炒房客认输!但楼市两大“怪象”仍在作祟,购房者难言开心

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  世上行业千千万,国人为何对房地产情有独钟,而且是几十年如一日不变心?归根结底是投资它有价值,能够带来丰厚的回报。尤其是过去这十年,房地产迎来井喷发展,但凡有勇气有魄力掏钱买房的人,不管最初的目的是什么,最后都凭借房子获得了不俗的收获——靠投资炒作房地产实现财富滚雪球式增长,阶级跃迁,甚至是社会地位提升的不计其数。没有比这更具说服力的。也因此后来者笃定房地产会是国人能够参与的造富最佳途径。

  

  简言之,人人都想发财,想靠楼市发“不劳而获”之财。手里有了闲钱,没绝佳的配置途径,楼市就自然而然成了最好的去处。理由是,过去投资房地产的人都没有失望,无数事实更证明在中国,只有房地产才是最安全可靠的投资途径。

  过去如此,未来就一定如此吗?这种按部就班把过去的逻辑,强加在未来上的投资逻辑,确实在很多人看来很可笑,但在现如今的楼市,持有这种逻辑的还不在少数。很大一部分群体都是这样认为的,他们从来不考虑人口、金融、经济、房屋总量、中国到底缺不缺房这些现实基本面,他们内心只认一个道理,房地产是国民经济的重要支柱,土地拍卖模式还在持续,造城运动就不会轻而易举结束,房价就还会继续涨下去,买房就错不了。

  尤其是2016年,房地产开启了史上最疯狂的投资买房热潮,用“全民炒房”来形容都不为过。彼时,不是某一个城市楼市火热,而是全国遍地开花,合肥、南京、杭州、武汉、郑州、厦门、苏州等数十个城市,聚集了大量专业投资炒房客,多少业主连夜涨价,开发商售楼处被挤爆,一房难求现象屡屡上演。

  

  但好景不长,16年9.30是本轮楼市调控大幕拉起的起点,也是楼市整体狂欢的结点。随后两年多发生的一切不用重复,大家都有目共睹,调控重锤不断抡起落下,砸向开发商,砸向投机炒作者,砸向扰乱市场的始作俑者。就眼下楼市来说,毫无疑问市场已进入“平稳”状态:既防止上涨,也防止下跌。显然想用时间来解决很多问题。

  楼市稳住了,按理说刚需购房者应该欢欣鼓舞,但两大“怪象”仍在作祟,购房者无论如何也开心不起来:

  

  怪象一:楼市稳了,甚至降了,但刚需买房却越来越难了。

  楼市稳了,调控出发点是为了刚需更好解决住房问题,但现实是刚需买房越来越难了。难在三个方面:第一,贷款利率上浮,信贷政策收紧,对炒房客有打击,但打击力度不大,反倒是拿着东拼西凑来的钱首付三成买房的刚需“被误伤”不轻;

  第二,想买到好房子越来越难了,但不是购房者自己不能辨别好坏,而是金融政策收紧,开发商建房打起了“歪主意”,据建筑类业内人士爆料,从16年底,国家开始收紧融资开始,开发商建房就没有过去那么尽善尽美了,偷工减料,以次充好屡见不鲜,这几年房屋交房因为质量维权的不在少数,就是最好的证明;

  第三,调控政策强压,市场的确慢下来了,尤其是限价,破天荒采用行政手段把房价逼下来了,但刚需却有苦难言。限价房看似美好,但似乎已经和刚需没什么关系了,倒成了有钱人逐利的第二战场,归根结底是限价使得新二手房价格倒挂严重,套利空间巨大,全国的有钱人都杀到热门城市追逐限价房,所以有时候新闻爆出某地新房认筹数远高于房源数,不用奇怪,这一定是限价房。买到手转手就可以赚几十万甚至上百万的那种。这样的房子注定和刚需无缘,因为开发商对付款要求极高,八成抑或是全款,都屡见不鲜。手拿三成首付的刚需,无奈只能望房兴叹。

  

  怪象二:房价扛不住开始跌了,但买房的人却少了。

  房价扛不住体现在两个方面:1,开发商扛不住了,从上个月开始到现在,媒体曝光降价促销卖房拉回款的房企不下50家,尤其是在三四线城市,很多开发商降价卖房,提高中介渠道费卖房,已经是明目张胆了,之前如果爆出某地有开发商降价卖房,地方住建部会出来干预,现在却看不到这样的新闻了。其实是默许了,开发商融资渠道各种受限,银行断奶,偿债期将到,总不能眼睁睁看着开发商资金链断裂而死吧,降价幅度不大,也就不理睬了,还省了舆论讨伐,又说是阻拦房价下跌。

  2,前两年高位接盘的投资炒房客扛不住了。房价上涨,最直接的受益者就是投资炒房客,涨得多自然就赚得多。谷底时买房,谷峰时卖房,这是所有炒房投资客梦寐以求出现的事情。但是这两年调控紧锣密鼓,五限+金融双调控模式下,各地楼市彻底告别普涨,有的城市甚至在强调控之下,房价不涨反跌,比如环京诸城。其中最具代表性的城市就是燕郊,两年过去,房价普遍下跌了近3成,有的小区直接腰斩。面对这种情况,16、17年高位接盘的炒房客就彻底惨了,有的首付赔掉,有的直接断供弃房。

  

  既然房价扛不住了,那么真正需要房子的刚需按理来说应该多起来了吧,因为价格下跌了,上车的成本少了。但现实却不是这样,买房的人不仅没增加,反而锐减了——从全国重点70城成交统计数据看,成交量下跌的城市越来越多,尤其是四大一线城市,进入2019年,成交量较2018年衰减更甚。数据显示,8月大部分城市新房成交量继续走低,全国29个重点城市整体成交2582万平方米,环比下跌6%,整体延续7月份下滑走势。其中,北上广深四大一线城市月内总成交231万平方米,环比下降10%,同比下降7%,降幅进一步扩大。

  不止过去购房者减少了,也有调查数据显示购房者因为对后市预期不足,未来也打算搁置购房计划了:58同城与安居客联合发布的《国民安居指数报告》显示,8月购房者信心指数为98.2,环比下降5.3%,购房者观望情绪上涨,过半数购房者没有确定的购房时间。

  

  炒房投资客直呼认输!“看不懂”购房者跑哪去了,谁来为他们接盘?

  有专业投资炒房客向媒体哭诉到:我们输得一塌糊涂!前两年市场火爆时乌央乌央的看房队伍都到哪去了?说好的楼市大涨没来,现如今比惨没有人比我们更惨,房价没涨,银行贷款一分没少还,利息支付了不少,但是算下来还是亏的。这都不算,现在最大的问题是,资金链快断了,房子卖不出去,根本没人接盘。真的看不懂现在的市场:调控一来,大家就跑,但是买房的需求总不至于凭空消失吧,那些所谓的刚需购房者都不用买房的吗?一年一千万农民进城,他们的住房问题都怎么解决的?

  炒房客都开始歇斯底里了,恰恰说明市场真的有所变化了。我也无法解释刚需销声匿迹的真正原因,大概,“刚需”从始至终就是个伪命题吧。其实房地产发展到现在,国人早就不缺房子了,努力了这么多年谁还没套房子呢,北上广深可能没有,但是老家三四线城市总该有一套吧?过去这一轮楼市疯狂,或许就是投资热情高涨导致的,房地产压根就没有那么大的需求,有的只是想投资赚钱的需求罢了。

  

  就目前而言,楼市确实是稳住了,那么未来短中期房价会如何走呢?不愿透露姓名的地产专家评价后市时,仅用8个字就概括了,这8个字就是,“一二线稳,三四线跌”。

  这8个字到底符不符合现实呢?这其实也是我一直在强调的。我不止一次说过,“一刀切”地说未来房地产行或者不行,都是不负责任的表现。因为房地产业从始至终,都是分化很严重的行业,地理位置、金融政策、城市资源、人口数量等的不同,房价有高有低、有跌有涨,很正常。这也是为何有的人投资买房赚钱,有的人投资买房亏钱。

  一二线为什么是稳?首先这类城市有人口增量,产业发展日益向好,且有政策支持,又受制于土地局限,房价涨上去容易,降下来很难,未来地方大概率会想方设法托住不让跌,按住不让涨,或者说部分区域微微上涨。当然也不能理所当然地认为这类城市房价就彻底稳了,因为政策的因素也要考虑,到底房价能不能稳,最后还是要看国家宏观政策的变化。

  对于没有人口、政策、资源、产业支撑的三四线城市,这种预测90%的概率会成真,尤其是人口塌陷型城市,房价别说下跌,就是跌回解放前都有可能。黑龙江鹤岗、威海乳山、甘肃玉门房子一文不值的情况早已出现,事实摆在所有人面前,不由得你不信。

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