张大伟：连续3月20城房价跌 楼市拐点真到了？

中新经纬客户端9月18日电 题：《张大伟：连续3月20城房价跌，楼市拐点真到了？》

作者 张大伟(中原地产首席市场分析师)

国家统计局数据显示，8月份，房地产市场总体延续平稳态势。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%；同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.3%，其中北京下降0.4%，上海和广州均持平，深圳上涨0.2%；同比下降0.2%，是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%，涨幅比上月均回落0.2个百分点；同比分别上涨9.9%和5.5%，涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

8月份，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；同比上涨9.0%，涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；同比上涨5.8%，涨幅比上月回落1.3个百分点。

相比其他机构的数据，统计局的房价数据，特别是二手房数据相对准确。虽然上涨依然是主流，但上涨城市的数量已经明显减少。

1、房价上涨城市明显减少，二手房价格下调城市持续增加

从二手房数据看，连续3个月20个城市房价下调，这也是最近2年来首次出现。从不同城市变化看，一二线城市的新建住宅与二手房住宅价格均出现明显回落，2019年上半年的小阳春已经过去。

预计金九银十将难以出现，主要原因是持续出台的政策叠加各种资金的收紧。后续如果没有明显的信贷变化，预计下调趋势将在2019年持续。

楼市调控持续影响市场，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。7月单月全国房地产调控政策次数56次，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超5月份的41次。

2、连续4个月，房地产企业资金情况恶化

1—8月份，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1—7月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款17322亿元，增长9.8%；利用外资81亿元，增长1.3倍；自筹资金36036亿元，增长3.1%；定金及预收款38377亿元，增长8.3%；个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。最近4个月，房地产企业的资金情况不断恶化，

2019年8月份，房地产调控密集，相比之前政策，最大的特点是增加各种房地产金融政策收紧，叠加地方整顿房地产市场乱象密集。

3、房价涨幅全面放缓趋势出现

从8月份市场数据看，房价涨幅基本平稳，市场淡季特征非常明显。

表1.8月环比涨幅与7月涨幅对比

新建住宅中，34个城市环比涨幅有所放大，4个城市持平，32个城市环比涨幅明显放缓。二手房住宅中，26个城市涨幅有所扩大，3个城市持平，41个城市出现了明显的涨幅放缓。下调最明显的是成都与厦门(二手房市场)，韶关与南京(新建住宅)等。

4、城市分化继续明显

从70城市数据看，上涨城市数量在6-8月份明显出现了大幅减少，6-8月份二手房出现20个城市下调，为2019年最高。

与7月相比，继续房价上涨明显的城市主要有南宁、呼和浩特、唐山等城市，但也有分化。调控政策特别是限价，对新建住宅的价格影响非常大。

5、预计2019年将没有金九银十

2019年的金九楼市未现，主要有几个原因。首先，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。相比2018年，2019年上半年部分区域出现了小阳春，但随后市场逐渐回落。

虽然当下全国看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

其次，楼市已经没有金九银十。从市场看，2017年来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多的看限价政策的严格与否。

2019年9月份因为即将大庆等因素，部分热点项目的开盘可能延迟，也使得市场热度降低。

第三，热点城市再次开始进入卖不完时代，除了深圳相对活跃外，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

整体看，政策特别是信贷政策将影响市场，如果9月20日的LPR(贷款市场报价利率)没有降低，那么市场很可能会继续降温。(中新经纬APP)