楼市得了“肚胀”!盖的房子太多,彷佛2013年,专家“忠告”成真

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  现在的楼市,似乎有点得了“肚胀”的感觉,原因无他,盖的房子太多了,一时半会难以消化。

  回溯全国1987-2017年商品房销售面积,数据显示,从1987年的0.3亿平米,攀升至2017年的16.9亿平米,涨了56倍。

  30年的时间,56倍的增幅,这样的速度,哪个行业能与之相比?

  在去年,房产专家顾云昌称,目前我们的户均套数为1.1套,中金公司此前发布的报告称,按城镇住房2.74亿套(不含集体户)来计算,对应存量面积261亿平方米,家庭户均拥有住房达1.13套。

  不管是人均1.1套以上的住房,还是17亿平米的销售面积,短短二三十年的功夫,膨胀的速度未免太快了点。

  俗话说,饭要一口一口的吃,一口气吃不成个大胖子,房地产正好相反,狼吞虎咽之下,“身材”早已臃肿。

  副作用也很明显,如今我们的房产市值已经逼近了300万亿元,根据经济学家梁中华的测算,居民六成以上的财富跟房地产有关,按申万一级行业来划分,23个行业中,有12个受房地产直接影响。

  一句话总结:我们的就业、收入、财富、家庭根基,都押在了房子上面。

  这种“尾大不掉”的感觉,仿佛让人感到“悬在空中”一般,一直往上飘,迟迟无法着陆。

  尤其是最近出现了两个消息,更让市场觉得“心里没底”。

  

  第一,房地产资金面持续“缩水”,现金流紧张。

  从5月“23号文”严控资金违规进入房地产领域,到7月收紧房企信托融资和境外债发行等,房企融资渠道明显收紧。

  受此影响,代表性房企融资规模明显收缩,95家代表性房企5月以来月均融资1011亿元(今年前4月平均1353亿元),8月更是仅融资754亿,较7月降幅高达50%以上。

  正因为房地产市场的体量足够大,所以,保证持续的资金流入,才能维持十几万亿的市场高速运转,而房企们也早就习惯了能从银行、资本市场、信托中借到钱,把这些钱用于拿地、盖房、销售。

  但是,最近一段时间,气氛大有不同。

  连续几个月强调房企融资要收紧,8月份直接跌到了“断崖式”的水平,“调控”可谓是手起刀落,立竿见影。

  开发商手里有房子,但是没钱,这个时候,只能让房子降价换钱,虽然降的幅度不一定有多大,但趋势逆转是早晚的事。

  第二,房地产库存又开始升高了。

  易居研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示,截至7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米,环比下降0.6%,同比增长6.0%。从同比数据看,当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势。

  所谓库存,指的是没卖出去的房子,2015年以来,靠棚改货币化、房企下沉小城市这两个手段,各个城市的去化周期终于降了下来,这才隔了1年时间,就出现了连续8个月的反弹,很可能是趋势逆转。

  哪里的库存最多呢?

  目前来看,待售面积极低、库存告急(库存销售比低于0.3)的城市高度集中在京津冀、长三角和粤港澳区域,目前压力较大的城市高度集中在东北三省,据统计,东北24个地级城市中,有一多半城市库销比超过1。

  事实上,这两个消息,仿佛与2013年如出一辙。

  站在2019年的时间,去回顾2013年,很多人会感到遥远且没有参考性,其实不然,历史虽然不会简单的重复,但数据不会说谎,彼时的楼市,依然能够为我们提供一个崭新的视角。

  受到政策影响,从2013年11月开始,房价同比增速自9.1%持续下滑,到2014年9月,达到了-1.1%,商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%。

  销售走弱的同时,带来了库存的快速累积,商品房待售面积不断上升,2014年底待售面积已经突破七亿平米,地产业正式入冬。

  到了2014年初,全国近4成银行上浮房贷利率,大概有10%的银行停止二套房贷。

  库存升高,房地产资金面压力加大,与目前的市场非常相似。

  有朋友会说,相似又怎么样?2015年开始,一波更强劲的上涨又出现了。

  话是这么说没错,但是,4年前,居民杠杆率尚在可承受的范围内,高杠杆的炒房客还没这么泛滥,棚改货币化的空间非常大,调控措施除了限购之外,没有什么新意。

  现在呢?限购、限贷、限售、限价这四大措施暂且不提,光是租赁城市试点、租购并举、农地入市、LPR机制落地、公积金门槛提升,就好比一张“大网”一般,把楼市笼罩其中了。

  这种情况下,虽然市场跟2013年类似,走势却截然相反。

  有经济学家在去年发出的“忠告”,现在回想起来,也已经成真了。

  一年之前,也是在九月份,21世纪经济报道采访了贝壳研究院院长、经济学家杨现领,从宏观角度概括了彼时的楼市形势,在他看来,“楼市经历了连续三年的透支”,“交易量的周期性下降几乎是不可避免的”,“这次下降可能是历史拐点”。

  交易量下降、历史拐点,这两句话在去年9月份说出来,很多人都会抱着怀疑的态度,但是,今时今日,看到成交量下滑、城市群分化、库存上升的形势后,大部分人才“后知后觉”。

  好在时间还长,对房地产市场而言,即便出现了拐点,也是以“稳中有降”的方式呈现的,大起大落已经不可能,原因依然是文中笔者所说的:调控已经无孔不入,涨也好,跌也罢,幅度都很微弱,稳定,才是楼市最重要的特征。

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