楼市揭开“盖子”！住建部、央行出“组合拳”，影响两亿购房者

最近看房产研究机构克而瑞发了个报告，在上海，从外来人口的历年增量变化来看看，2014年之后，出于对人口控制目标的要求之后，外来人口数量明显下降。

2015年到2017年，甚至出现负增长，直至2018年才有所增加，但也不敌2013年之前的水平。

另外，在外来人口增量减少的情况下，外来老年人口数量开始呈增加态势，这无疑意味着来上海的年轻人正在减少。

难怪很多人说，95后已经不再考虑去北上广了，去了折腾个七八年，除了攒点钱之外，身无长物，既无法落户，又没办法买房，在一座大城之中漂泊多年，还是悬在半空，没有任何归属感。

尤其是超过30岁之后，回老家心有不甘，去家乡省会又觉得机会一般，高不成低不就的状态，很难摆脱。

这也是当下楼市格局的写照，一线大城市看起来光鲜可鉴，实则让人产生“逃离”的想法，新一线、二线看似充满希望的在崛起，除了房价上涨、人口涌入之外，还没有成熟到能够让年轻人义无反顾的扎根。

长此以往，一二线城市，仿佛被高房价给“盖住”了一样。

我们不妨用租售比、房价收入比这两个指标来说明这个问题。

仍然以上海为例，2007年浦东房价大约1.5万元/平米，60平米的房子出租，月租金不到3000元，折合租金回报率大约3.5%。

到了现在，同样的小区已经涨到了8万元/平米，同样还是60平米的房子，月租金涨到了6000元，租金回报率大约是1.5%，创出十年以来的新低。

这说明什么问题？即便在最发达、人口流入最充分、资源最稠密的一线大都市，房租涨幅也远远跟不上房价的涨幅，更不说广大的二线以下城市了。

数据显示，当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上，而国际上主要经济体一般都在10倍以内，也就是说，一对夫妻不吃不喝15年才能买得起房，如果加上吃穿用度，可能需要30年。

不过，现在楼市准备揭开“盖子”了。

就在最近，央行、住建部出了一套“组合拳”。

首先，在8月末，央行发布新规。房贷按揭利率将参考LPR浮动执行，从10月8日开始，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上lPR为4.85%）；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按最新5年期lPR为5.45%）。

在9月20日，新一期贷款市场报价利率公布。

1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。

最新的1年期LPR相比上个月有所下降，这意味着，未来资金会持续向短期贷款的实体经济领域倾斜，对于房贷这样的长期贷款，依然会很谨慎。

其次，据澎湃新闻9月20日报道，住建部召开住房租赁中介机构专项整治工作推进会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次会议专门从租赁市场的角度出发，进行明确的专项整治，应该说是第一次。

这也说明随着租赁市场的发展，在过去强调“多主体供给、多渠道保障”的基础上，政策重心开始从刺激供给转变为稳定分配，这也有助于后续实现更好的租赁市场发展。

一边是房贷资金被控制到“无法动弹”，另一边是租赁市场持续规范，双管齐下，一套“组合拳”下去，市场氛围悄然改变。

别小看这两个消息，至少会影响两亿购房者和租房者。

为什么说是两亿呢？这个数字有两个出处。

去年，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》，对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。

这么算的话，真正的刚需购房者，恰好只有2.1亿人。

而根据某房产研究机构发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》，在国家政策及多重因素的催促下，租赁市场未来还将持续增长。预计至2023年，房屋租赁总面积将达到83.82亿，租赁人口达到2.48亿人。政策利好进一步促进了住房租赁市场的发展。

很明显，两亿多的租房者也在这等着。

因此，央行的LPR新规，让房贷利率回归平稳预期，首套房不低于5年期LPR，也就意味着各地加点的自主性很强，二套房上浮的空间更大，对两亿刚需购房者来说，未来置业成本肯定比那些投机客要低。

而住建部发出的通知，对两亿租房者来说，是看得见、摸得着的利好，尤其是成为租赁试点各大城市，体量扩大的同时，制度保障更完善、租房更加便捷、租金更透明。

房地产市场，恰恰就是在这一个又一个落地的新规和调控措施中，逐步走向正轨，不管是两亿购房者，还是租房者，他们的置业理念，也正是在一次又一次的楼市变迁中，有了新的选择。

不管年轻人最终会选择大城市扎根，还是三四线小城落脚，房子，不会再成为他们人生当中的束缚。