宅基地最新政策规定：落实一户一宅，严禁城镇居民购买宅基地

　　2019年9月20日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部下发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。诸葛找房市场研究员姜国君认为，政策与新修订的土地管理法形成衔接、提出了工作要求、落实了责任主体、细化了宅基地改革和管理的具体措施，将对土地市场、住房保障等方面形成利好，同时也体现了“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价”的导向。

　　1.两个量化指标

　　政策对宅基地改革和管理作出了两个量化规定，一是农村村民一户只能拥有一处宅基地；二是城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

　　2.一户一宅体现“房住不炒”定位

　　有关“一户一宅”的硬性规定实际上也体现了农村住房同样适用于“房住不炒”的定位，该规定可有效遏制部分炒作分子借宅基地可流转、可有偿退出之机超标建盖农村住房的苗头。同时，对保护耕地、永久农田，防止土地资源浪费也有着十分重要的意义。

　　3.严禁城镇居民购买宅基地

　　有关“租赁农房合同期限不得超过二十年”的规定既是农村住房租赁市场的规范性要求，也能防止农房私下交易现象的发生。政策同时指出“严禁城镇居民到农村购买宅基地”，这实际上是给城镇居民及相关主体下乡居住或经营明确了方向，即只能通过租赁农房实现相关诉求，并且一个合同周期最长二十年。

　　4.宅基地转让纳入合同管理

　　政策对宅基地转让流程作出了比较明细的规定，如探索制定宅基地转让示范合同、及时办理宅基地使用权变更手续等。相关表述体现了规范宅基地转让、使其具有法律效力的导向，特别是转让示范合同的提出，说明宅基地转让将享有与商品房交易同等的服务待遇和法律保障。

　　5.将对土地市场形成利好

　　政策对鼓励进城落户的农民有偿退出宅基方面使用了“多渠道筹集资金，探索多种方式”等表述。若后续实施效果明显，将对优化土地供给结构产生积极的影响，同时企业获取土地的渠道也将有所扩宽，这对今后的土地市场将形成一定的利好。

　　6.体现稳地价、稳房价的导向

　　在保护农民合法权益方面，政策提出了多个“不得”，如不得违背农民意愿强制流转宅基地、不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件等。除了保护农民的根本利益外，还可避免违规操作以及恶意炒作宅基地现象的发生，也能预防楼市受到相关刺激，这也体现了“稳地价、稳房价”的导向。

　　7.有益于改善住房保障

　　政策提到了建设农民公寓、农民住宅小区等概念。从目前的情况看，这类物业与共有产权房有类似之处，若建设过程中政策允许开放部分权属，则有望成为共有产权房的一种探索模式，对改善住房保障有积极的作用。

　　8.宅基地纳入信息化管理

　　政策还对宅基地信息化管理提出了要求，充分说明了量大面广的宅基地改革和管理工作的重要性，同样需要纳入大数据管理范畴。这实际上也体现了包括商品房、宅基地在内的城乡住房体系的管理都将实现统一化、信息化、标准化的导向。