总价300万内,欢迎入住“长安街”

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  朋友再次收到某个楼盘销售的微信,人家已经混到了长安街。

  好在朋友知道,京楼圈儿里有个全长8.5公里的长安街西延线工程(石景山段东起玉泉路口,西至即将建成的新首钢大桥)即将竣工。长安街直接对标出了门头沟。

  

  看到如上截图,严肃君第一反应就是,左边的这位不是就职在中骏·天峰,就是合景领汇长安。

  尽管很多购房者还不了解这两个新入市的商品房,但很多业内人从它们拿地之初就已经开始关注了。

  

  楼盘分布图,戳图可放大

  严肃君也在本周拜访了两大南企楼盘,最直观的感受,就是“拼”:拿地“不计后果”,社区复杂细碎,户型“标新立异”,“价格战”一触即发。

  拿到的都是“新命题”

  今年2月1日,中骏以16亿底价成交门头沟永定镇曹各庄桥户营地块,此次拍地有这一家报价

  该地块曾于2018年4月流标,重新挂牌后取消了住宅限价,地块出让金直降10亿+(大幅下降38%)。而其他开发商的顾虑之一就是地块属性过于复杂,案场销售也提及了这一点,但他认为中骏一直是“多业态发展”,有能力驾驭这宗地块。

  中骏地块构成分别为R2二类居住用地、T6区域综合交通枢纽用地、S4社会停车场用地,总建面133434平,其中R2住宅用地(061地块)39302平。

  

  售楼处的企业介绍展板

  作为闽企中骏在北京第三个「天字系」TOP级产品,前两个同级项目—德胜门的中骏·天宸与门头沟的中骏·西山天璟,有一定的市场认可度。

  与中骏·天峰仅一站地铁距离的合景领汇长安,在今年4月4日拍地之初,同台竞争的还有碧桂园、金融街、旭辉三家房企,经过17轮报价后合景泰富以10.2亿元竞得,溢价率20.14%。

  这是合景泰富在2008年3月正式落子北京后,11年以来拿到的第8个地块,却是第3个有住宅属性的项目。

  项目地块总用地面积为26109平,其中4708.94平为托幼用地,容积率为0.8;F1住宅混合公建用地,占地面积为9439.87平。

  海淀的合景·映月台,为14万+的顶豪产品;顺义的合景·天汇广场,为55583元/平的限竞房;合景领汇长安为不限价却需要遵循“70/90”的商品房,每个产品对于这家粤派房来说,都是来京新命题。

  住宅更像是“配建”

  招标文件资料公示后,就能看出来这两块地非常难“磕”。即使两个房企有运营各种业态的经验,但最终的社区分布图还是让人捏了一把汗。

  

  两盘社区分布图,戳图可放大

  中骏·天峰整个社区由5栋高层住宅(2.8米围墙隔离)+8万多平商业中心+长租公寓构成。

  

  中骏·天峰沙盘图

  住宅区容积率为2.8,绿化率30%。1号、5号和6号楼为24层,2号和3号楼13层,南北楼间距50-70米之间。人车分流,车位配比1:1.2,租售均可,预计车位20万-30万/个(参考周边)。

  商业部分共五层,地下为停车场;一楼建有公交总站,为9条公交线路始发站;商场二楼与地铁站搭建了走廊;商业中心最高的楼体即为中骏自持的长租公寓。

  住宅与商业中心隔了一条马路,销售称有百米的距离,距离更远的地铁不会对生活区产生噪音影响。

  合景领汇长安社区分布的更加细碎,5栋洋房住宅+2栋办公楼+1栋酒店+幼儿园,且中间有条路分成了北区和南区,各楼栋之间也有小路分割,销售表示会采取封闭式管理(效果图展示不明显,严肃君对此保留意见)。

  项目暂未对外正式开放,无沙盘图,可参考社区分布效果图。

  合景领汇长安的住宅只有8-10层,房源仅288套。因为体量较小,销售表示2021年甚至于在2020年年底就能交房。

  

  合景领汇长安位置图

  项目把其中一块商业体做成酒店,运营起来肯定得心应手。毕竟截至上半年,合景泰富集团旗下已开业包括广州东圃福朋喜来登酒店在内的13间酒店。

  

  合景领汇长安地块

  合景领汇长安也算是邻铁盘,距离S1号线始发站上岸站500米左右,不会受到噪音的侵扰,东侧300米还建有公交枢纽站。

  户型设计颇有“想法”

  中骏·天峰共400余套房源,113平三居占1/4,分布在五栋楼的边户,其余户型多为89平三居。

  项目预计分两期销售,一梯两户,得房率78%左右,2022年精装交房。

  主推的89㎡三室两厅一卫,方正全明,三面朝南,样板间已开放。客厅面宽3.2米,窗户宽长分别为2.9米、1.8米,采光充足。

  和传统户型最大不同的是,卧室集中在西侧,客厅在东侧,活动区和休息区划分明显。如果把东次卧与客厅之间的非承重墙打通,主卧与北次卧的墙打通,将会是某些人群非常喜欢的大一居。

  

  113㎡三室两厅两卫格局设计与89㎡相近,不过各功能间更加宽裕,且多了一个卫生间,三个卧室之间的非承重可以打通。

  

  合景领汇长安不包含赠送面积得房率高达82%-83%,主推三居面积段分别为78㎡、89㎡、108㎡,分布在各楼栋,套数占比依次排序。(当前多处信息暂未确定)

  

  

  

  共三张户型图,右滑可见

  总结起来,户型有三大特点:

  北侧卧室均带飘窗,客厅均带阳台,包括暂未对外公布的50多平的一居;

  78㎡做成三居,最小的书房也有7㎡,对于有三居需求又资金紧张的刚需客群来说,足够;

  各功能间均带窗户,房源内部均为非承重墙,可根据需求进行调整拆建。

  价格真的不算高

  中骏·天峰预计均价5.5㎡/平左右,含精装。项目有4套60平户型,总价330万,但成功入手的几率不大,主推89㎡型总价489.5万,首套首付196万

  合景领汇长安毛坯交房,预计均价5万-5.2万/㎡;项目有10余套50多平的一居,总价300万以内,极有可能是普通住宅,这就意味着二套资格的购房者,支付六成首付即可。

  那这个价格在区域内算合理吗?

  

  周边小区二手房及价格分布图

  如果单看显示价格,两盘看起来毫无优势可言,但细究这些楼盘属性,会发现它们当前售价“情有可原”:如永兴小区为1996年的已购公房,华润西山墅为200平以上的别墅,远洋新天地为商住产品。

  同维度比较的话,应该看近期同区域售卖的纯新房/次新房更合理。如S1线终点站石厂站附近的限竞房华萃西山,限均价51205元/平;更靠近西六环的商品房华远·裘马四季,均价6万左右。

  且俩售楼处的案场人员均表示,开盘会有一定优惠。作为对手,且产品属性极其相近,为了尽早去化,很可能展开“价格战”。

  好在,这样一来,最终受益的还是购房者。

  这里发展起来可能需要3年

  对于门头沟来说,有两个重要的节点:今年国庆前西长安街西延线的开通,以及2022年的冬奥会。

  中骏·天峰的大厅专门摆设这这两个节点的倒计时电子展板,且标注了延线周边重要的地标和建筑,关联意义不言而喻。

  

  摄于2019.09.16

  一系列的规划按时落成后,就意味着这里的棚改、交通、配套、基建等各方面都会有质的提升。

  有两个工程有必要在这里提一下,一是即将于2019年11月中旬开业的15万㎡龙湖长安天街MALL,有媒体报道称,届时155个知名企业品牌店将集中亮相。

  

  长安天街MALL施工已经接近尾声

  龙湖在北京的第四座天街综合体选择这里,必定经过考量,至少对外宣称的两个原因为:①与两条地铁线S1及R1线交汇换乘站—上岸站直接接驳;②推测未来周边近30万人次的常住人口成为潜在消费客群。这些都反向证明了这个地方的发展潜力。

  二是,北京地铁R1线也就是18号线,走向与1号线并行,一期预计2019年开工,2023年完工通车。

  

  图源:百度百科

  如果该工程按时落成,就意味这条线自西向东主要经过的功能区包括了门头沟新城、首钢厂区、鲁谷居住区、公主坟商圈、金融街、王府井商业区、CBD核心区、通州运河中心区等。

  这样说来,不仅是海淀,沿着这条线的客群都可以酌情考虑这两个楼盘。

  从位置来看,严肃君更看好合景领汇长安,紧靠S1号线与R1线的交汇换乘站上岸站以及长安天街MALL,直接利好。关于领汇长安需要考虑的是未来出租,附近“囤积”了大量的商住,将是有力的竞品。

  从住宅的居住体验来看,中骏·天峰可能会更舒适一些。户型设计耳目一新,在京住宅产品的操刀经验更丰富一些,还有「天字系」做背书,且生活区更加集中。

  其实这两个项目优缺点都非常明显,但严肃君相信它们在可操作性范围内尽力的提高了产品价值,同台竞争,只能“拼”了。

  互动时刻:

  下个月,合景领汇长安售楼处和样板间正式对外开放。截至目前,中骏·天峰已有500多名购房者排卡,合景领汇长安的排卡量是60+,当然这样和宣传节奏有关。(排卡均免费)

  如果在两者之间做选择,你认为比较哪些方面最为实际?两盘社区构成复杂,应该成为顾虑吗?门头沟新城的发展前景你是否看好?欢迎在评论区留言讨论~

  对了,中骏·天峰销售称10月底开盘,但合景领汇长安销售认为会和他们一样开盘要到年底,毕竟恰逢70周年大庆,且相关证件不全。

  看来无论买哪个项目,要多去竞争对手那里打探一下,心里才更有底。

  严肃测评

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