一个月前才给中介公司交了半年房租，9月17日就被房东要求搬走或重新交租，而委托中介公司租房的多位房主称房租被中介拖欠。西安市住建局说，为了防止这类事件，正在探讨对中介收取的租金进行监管的可行性。
>>租客 才给中介交了半年房租 一周后被房东要求搬离
去年10月，王先生与西安左旗商业运营管理有限公司签了一年的租房合同，房租也一次性付清，租住期间没出现任何问题。今年9月11日，王先生与左旗公司续签了半年租房合同，并交了1.29万元房租，每月2150元。
9月17日，王先生接到房东电话，“房东让我下个月11号前搬走，我一下就懵了，我才交了半年的房租，但他说和中介已经终止合同了，而且没有收到我交的房租，让我要么交房租，要么尽快搬走。”王先生说，他这才知道中介公司出现问题了。
今年6月底，安女士也通过左旗公司在北郊凤城一路附近租了一套房，租期半年，交了一万多元房租。“我也是因为中介公司没有把房租转给房东，房东让我在10月5日之前搬出去。9月17日我去左旗公司的时候，发现门上被贴了封条，就报了警。”
9月18日下午2时30分许，华商报记者来到位于西安高新区领海大厦的西安左旗商业运营管理有限公司，大门紧锁并被公安高新分局贴了封条，门口聚集了近20人。
丁先生说，之前他将房子委托给左旗公司出租，并签了合同。“房东的房租是按季度打的，中介收租客房租是半年或一年收一次。本来应该8月15日给我打房租，但我催了几次，中介都一直拖着。”随后，在现场的房东和租户们都离开左旗公司，去公安高新分局报案。
昨日，记者从公安高新分局了解到，17日接到报警后，他们给公司贴了封条，负责人暂被滞留，经初步了解，可能存在欺诈行为，案件正在调查中。
>>住建局 正在探讨对中介收取的租金进行监管
9月18日上午，华商报记者联系到西安市住建局房屋租赁管理处，工作人员说，左旗公司近半个月有二、三十起投诉，之前都是正常运营，关注到异常后，已多次约谈左旗公司，9月17日再次约谈，相关负责人正在积极处理纠纷，已与部分租客、房东达成协议，目前网传该公司跑路属不实信息。
“左旗公司并没有跑路，出现这个情况的主要原因是公司的不良负债导致的，比如房子租不出去，空置率过高之类的，我们要求他们妥善应对处理跟租客的矛盾。”该工作人员解释，前期南京乐伽就有类似情况，租客一次性给中介交一年或者半年的房租，说白了，中介公司玩的就是资金池，如果之后真的关闭了，可能会给租客带来损失。“租期长短是根据双方或三方自愿签的合同来约定的，是市场行为，所以目前关于租期没有时间长短的要求或规定。”
那么如何规避风险，该工作人员说，他们多次宣传提倡按季度付租金或者月付，不要一次性交太长时间的房租，并且在签合同时提高风险意识，明确合同义务，最好跟房东直接签合同。
“乐伽事件后，我们在想怎样才能杜绝这类事件，但说到底就是钱的问题，最好能对租客交的租金进行监管，但现在全国也没有这种做法。如果租房也像二手房买卖一样，对钱进行监督，租金在我们手上，之后就算公司出问题了，但钱还在，损失可能会小一些，我们也正在探讨这个方法。”
该工作人员说，此外他们还建立了房屋租赁服务平台，尚在测试中，“目前我们对中介公司的房源情况是不清楚的，只能从受理投诉的情况来了解公司运营情况。如果平台上线了，我们会提供租房信息、企业信息等，能掌握企业的房源情况，而且对企业进入平台也会有些要求，可能会改善一些租房乱象。”
>>律师 若房东与中介是委托代理 房东无权要求租客搬离
北京京师（西安）律师事务所律师王国元说，如果房东与中介之间属于委托代理关系，则房东没有权利让租客搬走，根据《民法总则》相关规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。“所以，作为代理人的中介公司所实施的法律行为，对房东产生法律效力。此时，租客将房屋租金交给中介，即视为已将租金交给房东。租客已经履行完毕支付房租的义务，房东无权要求租客搬走。”
王国元建议，被要求搬走的租客可先向房东释明上述法律规定及后果，并与房东协商解决此事，如果协商不成，租客可通过向法院提起诉讼的方式维护自己合法权益。而没有收到房租的房东为及时止损，应主动与租客协商解决此事，并向中介公司主张支付拖欠的租金，并赔偿因此造成的损失，必要时，也可通过起诉中介公司的方式要求对方履行支付租金的义务。
“如果房东与中介公司之间属于房屋租赁关系，即房东将房屋出租给中介公司后，中介公司再将房屋转租给租客。此时，房东与中介公司是租赁关系，中介公司属于承租人，租客属于次承租人。”
王国元说，根据司法解释《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》相关规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”。
因此，在中介公司拒不向房东支付租金的情况下，房东为维护自身权益，可以要求租客搬离房屋。此时，租客可以行使代位清偿权，即替代中介公司向房东支付房租，租客因此遭受的损失可向中介公司索赔。否则，房东有权要求租客搬离房屋。 华商报记者 田睿 实习生 李宇欣 摄影 陈团结
来源：华商网-华商报
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