调,市场发声并不多,但由于其所处的宝荷片区新房供应相对稀缺,因此现场人气还不错。但楼校长在现场排队时才发现,虽然看起来人头攒动,但相当一部分是中介人员。可能是因为前期蓄客不理想,项目开盘就启动了转介,部分中介甚至告诉楼校长可以帮忙买房还能返佣。

  

  

  

  即使如此,销售结果仍不理想。据了解,该项目本次开盘只推出约491套住宅(注:按照政府要求,拿到预售的所有房源必须全部公开全部销售,此次京基只拿出一小部分售卖其实就能看出他们也信心不足),主推79-150平2-4房,整体均价3.9万/平。历时两个半小时,卖出约256套,按照491套计算,去化率约52%,而如果按照备案的1645套来计算,去化率仅16%。

  

  按理说,该项目有先行示范区的政策利好,又处于金九银十热销节点,还有京基品牌加持,以及各家中介的联动,怎么看都具备着“大卖基因”,但最终结果就是这么残酷,原因何在?楼校长会在后文独家分析卖得不好的原因,请耐心往下看~

  销售结果

  
楼盘名称:京基御景半山

  项目地址:宝荷路与宝荷路支线交叉口宝荷欣苑西侧500米

  客户情况:现场共73组客户,5人一组,约有365人。

  

  备案价格:均价约3.9万/平,单价区间在3.2-4.7万/平,总价在256-710万/套。

  

  具体价格情况,点击查看大图

  开盘折扣:共两个折扣,提前认筹享受99折,开盘优惠99折。

  开盘方式:抽签选房,选房等候区限制人数1+1,选房区仅限1人进入。

  户型套数:户型建面约79-150平,本次开盘推售房源位于18、22、23、24A这四栋产品,共约491套。

  

  项目效果图,图源咚咚找房

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  销售结果:历时两个小时,卖出约256套,按照售卖总数491套计算,去化率约为52%,按照备案总数1645套计算,去化率约为16%。

  现场情况

  京基御景半山定于9月22日上午十点正式开盘销售,楼校长不到9点就抵达了现场,发现购房者的热情比今天的太阳还要强烈,早已在营销中心外排起了长龙。

  

  

  现场座无虚席,人气很旺,但仔细看就能发现还是中介居多。

  10点,选房正式开始,摇号决定选房顺序,每组5个号,一个号仅限一人选房。

  第一个进去选房的是来自布吉的一位公办教师,本来已经选好18栋16楼B户型105平,但又考虑到项目距离地铁14号有一段距离,交通不便,纠结到最后还是放弃了。

  与此同时,从交谈中来看,现场以刚需为主,一位女士带着双胞胎女儿前来买房,认为价钱在自己预算范围之内,而且附近还有九年制学校,比较符合预期。

  选房速度很快,11点左右就差不多有一半人已结束选房,销售成绩不是特别理想,从销控表来看,仅卖出约150套。

  

  一对中年夫妻告诉楼校长,到现场之后发现价格高于预期,周边配套也不好,性价比不高,所以最后选择了放弃。

  而稍微卖得好一点的是23栋79平户型,因为23栋均价便宜仅3.4万/平,而且79平户型靠近山林,景观视野不错。

  历时两个半小时,中午12点半左右,现场已没有购房者,宣告开盘正式结束,从最终销控来看,只卖出了约256套,按照售卖总数491套来计算,去化率约为52%,按照备案总数1645套计算,去化率仅约16%。

  

  政策利好+金九银十+京基品牌+中介联动,最终成绩仍不理想,楼校长大概分析了几点原因:

  1、虽然项目宣传单价低至3.2万/平,但只是一个噱头,这部分房源几乎都分布在 23、24栋靠近铁路的个别户型,硬伤非常明显,而其他正常户型的价格则基本都在3.5万/平以上,最高达到了4.7万/平;

  2、还是定价问题,作为新房项目,京基御景半山销售价格与附近二手房基本持平,没有价格优势;

  

  

  

  3、项目周边配套薄弱,所在片区也是以产业为主导,多年来在教育、商业、医疗配套方面未有明显改善,生活氛围存在不足;

  4、在房住不炒年代,市场慢慢回归理性,更加看重居住价值,因此即使产品价格看上去便宜,但不宜居的性质仍不能得到大众认可。

  项目详情

  1

  整体概况

  京基御景半山总用地面积约6.3万平,规划总建面约22万平,共分为6个住宅区域,包括高层住宅、别墅、商业及配建公共配套设施,项目共计11栋15座高层住宅,以及13栋别墅住宅。依山而建,北面和西面可看山景,生态环境较好。

  京基御景半山所在的片区为宝龙街道的南约社区,该片区重点规划发展宝龙科技城,其前身为1993年成立的宝龙工业园。2000年,出于深圳湾园区产业制造环节拓展的空间的需要,宝龙承接了南山高新企业大量标准化生产的大厂。最近几年,宝龙引进的企业由“单纯加工制造”向“总部办公+研发设计+核心部件制造”转变。规划总面积为10.55平方公里,纳入“广深港澳科技创新走廊”、列入全市国家高新区首批扩容范围。

  

  宝龙科技城效果图

  2价格对比

  宝荷片区目前在售新房并不多,住宅更少。向外辐射至大运片区,仅有颐安都会中央一个住宅项目在售,该项目一直是片区价格标杆,均价高出片区整体均价不少。

  片区二手房价格4万/平左右,京基御景峯作为新房,最低3.2万/平,在价格上具有一定优势。

  

  数据来源:房地产信息网、贝壳找房

  3

  配套情况

  商业配套:项目以社区型的沿街商业为主,配建商业面积共计3200平,还有一个500平的菜市场,1公里范围内有大型商业尖莎咀购物中心。

  未来宝龙片区将在14号线地铁南约站建设达百万建面的商住综合体项目,其中规划商业约12万平。

  教育配套:项目配建有一所12班幼儿园和一所九年制学校,尚未开建,目前尚无法确定新建学校是否会与知名学校合作。周边现有宝龙学校和宝龙外国语学校。

  交通配套:现阶段公共交通较为匮乏,距离3号线荷坳站大约4公里。

  周边旧改:周边有马桥联合片区旧改、洋桥和汉田项目等建面约750万体量的旧改,目前已有碧桂园、中信、京基等知名开发商进驻,其中以碧桂园为主力。

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