集体用地入市,房价只有周边三分之一,这房你会买吗?

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  小一年时间,北京首宗集体建设用地正式入市。

  9月12日,北京大兴瀛海镇集体建设用地成交,由北京上瑞置业(正商集团旗下)以15.13亿的底价摘得,公开信息显示,未来这块地上将会盖共有产权房,均价为2.9万元/平米,价格只有周边商品房的1/3。

  集体建设用地入市,这不是首次,之前已经有过,只不过当时规定的用途是建公租房。

  土地性质是我们关注的焦点,根据规定,这个地块虽然是集体建设用地,但与国有建设用地同责同权。背景则是土地管理法的修改,确定非农建设用地不再“必须国有”。

  这很关键,住宅用地的供应方不再唯一,土地拥有方可以根据需求直接把土地卖给开发商,这中间省下的成本非常可观。本次土拍已经说明了这一点,售价只有周边的商品房的3/1,这让很多人有了期待。

  

  于是一个新的问题了,虽然未来房本有所区别,但法理上已经明确土地是同责同权。共有产权房也是可以出售的,它虽然与纯商品房有一些区别,但如果真的规模化入市,让一大批刚需就此解决住房问题,未来房价是否会由此下行?

  必须要承认的是,此种多元化尝试的确是有好处的,但它就好比以房养老,是一种尝试,但难成大气候,难以大规模出现,更难以撼动目前房价形成机制。

  要冲击现有的房价形成机制,首先就要筹码多。集体用地必须要多,房子才能多。农村集体建设用地总量虽多,但能够迅速入市的土地却并不多,集体建设用地入市虽然吹风了一年,但毕竟是新鲜事物,大家都在彼此看着,真正迈出第一步的很少,也就是北京这种城市才敢第一个吃螃蟹。即便如此,土地的所有者——村集体——与开发商,与镇里面,都要频繁协调沟通。

  

  当然,还有更重要问题——分账。传统的招拍挂制度已经非常成熟,该怎么做,能分到多少,清楚得很。现在要做的是绕开这套制度,怎么分账,那就是一张白纸,需要花费大量的精力来确定规则。就说村集体吧,拿到土地出让金这笔钱,有多少归集体,有多少归村民,是花掉,还是用来经营,钱生钱……

  以上都需要耗费大量时间。还只是每个案例,没有规定可寻,差不多是一块地一个方案,入市成本非常高。

  根据规定,集体建设用地要想入市,还得符合四个条件,一是须得规划为工商业经营性用途的集体用地,二是须经依法登记的集体经营性建设用地,三是应尽本集体经济组织三分之二以上成员同意,四是纳入地方土地利用年度计划,合理安排。

  实际上,从这里面,我们就能了解到一个大的原则:土地性质无论怎么变化,也不能影响整体,特别是供需平衡。简单说,房价好不容易稳下来,涨要不得,跌更是不被允许。后者的预期一旦形成洪荒之力,比涨来得更为可怕。

  每一个创新都是值得肯定的,当初的公租房,共有产权房,限竞房,都是为了房住不炒,能享受到红利的,当然不错,但终究谁都没能把房价拉下来。

  

  从上面四个条件来说,即便是集体建设用地,售价只有周边房价三分之一的共有产权房,也注定只能是小而美的存在。

  就拿限竞房来说吧,整个2017年北京出让的全是限价地块,这本是保刚需的重要方式,但现在连所谓的刚需都不买账,房子卖不出去,开发商说不赚钱,购房者嫌地段差,户型差,房子质量差还贵……结果是现在,限价地块退场,不限价地块登场,剩下一大堆限竞房项目惆怅。

  对于未来的住房市场来说,两条线是肯定的,商品房+保障房,商品房仍然会越来也贵,至于保障房,它的体量还远不到能撼动商品房价的程度。

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