阳光城的烦恼:业主频发维权票据质押到期 负债率83%现金流有点紧

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  作者:遥远的风

  审校:一条辉

  来源:GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)

  

  阳光城阳光吗?

  单纯从业绩来看,答案是肯定的

  2019年8月1日,阳光城集团发布了2019年中期业绩报告显示,阳光城2019年上半年实现营收225.11亿元,同比增长48.03%,归母净利润14.49亿元,同比增长40.52%。

  对此,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌表示,公司会坚持规模和品质并重的战略,在保证公司安全运营的基础上,实现可持续的发展。

  然而,真实的阳光城却是另一番景象,业主维权不断,精装变“毛坯”,在规模之下品质问题有点多。

  注重规模的结果:阳光城的品质问题有点多

  “鱼与熊掌不可兼得。”

  在规模与品质之间,阳光城选择了规模。

  据其中报显示,2019年1-6月,阳光城录得合约销售金额900.73亿元,较去年同期增长约28%,完成了全年销售目标的50%。其中,阳光城福州区域、上海区域、浙江区域销售金额均突破百亿元。

  2019年上半年,光城实现结算营业收入225.11亿元,同比增长48.03%,合并归属于上市公司股东净利润14.49亿元,同比增长了40.52%。

  “上半年的激励体系中规模的比重太大,与战略目标不匹配。下半年,阳光城将调整激励体系,平衡规模与利润,体现当期创造,强化品质导向,加大品质考核与利润考核的力度。品质考核以工程品质和设计品质为突破口;利润考核是当期利润与结算利润的综合考核。”阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌表示,下半年阳光城将推进两项调整——品质导向、利润导向通过品质工程的推进,争取在两年内实现产品品质的突破,将品质打造为阳光城的核心竞争力。

  不过,对于已经建造的房子来讲,阳光城去很难谈得上品质,如果个别项目情有可原,然而,事实上,2019年上半年,阳光城在全国各地频出维权的声音:

  2019年8月底,据“浙江之声”报道,位于嘉兴海盐江滨大道的阳光城翡丽海岸小区,8月22号开发商通知交房,但业主实地却发现房子有不少问题,根本无法交付。

  2019年9月2日,《金陵晚报》就报道了“鼓印蘭园涉嫌侵占公共绿地”的问题。据市民反映,位于南京城北的葛洲坝阳光城鼓印蘭园6号楼洋房一楼有院子赠送,但所谓的院子其实是小区公共绿地,并不能划入房产证之内,如果擅自搭建围合,一旦被举报,就会面临强拆的结果。

  2018年,西安阳光城上林雅苑、阳光城官邸、丰太花园和西西里等项目涉嫌虚假销售,精装欺诈;2019年6月,郑州阳光城强制交房业主维权被殴打,400人按手印拒绝收房。

  2019年8月,嘉兴阳光城翡丽海岸小区空鼓渗水、设施问题等引发业主拒绝收房;杭州阳光城檀悦因精装问题陷入维权风波……

  显然,阳光城的“阳光”业绩之下,品质问题一地鸡毛。

  票据质押到期为9公司担保 阳光城的资金有点紧张

  在追求规模与业绩、放弃品质的背后,真实的阳光城现金流有点紧张。

  2019年上半年,尽管阳光城主动优化债务,其负债率比2018年降低0.85个百分点,然而,在此前的千亿债务压力下,阳光城的资产负债率依旧高达83.58%;

  从现金流来讲,2019年上半年,阳光城通过各种管理动作管理现金流,上半年全口径销售回款725亿元,同时,本期经营性净现金流入86.98亿元,继续保持正值。本期账面货币资金433.08亿元,占比总资产15%,达到历史最高水平。

  然而,在巨大的到期票据及股权质押面前,这些现金远远解不了近渴。

  公开资料显示,2017年阳光城通过发行44亿中期票据、10亿永续中票、7.5亿美元海外债(含私募债)等多种融资方式扩大了融资渠道。

  海外债方面,阳光城以境外全资子公司YANGOJUSTICEINTERNATIONALLIMITED(阳光城嘉世国际有限公司)在境外发行5亿美元债券。另外,阳光城2018年一季度报显示,公司申请注册发行不超过人民币30亿元的定向债务融资工具获准。

  据悉,这些中期债券陆续将在2019年、2020年到期,到时候,阳光城将如何如期按本付息偿还这些债券将是一个问题。

  此外,在偿还这些债券之余,阳光城首先面临的则是其质押股份问题,公开资料显示,在过去多年并购及发展过程当中,阳光城控股股东曾为了融资累计质押17%的股份,这些股份将在近期陆续到期。

  比如,2019年9月19日,阳光城发布《阳光城集团股份有限公司关于股东所持公司股份解押及质押的公告》。根据公开显示,公司股东东方信隆于2017年9月14日、2018年9月14日质押给东兴证券股份有限公司的公司股份3720万股、290万股(本次解押合计占其所持股份比例6.46%),于2019年9月12日办理了解除质押手续。

  

  除了这部分比例的股票,其他质押股票伴随着时间的到期,阳光城也需要资金进行解除。

  除了自身压力之外,阳光城还曾为其旗下9家子公司提供担保,担保总额度为147.09亿元,占当期经审计合并报表归属母公司净资产76.81%,占当经审计合并报表归属母公司净资产644.48%,再加上其他担保,阳光城总计担保金额高达1,381.28亿元,当期经审计合并报表归属母公司净资产721.29%。

  关于该担保,2019年01月14日,阳光城发布公告称,为包括杭州华宇业瑞、上海隽隆在内的9家子公司融资提供担保:

  阳光城持有25%权益的参股子公司杭州华宇业瑞拟接受温州银行通过中江国际信托提供的不超过7亿元的信托贷款,期限24个月,杭州华宇业瑞以其名下项目土地提供抵押,阳光城及杭州华宇业瑞的其他股东按照权益比例为本次交易提供连带责任担保,即阳光城杭州华宇业瑞提供1.75亿元的连带责任保证担保,杭州宇业瑞为阳光城提供反担保;

  阳光城持有100%权益的子公司上海隽隆拟接受浙金信托提供的2.5亿元贷款,期限12个月。阳光城子公司馨乐庭物业作为共同债务人以其房产提供抵押担保,馨乐庭物业股权100%提供质押,阳光城对上海隽隆房地产该笔贷款提供连带责任担保;

  东方资产山西分公司享有对阳光城持有100%权益的子公司太原长风置业4.4亿元债权,期限24个月。阳光城子公司晋中太平洋时景以其持有的项目土地提供抵押,晋中太平洋时景置业50.5%股权提供质押,阳光城对上述债权提供连带责任担保;

  阳光城持有100%权益的子公司宜宾钰鸣光拟接受万向信托提供的2.5亿元贷款,期限18个月。宜宾钰鸣光以其持有的项目土地抵押,宜宾钰鸣光置业100%股权质押,阳光城对宜宾钰鸣光置业该笔贷款提供连带责任担保。

  由此可见,阳光城现金流很紧张,其经营风险系数不低。

  事实上,近几年,由于国家加大对房地产行业的调控,不断收缩房地产企业的融资渠道,这让房地产企业包括阳光城的未来发展并不乐观。

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