干货!起底房企长租公寓发展模式

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  自2017年长租公寓大火,短短两年时间,越来越多的房企主动或被动地涌入公寓行业。据克而瑞统计,截止19年8月底光上海已有落地项目的房企就达30家。那么房企长租公寓能不能赚钱?未来又应该如何发展?今天分析师将整理并分析现有房企长租业务的盈利模式和发展路径。

  在分析师看来,目前房企做长租公寓的发展路径大致可分为两类模式:以朗诗寓、碧桂园碧家国际社区为代表的规模扩张型和以景瑞悦樘为代表的资产管理型。前者将房源扩张作为首要目标,甚至部分品牌曾对外发声3年内不考虑盈利;后者“求质不求量”,更关注项目的资产升值潜力,重资产收购核心城市核心地段的优质资产。

  

  规模扩张型

  目前多数房企都属于规模扩张型。从房企内部的业绩考核要求来看,在项目盈利指标外,房企针对投拓团队会有严格的房源投拓目标。但这样的发展模式近期备受诟病,原因在于实际扩张中,激进的扩张策略一定程度上会拉高物业的前期成本,进而影响项目盈利表现。

  明知道过快的扩张会增加后期运营压力,那么房企为什么依然如此关注房源规模呢?在分析师看来,房源规模其实对于房企长租业务发展至关重要。

  1房源规模直接影响房企融资能力。

  随着融资渠道收紧,房企融资压力骤增,此时住房租赁专项债券开始登上房企融资的舞台。然而为防止房企借道融资,租赁专项债券的审批力度在加大,而较小房源规模的房企债券审批不仅容易被中止, 而且发行利率也非常高。

  近期房企租赁专项债券发行情况(部分)


  数据来源:cric统计和公开数据收集

  从近期租赁专项债券的发行情况,我们可以发现,龙湖、万科等大规模房企利率在3.7%-4.7%,而缺少落地项目的宝龙和正荣的利率则高达6.8%-7.2%。不只是债券,无论是投资基金、银行又或是其他资金方,在选择合作方时始终都保有一个规模估值逻辑。而为获得资本市场的认可,规模成为房企发展长租的重要指标并不奇怪。

  2通过规模效应降低成本。

  长租公寓规模化是否能带来成本优势存在一些争议。在分析师看来,部分房企的规模不经济的原因在于其扩张模式过于激进。规模扩张是伴随着风险的,而规模效应的前提应该是成熟的风控体系和投资策略。规模效应的成本优势显然是存在的,当房企达到一定的房源规模时,一方面平台费用和渠道成本得到分摊,另一方面标准化的产品设计和成熟供应链能有效地压缩前期改造装修成本。

  如同连锁酒店通过成本优势抢占市场,在主流白领公寓市场,当租金溢价难以突破时,成本管控能力就是核心竞争力。而规模扩张中逐渐塑造的客户理解力和产品研发力将成为头部企业的竞争壁垒。以日本公寓运营商大东建托为例,大东建托的建造工艺在压缩成本的同时解决租户的居住痛点:新开发的超薄LED灯节省三分之二的能耗,提高四倍使用寿命;研发静音地板、无声楼梯等部件解决噪音问题。

  3高市占率意味着房企能获得更多话语权。

  目前主流白领公寓市场产品趋同,相比通过产品突破建立差异化价值,提升品牌辨识度和影响力则更具备操作性。而较高的市场占有率不仅能增加长租品牌价值,更重要的是能使企业获得更多行业话语权,包括租金定价权、行业内合作的主导权等等。分析师认为,无论是包租还是管理输出的租金收入相对有限,而产业链整合或许会是规模型品牌未来发展方向之一。同样参考日本的大东建托,其租赁业务利率不超过10%,而衍生的建筑业务利润率却可以达30%

  规模型品牌或许会成为打通C端租户和B端资产持有方的桥梁,并通过产业链整合实现业务的拓展围绕长租公寓打造完整的生态将成为规模型品牌的发展趋势。

  资产管理型

  如何盘活存量资产是房企的一大痛点。或有自持的硬性要求,或由于大宗交易不活跃,房企是有不少亟待变现的存量资产。通过长租业务盘活存量是这类房企涉足长租的主要目的之一。

  从盈利模式来看,资产管理盈利模式本质是赚取资产增值收益。而如何提升资产估值则是资产管理的核心目标。那么资产估值如何提高呢?

  1资产估值与资产净收益直接成正比。

  对于经营性物业,常用的估值方法是收益法估值。简单的来说,资产估值与资产净收益直接成正比。当然实际收益法的计算会更加复杂。但提高资产估值的核心依然在于如何提高物业的净收益。

  

  为保证资产估值的稳定,景瑞悦樘等资管品牌在项目选址有一个明显的共性:布局核心城市的核心地段。这些优质地段的物业具备稀缺性,租金上升潜力更高。而为进一步提高租金溢价,金领公寓、服务式公寓等中高端产品线几乎成为这类品牌的“标准配置”。在这些资管型品牌,我们可以发现一个普遍的现象:产品装修投入较高,前期成本回收周期较长。但事实上,资产管理的角度不同于运营管理,这些项目的租金收益不需要覆盖前期成本,仅需覆盖运营成本和融资成本。租金溢价的提升比前期成本的管控更为重要,因为租金溢价直接影响后期估值。

  现在比较流行的一个提升资产收益的做法是挖掘客户消费收入,提供公区运营服务赚取增值收益。从上海地产城方的“城方堂”到和华润有巢合作的“DNA咖啡”,公区运营成为提升资产收益的一个突破口

  2除资产净收益外,资产的流动性也与最终退出收益息息相关。

  由于长租公寓资产天然存在流动性缺陷,项目退出对于资产管理有决定性的意义,决定房企最终能否成功套现。而现在由于公募REITs推进较为缓慢,退出渠道的选择相对狭窄。目前发行的类REITs受限于产品期限、市场流动性方面存在的不足, 整体结构化分层偏向于做大优先级比例,融资属性较重。不少类REITs还面临到期回收的风险。

  类REITs优先级比例普遍较高,更多作为融资手段

  

  长期来看,虽然资产证券化相关法规的推进较为缓慢,公募REITs政策支持力度仍较大,一旦成熟,或将扭转这一现状。届时,由于市场流动性增加,长租公寓资产估值或有明显的提升,资产管理型品牌将迎来新的发展机会。

  

  随着租赁市场的瞬息万变,房企的发展战略也在不断发生调整。为了帮助大家深入了解上海各个长租品牌的发展现状、独特优势,甚至于未来合作机会与标准,进而促进业内的交流与合作,克而瑞上海租赁事业部近期在对上海各大长租品牌展开访谈、调研,撰写《上海租赁全品牌图鉴》,欢迎大家多多关注。

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