回迁房无房产证买卖协议有效吗,法律上有什么规定?

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  依据我国相关法律的规定,对房屋进行征收拆迁时,被征收人是有经济补偿的,被征收人选择产权置换的,一般是给予其拆迁安置房,那么,对于购买回迁房无房产证买卖协议有效吗,法律上有什么规定?

  网友咨询:购买暂无房产证的回迁房签合同有用吗?

  

  北京市浩东律师事务所张海霞律师解答:

  没有房产证不影响合同的效力,没有房产证只是不能办理过户,合同时有效的。依据我国相关法律的规定,只要回迁房买卖协议是双方在平等、自愿基础上签订的,就算没有房产证,该协议也是具有法律效力的,只是不能办理产权登记。

  《中华人民共和国合同法》第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  张海霞律师解析:

  《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:

  (一)不动产权属证书;

  (二)发生变更的材料;

  (三)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

  (四)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议;

  (五)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证;

  (六)其他必要材料。

  根据我国司法的有关规定,消费者在购买房屋的过程中,与房地产开发商发生纠纷,一般有以下几种解决的方式:

  1、协商,协商是指当事人行使自己的合法处分权,在法律规定许可的前提下,互谅互让,协商解决纠纷。购房者和开发商对双方所发生的纠纷进行协商,提出一个双方都满意的解决方案,并就此达成一个纠纷解决协议。

  2、调解,这是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下,房屋买卖纠纷的当事人达成协议解决纠纷。

  3、仲裁,仲裁是指买卖双方当事人依据他们事先或事后达成的协议,自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关,由该仲裁机关依据有关法律和事实作出裁决,以解决纠纷。仲裁解决是终局的,对双方当事人都有约束力,不存在当事人上诉的问题,加上仲裁简单、灵活,因此它能比诉讼更迅速处理纠纷,同时费用更低廉。

  4、诉讼,诉讼是指买卖双方当事人依法向人民法院提起诉讼,由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决纠纷的一种方式。人民法院经过审理后,就双方之间的纠纷作出解决。由于我国实行的是二审终审制,当事人对一审法院作出的判决不服的,可以向上一级人民法院上诉。

  有效合同成立的条件主要有:

  1、当事人具有相应的民事行为能力民事行为能力包括合同行为能力和相应的缔约行为能力,这是当事人了解和把握合同的发展状况及法律效果的基本条件。自然人签订合同,原则上须有完全行为能力,限制行为能力人和无行为能力人不得亲自签订合同,而应由其法定代理人代为签订。

  2、当事人意思表示真实缔约人的表示行为应真实地反映其内心的效果意思,即其效果意思与表示行为相一致。意思表示不真实,对合同效力的影响应视具体情况而定。在一般误解等情况下,合同仍为有效。在重大误解时,合同则可被变更或者撤销。在乘人之危致使合同显失公平的情况下,合同可被变更或者撤销。在因欺诈、胁迫而成立合同场合,若损害国家利益,合同无效;若未损害国家利益,合同可被变更或撤销。

  3、不违反法律或社会公共利益。

  4、合同标的须确定和可能合同标的决定着合同权利义务的质和量,没有它,合同就失去目的,失去积极的意义,应归于无效。

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