百轮疯抢！低于市价50%的法拍房，值得竞拍吗？

大家好，这里是房叔。

法拍房市场阴晴不定。

上个月底，二沙岛拍出价格近亿元的别墅后，再到近日，位于增城新塘的碧桂园凤凰城也拍出一套总价近5000万豪宅，计产权面积单价超5万/平米。

有人说，法拍房购买者，人有钱胆子大！

为什么这么说呢？

片区的均价是5万元/㎡的房子，今年仅以200万元低价甩卖，均价约为3万元/㎡！房子当天放盘，很快就成交了！

不过，便宜背后有内幕。据说是“凶宅”，位于广州越秀区竹丝岗二马路，一套房66㎡。

破产、抵押、老赖、凶杀，经历这些事件的房子，你敢住吗？

除了“凶宅”这类极端案例之外，还有“百万法拍房，40年无法使用”，这也是非常坑爹了！

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数百轮房产疯抢

据阿里拍卖司法显示，2019年1月至2019年9月1日，广州共有2519套房产拍卖/变卖。其中，不少别墅、江景豪宅被拍卖。并且，有不少房产遭到了数百轮疯抢！

值得注意的是，期间，有1549套遭遇流拍，流拍率为61%。

虽然法拍房越来越火热了，但是购房者入手法拍房，也是比较较谨慎的。毕竟，看一眼法拍房就像要损失一个亿的赶脚可无福消受。

数百轮疯抢的房产，到底咋回事？

滨江东路的一处209.6011㎡的江景房产，经过了239轮的激烈竞价，最终，以1362.464万元的成交价，被拍卖者获取。折合单价6.5万元/㎡。

此外，还有城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤雅苑的一栋312.06㎡的别墅，195轮的竞拍，最后以 1193.5633万元的高价成交，成交单价为3.8万元/㎡。而凤凰城凤雅苑的二手别墅，市场价都在4万元/㎡以上。

不过，上半年广州房产最火热的，当属广州市海珠区宝岗路251号宝岗大厦14楼某房。

经过726轮出价之后，该房产以224.88万元成交，均价约为2.28万元/㎡。该房产建面98.72平方米，起拍价为148.08万元，起拍均价为1.5万元/㎡。

数百轮房产的疯抢，可见法拍房的市场愈加火热。

虽然法拍房的价格具有一定的优势，但大家还是在担心风险的存在，所以宁愿暂时不买房也不愿意购买法拍房。

法拍房真的值得购买吗？

“凶宅”咱么不说，在网络上一搜关于法拍房的新闻，暴力催收、法拍房遭打砸、恶意破坏等的报道占大对数。

因法拍房产生的众多纠纷案例有许多，法拍房真的“笋”吗？不值得购买？

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法拍房真的“笋”？

在房叔看来，任何购房都存在一定的风险。法拍房的火热，一定有其优势，那它的优势如何呢？

首先，法拍房住宅均为70年产权，并且多数城市不限购（以各地政策为准），这就为很多资格限制的购房者提供了诸多便捷了，不用太担心限购问题。

其次，它的成交价格低，一般成交价比市场价低10-20%。当然，运气特别好的甚至可能更低。并且，可以辅助办理银行抵押贷款，审批时间约1周左右，大家购房竞拍也不用过于苦恼。

通常情况下，法拍房比二手房交易风险更小。因为二手房交易在办理过户期间，会有可能出现因卖方存在其他债务纠纷而导致该房产被法院查封的情况，也有可能出现卖方一房多卖或卖家反悔等情况。

更方便的是，法拍房的交易时间短，办理房产过户手续仅需1个月左右。尽管存在一定的风险，诸多便利，法拍房不得不火。

法拍房市场的成交价格低，标的物特定，每套房产都是以特定物的形式存在，每套房子都有其特殊品质和价值，具有很强的稀缺性。它比较适合投资交易，并且税费低，只收契税。

同时，有限房产不限购。基于这些法拍房的市场特点，法拍房越来越火热。

法拍房给市民带来许多好处，当然也有它的不足之处。

买主需要承担过户相关税费，例如营业税、个人所得税、契税、印花税和土地增值税等，交完各种税费，有时价格还高于普通二手房。

值得注意的是，户口归属问题法院是不受理的。户口过户需按照当地的公安户口登记流程办理，由竞买人与房屋的户口人协商处理。

糟糕的话，原房主或许会霸占房屋，给竞拍人带来入住风险。另外，原房主拖欠的水电费、滞纳金，也需要竞拍人承担。

钱多人不傻，在竞拍前大家一定要实地考察、调查清楚，要不然吃后悔药都来不及。

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购买法拍房注意事项

法拍房既然有这么大的诱惑，那么在价格优势的背后，法拍房当然也是存在着对应的相关风险。

所以在购买法拍房我们需要记住一些注意事项，这样买房才能放心，确保万无一失。

1.房屋是否存在租约？

如果房屋拍卖前存在租约，一旦你买下法拍房，可能会面临租客赖着不走，要求赔偿或者租金明显低于市场价，然后无法收回房屋等问题。

2.房屋是否存在权属瑕疵？

司法拍卖公告一般会载明：竞买人在报名前应当注意阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或者未知瑕疵、权利负担。

因此，竞拍前大家要充分阅读并理解法院、辅助机构发布相关文件，了解知悉拍卖房屋出售具体份额，以及是否存在查封、抵押、涉案房屋共有及户籍情况。

如果对学位房有需求的，应该提前到教育部门及公安机构了解相关情况，以免无法实现小孩顺利入学的目的。

3.房屋的税费、水电费、物业管理费的负担情况？

在司法拍卖房屋中，可能会存在需要买受人垫付包括但不限于拍卖房屋的过户所需税费、水电费、物业管理费等。

大家除了向拍卖法院或者辅助机构了解之外，还可以到物业管理部门、水电费管理部门查阅相关欠费数据，对拍卖房屋总价做一个初步预算。

除此以外，拍卖房屋可能存在标的物没有办理房产证、需要补交土地使用费或者土地出让金等情况，这种情况下房屋总价水涨船高。如果继续竞拍房屋，需要衡量房屋最终成本价与市场价之间的差距。

4.司法拍卖规则

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原竞受人不得参加竞买。竞买人可以多留心拍卖网站公告，充分了解市场行情，避免出现出价过高后悔的情况。

5.银行按揭要求及公积金使用规则？

由于房屋买卖不同于一般普通商品买卖，对于大多数家庭而言购房款应该算得上一笔巨大家庭花销。

如果能够通过公积金贷款或者银行贷款则可以很大程度上减轻家庭经济压力。但是目前大部分的司法拍卖房是无法办理公积金贷款也无法享受政府出台人才购房补贴的。

此外，因部分司法拍卖房屋可能存在权属瑕疵部分银行不予办理按揭贷款。竞拍人应当充分衡量自身经济实力，量力而为竞拍房屋以免出现悔拍致保证金被没收情形。

下周，广州共有54套法拍房待出让，平均起拍单价为18268元/㎡。范围涉及天河、荔湾、番禺、增城、南沙等地。房源类型不等，不过位于祈福新村月明轩的一套房产起拍差价最低，差价低于市场价的50%。

法拍房的好处有许多，风险防范好了，大家就可以放心竞拍了。

如果有感兴趣的房源也可以联系房叔噢。

房叔：广州前法官，纵横法拍届十余年，处理过上百个法拍房案件，经验老道。

关于房产的一切纠纷，房叔都可以帮忙搞定，不仅限于司法拍卖房，有关问题欢迎私聊房叔