济南一小区房产证“难产”购房者起诉开发商!法院判开发商免责

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  市民吴强(化名)购买了济南市槐荫区实力粼湖居小区的房产,收房后因房产证迟迟不能办理将开发商告上法庭。买卖双方“对簿公堂”,法院一审判决开发商免责,原因提到因片区重新规划新增一条道路影响开发商递交相关资料办理房产权属登记,属于“不可抗力”。但吴强希望有人能为办证逾期给出说法。此外,对于不能办证的原因,是否因小区存在违建,业主和开发商也是说法不一。

  

  房产证“难产”购房者起诉开发商

  买房已经四年多,吴强依然不能安心。他反复看着判决书,琢磨不透究竟该由谁为自己迟迟办不下房产证“买单”。

  2015年6月,吴强花90多万元在位于槐荫区腊山北路6号的实力伴云居三期(实力粼湖居)购买了一处108余平米的房产。2016年,开发商济南实力房地产开发有限责任公司向吴强发出“交房通知函”。2017年4月,吴强与开发商签订房屋移交协议书,产权归吴强所有。

  根据合同规定,开发商应当在商品房交付使用后480个工作日,将办理权属登记需要其提供的相关资料报房屋产权登记机关备案。然而,似乎是卡在了这一环节,吴强的房产证一直到今天依然没有着落。

  “根据合同,开发商是要负违约责任的。”吴强说,除他所购买的房屋楼栋外,还有上百名业户同样无法办证。无奈之下,吴强将开发商告上法庭,要求其将办证所需的相关资料报至产权登记机关备案,同时依照合同支付逾期办证的违约金9000余元。“主要还是要求开发商递交材料尽快办证,承担违约金是依据合同规定的。”吴强说。

  诉讼中得知新增规划道路打乱办证“节奏”

  记者了解到,实力伴云居三期工程(实力粼湖居)于2007年6月8日办理了建设用地规划许可证;2007年8月9日办理了国有土地使用权证;2011年12月26日办理建设工程规划许可证;2013年7月12日办理建筑工程施工许可证;后办理了商品房预售许可证,属于“五证齐全”。吴强购买的房屋已于2016年6月进行了竣工综合验收,并验收合格。

  既然通过了验收,为何迟迟办不下房产证呢?随着购房者和开发商在法庭上的答辩,房产证“难产”的原因慢慢有了眉目。根据吴强提供的济南市槐荫区人民法院民事判决书所写,开发商济南实力房地产开发有限责任公司辩称,伴云居三期工程手续齐全完备,2016年上半年政府对该地块重新进行了规划,增加了一条新的道路,导致开发商一直无法向权属登记机关提供办理产权登记需要的报备材料手续。“改变规划行为是不可抗力的政府行政行为,是因政策因素形成的情势变更行为,不是开发商造成的,也不是其所能左右的。”因此,开发商认为自己不应承担责任。

  “这个规划道路的问题我是在诉讼过程中才知道的。”吴强说。

  法院判决开发商免责,属“不可抗力”

  在开庭和答辩中,事情不断推进。法院审核认定,2016年上半年政府对该工程所在地块重新进行了规划:在位于槐荫区腊山北路6号地块上又增加了一条新的道路,导致济南市房产管理部门不予办理任何办理房产的报批、备案手续,也无法进行对楼房的综合验收。

  判决书上写明:根据《中华人民共和国合同法》相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的,不能免除责任。“改变规划是因为济南市西客站片区土地重新规划造成的,是济南市城市建设规划所需,应是一种不可抗力。且改变规划之前,济南市规划部门并没有征求实力房地产公司的意见,实力房地产公司并不知情,符合不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,属于法律规定的免责情形。”

  判决书还提及:改变城市建设土地规划,原则上讲是政府对国有土地建设的重新规划建设,将对原合法规划建设的建筑物造成重大的冲击,如果按照新的土地规划设计重新建设一条道路,位于该小区等原有众多已经经过济南市规划局合法规定的建筑物,将面临不确定性。因此将直接影响开发商办理权属登记以及向产权登记机关提供办理房产证所需的备案资料报备手续。据此全部免除开发商相关的违约责任。

  最终,法院驳回了吴强的诉讼请求,后吴强上诉至济南市中级人民法院。“目前正在等待开庭。”吴强说。

  “我现在就想知道,既然法院认定是新规划道路造成的逾期办证,开发商免责,那么谁来承担逾期办证的责任?希望相关部门能给出答复。”吴强说,“并且我希望尽快帮助我们业主办理房产证。”

  /各方回应/

  物业:规划道路对办证“有一定影响”

  随后,记者联系到小区物业,工作人员表示目前小区二期(11号楼、12号楼)和三期(15号楼、16号楼)的房产证正在办理中,“二期已基本办完,进入大证流程;三期正在走审批程序。办证进展每周都会给业主公示。”

  “小区建完了,相关部门规划进去一条道路,后来就取消了。”工作人员说。对于该条规划道路是否对办证产生影响,工作人员说:“有一定影响,但现在已经在正常走流程办证。”

  对于有业主反映的小区内存在违建也影响了办证进度的问题,物业工作人员表示:“违建早就拆除完毕,违建是业主配套的服务项目,该拆除就拆除,基本上对办证没什么影响。”

  开发商:办证资料已递交大部分已审批

  随后,记者来到济南实力房地产开发有限责任公司。工作人员告诉记者,目前实力粼湖居业主的房产证办理正在推进中,“资料都已递交,大部分审批已经完成,剩下两三个分项,预计一个多月可以全部审批完,之后开始办证。”

  对于规划道路的问题,该工作人员称,公司该项目早在2016年就交房了,同年西客站片区控制性详细规划调整,在路边增加了一条道路。“当时项目已经建设完了,我们找规划部门协调,最后规划部门通过开会等,认定确实不能再加这个道路,后来这条道路就调整了,毕竟项目在前。”工作人员说。

  此外,对于无法办证是否受到小区违建影响,该工作人员表示,小区建造时的确配套了一些建筑,但并不是建起来卖给业主的,“比如建个亭子让业主在里面休闲等等,现在我们都已经处理完了,这个不影响办证。”

  对于吴强反映的逾期办证该谁担责等问题,工作人员表示会有专人给记者答复,并让记者留下联系方式。而截稿前,记者并未收到回复。

  规划部门:正在按程序办理房产证

  9月17日,记者联系到济南市自然资源和规划局,相关工作人员表示,今年6月已经对实力粼湖居所在项目进行了规划审查,出具了规划意见,“都予以了规划认可,正在按程序办理房产证。”

  “有些建筑因为历史原因等建起来了,但没有正式手续,没有办下产权。济南市就出台相关文件,制定条件,符合的按照历史遗留无证建筑办理确权登记手续。”工作人员说,该项目之前取得过规划许可,本可以走正常的建设程序,通过历史遗留无证建筑的相关流程办理确权登记。“具体什么原因,单位为什么不按照正常流程申报我们不清楚。”

  关于新增规划道路的问题,该工作人员说:“控规是动态修编的,基本按照三到五年为一轮,修编时确实在这里增加了一条道路,但增加的规划道路是长期、远期的一种控制,等到下次再修编时可以根据规划实际情况进行优化和调整。”

  “绝对不会是因为那条路办不成办证的手续了。这样的说法有失偏颇。”工作人员说。对于业主吴强反映的逾期办证问题,工作人员表示,规划部门严格按照相关规定在时限范围内对相关申请审核,“目前既然已经进入司法程序,建议其继续通过司法途径解决。”

  /记者探访/

  有业主称小区违建影响办证进度

  为了多角度还原真实的情况,9月17日上午,生活日报记者来到实力粼湖居小区。该小区为封闭式管理,小区内绿化、设施等齐全。然而,记者在小区内并未发现有新增规划道路的迹象,询问多名业主也都表示不知情。

  就小区房屋是否办理房产证的问题,记者随机采访了多名业主,他们均表示没有办理房产证。“为了办证,有的业主都等了好几年了。”一名业主说,对于房产证迟迟无法办理的问题,不少业主很焦急,“不少外地的业主着急落户,牵扯孩子上学等一系列问题,肯定着急啊。”而对于迟迟未办理房产证的原因,有业主给出了这样的说法:“可能小区里有违建,现在拆了。”一名业主说。

  吴强告诉记者,开发商曾承认2019年以来大量拆除小区违建来推进通过综合验收工作,其中还牵扯到与施工方的矛盾。随后,记者在小区内发现了一片拆除后的空地,上面还残留着一些建筑垃圾,路边堆放着钢筋。住在附近楼栋的业主告诉记者,这里本是一座凉亭,不久前刚刚拆除。

  随后,记者来到社区居委会了解情况,工作人员证实了业主未办下房产证的事情。但具体原因并未透露。

  就该小区的办证进度,记者以业主身份咨询了济南市不动产登记中心,工作人员告诉记者,目前16号楼大证还未办理。至于为何不能办理,工作人员表示开发商还没有递交材料的原因他们无法查询。

  (生活日报记者 李震)

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