富力地产销售放缓毛利下降 债务庞大净负债率高达219%

今年前8个月，富力地产总权益合约销售金额仅完成全年目标的一半；上半年营业额及盈利额增速均远低于上年同期，净负债率大幅提高，同时营运活动及投资活动产生的现金呈大额净流出状态，现金及现金等价物与短期债务之间有344亿元的缺口

《投资时报》研究员 黄凤清

近日，富力地产（2777.HK）发布2019年中期报告。报告显示，富力地产上半年录得协议销售额约602.2亿元，对应销售面积约552万平方米，分别同比增长6%、25%；上半年于中国22座城市以均价2700元/平方米购入建筑面积约650万平方米，截至报告期末，拥有土地储备权益可售总建筑面积为6100万平方米。

如此数据赢得一片叫好之声。但有消息称，7月下旬富力地产发布了一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的内部文件，指出销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距。

据悉，该文件明确要求，2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，各公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心开展工作，全力以赴配合销售目标的达成；坚持全民营销、加强促销力度、以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化；重申各地区公司须成立回款工作小组，加快资金回笼，提高回款效率；务必确保资金优先用于工程相关款项的按时支付，2019年下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

销售和资金压力跃然纸上。

《投资时报》研究员注意到，实际上，今年前8个月富力地产总权益合约销售金额仅完成全年目标的一半，上半年营业额及盈利额增速均远低于上年同期。债务问题始终萦绕着这家华南地产公司，其2019上半年净负债率大幅提高。同时，该公司上半年营运活动产生的现金呈大额净流出状态，现金及现金等价物与短期债务之间有较大缺口。

多元化发展似乎也遇到了波折。资金并不充裕的富力地产曾意欲挺进新能源汽车领域，一度选择与问题累累的华泰汽车联手造车。对此，本报曾作详细分析，并就进入时机、合作对象的选择、后续资金等方面提出了疑问（详见本报7月31日报道《富力造车“缺血”：短期债务缺口超百亿，净负债率持续攀升冲破180%》）。据有关媒体报道，富力地产董事长李思廉在8月22日举行的2019年中期业绩会上表示，与华泰汽车的合作已全部停止。此时距离双方宣布正式达成战略合作仅仅过去47天。

销售放缓营收增速黯淡

狠抓销售，是富力地产现阶段的必然选择。该公司2019年全年销售目标为1600亿元，较2018年目标高出23.08%。上半年协议销售金额602.2亿元，仅完成全年目标的37.64%；同比增速只有6%，远低于2018年上半年47%的增速。

而其发布的8月营运数据显示，即使又过去了两个月的时间，其销售情况亦不甚乐观。该公司2019年前8个月总权益合约销售金额约812.5亿元，销售面积约749.76万平方米，分别同比增长6%和29%，上年同期增速则分别为47%、43%。今年前8个月的销售金额仅相当于全年销售目标的50.78%，上年同期这一比例为58.98%。可见，在2019年余下的4个月里，富力地产的销售任务相当之重。

销售放缓的同时，营收增速出现下滑。2019年中报显示，富力地产上半年营业额为350.53亿元，同比增长2.83%。这一增长速度不仅远低于其自身在上年同期66.98%的增速，与同行头部公司相比亦显落后——今年上半年碧桂园（2007.HK）收入增长53.16%，融创中国（1918.HK）收入增长64.95%，万科A（000002.SZ）的营收亦增长31.47%。

分业务板块来看，上半年富力地产物业发展板块实现营业额299.75亿元，占集团营业额的85.51%，同比增长2.28%。酒店运营板块营业额为33.42亿元，同比增幅仅0.42%。物业投资板块营业额为5.66亿元，同比增长8.18%。

债务高企靠融资“借新还旧”

高负债已成为富力地产近年来难以撕去的标签。数据显示，截至2019年6月末，富力地产总负债达3340.46亿元，较2018年末增长12.73%。其中借款总额达1955亿元，包括长期借款1376.33亿元、短期借款152.56亿元、长期借款当期部分426.10亿元，整体较2018年末增长19.72%。其净负债规模则由2018年末的1285.92亿元增加至2019年6月末的1564.7亿元，最终，净负债率突破200%，由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。

经过计算，截至2019年6月末，由短期借款及长期借款当期部分组成的短期债务合计达到578.66亿元。而在富力地产持有的现金中，若不将155.71亿元的受限制现金考虑在内，现金及现金等价物只有234.58亿元，与短期债务之间存在344.08亿元缺口。

富力地产自身的“造血”功能始终令人担忧。其营运活动及投资活动产生的现金持续呈净流出状态，2019年上半年营运活动产生的现金净额为-260.76亿元，投资活动产生的现金净额为-18.42亿元。

一边是庞大的债务，另一边是孱弱的“造血”能力，富力地产只能通过不断融资和再融资来“借新还旧”。其在2019年中报中提到：“踏入二零一九年，本集团于十二个月内有若干债务到期，但通过一系列的融资活动，令本集团得以将众多到期债务全部再融资至两年至三年甚至更长时间。”仅于2019年上半年，富力地产于境外已发行逾28.3亿美元的优先票据及项目贷款，主要用于再融资；于境内通过发行超短期融资券、公司债券募集资金约人民币67.8亿元。另外，对于2019年上半年内回售选择权到期的境内公司债券合计人民币176.5亿元也全额续期。

在其上半年的新增融资中，中国境内新增共计人民币386.9亿元，境外新增融资28.3亿美元（或相等于人民币194.3亿元）。可以说，富力地产的现金流主要靠融资来支撑，其2019年上半年融资活动产生的现金净额为315.74亿元。

大量融资的结果是利息开支的攀升。2019年上半年富力地产利息开支达到63.30亿元，同比增长约38%。

7月末，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。会议强调，要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。若融资受到限制，富力地产的后续资金将可能陷入困境。

毛利下降纯利率持续下行

在营业额小幅增长2.83%的上半年，富力地产的毛利同比下降了1.32%。其中，其核心业务——物业发展业务的毛利率由2018年同期的43.2%降至41.0%。

与此同时，富力地产上半年销售及营销开支、行政开支均有较大幅度的增长，增幅分别为29.66%和15.12%。最终，其税前盈利同比下降了4.02%。

而其税后纯利则由2018年同期的40.80亿元增加至41.70亿元，增幅为2.20%，上年同期增幅为64.47%。尽管纯利依然略有增长，但其纯利率却节节下降，2017年上半年为12.15%，2018年上半年为11.97%，到了2019年上半年进一步降至11.9%。

《投资时报》研究员注意到，富力地产酒店营运业务依然呈亏损状态，今年上半年纯利为-4.2亿元，2018年同期为-1.84亿元，亏损额扩大了128.2%。