10年后,楼市会“房荒”还是“人荒”?买房还是存钱?

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  2019年的楼市,我们听到的、看到的各种观点,碰撞之激烈,分歧之大,在过去这些年还没有出现过。

  在看涨房价的人眼里,买房依旧是件“划算”的事。

  举个例子,北大国家发展研究院金融学教授徐远最近算了一笔账:假设在北京租一个小房子,月租金为6000元,每年增长6%,也就是明年涨360块,后年涨380块。70年后租金是多少?结果是33.4万多元。注意,这是月租金,年租金要401万元。

  可是,在看跌房价的人眼里,现在买房,只有“亏钱”一条路。

  中泰证券分析师梁中华近日发文指出:如果房价不涨,那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。

  

  更何况,在百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。

  看起来,双方的论点都有道理,不过,楼市并非是用一个“计算器”就能准确预测的市场,北大教授所持的观点,建立在70年房租年均涨幅6%的基础上,这一点显然任何一个城市都难以做到,从这个角度来看,显然“持有房产亏钱”的论据更令人信服。

  笔者认为,问题的核心,在于未来的楼市,还有没有这么多的需求?

  换个角度来看,10年后的楼市,到底是房子供不应求造成“房荒”,还是绝大部分出现人口流出,造成所谓的“人荒”?

  抽丝剥茧,才能看到真相,我们不妨从以下两个角度展开分析。

  第一,未来会盖多少房子?

  经济学家李奇霖发文指出,先算人口增量,2019-2030年户籍城镇化人口总增量为1.95亿人,在2030年达到8.00亿人。

  再算人均面积,2000-2016年城市人均住宅建筑面积,从20.3平方米上升至36.6平米,平均每年增加1平方米。随着人均居住面积上升幅度放缓,假定2017-2030年每年增加0. 5平方米。

  结合城镇人口增量,可计算得每年的住房需求,结果是,2019-2030年户籍人口城镇化带来的住房总需求为79亿平方米。

  也就是说,未来11年中,将有79亿平房子等着人们去住。

  79亿平米是什么概念呢?按照100平米一套房来计算,未来10年,将有7900万套左右的房子盖出来。

  从这个数据来看,房荒是不存在的,房子只会越来越多。

  第二,人口向哪里流动?

  人口流动的方向,决定了未来的分布格局。

  澎湃新闻此前报道称,2018年人口净流入量排名前三的地方分别是,广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人),均为南方地区。

  换言之,粤浙皖三个省份,去年流入了超过150万的人口,仅一个广东,就足以令其他地区汗颜。与之对应的,是北方人口大省的无奈,山东、河南分别净流出20万人和7万人,豫鲁两地流出近30万人。

  很明显,长三角、珠三角城市,是人口流动的“赢家”,中西部人口大省如河南、山东等地,是“输出地”,哪怕是跟长三角紧邻的安徽,近年来也受到了辐射。

  还有一份数据:在10年前,我国一二线大中城市人口占比只有17%,而截至去年末,已经突破了20%;从人口增速来看,过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上,而全国其他地区的增速不到0.4%。

  按照大城市年均1.2%的增速来看,未来10年,少数的一二线城市,未来流入的人口将达到12%,称得上惊人了。

  这些人口从哪来?当然是从广大的农村、乡镇、小城市里来,好比是跷跷板,一头上去了,另一头肯定会下来。

  所以,10年后,近300个中小城市,出现“人荒”的可能性更大。

  至此,结论就很清晰了,买房赚钱或亏钱的说法,一定要建立在不同城市的基本面上。

  对购房者来说该怎么应对?未来买房还是存钱?

  有经济学家道出了“2字”预言。

  中泰证券经济学家梁中华在8月份发文称,过去赚房子涨价的“快钱”,未来,只能赚其他资产的“慢钱”。

  梁中华指出:过去这些年以来,只有房产升值之后的变现才能赚钱,而且赚的非常快,动辄就是翻倍,这叫“资本利得”。

  以后,不同城市房价的表现会大幅分化,原来指望买房赚快钱的人们,只能把目光瞄准其他资产如债券、信用债等稳定收益的“慢钱”。

  内行的“预言”,既点透了未来的趋势,也给目前的购房者指明了方向。

  第一,一套自住且财力允许,买房就不需犹豫。

  假如只买一套自住房,10年时间,亏钱与赚钱,没有任何分别,工作通勤、子女教育、生活质量提升,这些问题,远远要比考虑买房是“吃亏”还是“占便宜”更现实。

  第二,房产不会再增值,因持有成本太高。

  从长达10年周期来看,房价维持“稳中有降”,或“微涨”的可能性是存在的,无论一二线还是三四线城市,即便能在如今房价基础上再涨个20%-30%,对投机者而言也于事无补。

  原因很简单,持有成本太高了,比如,未来三到五年就可能落地的房产税,还有平日里的物业费、水电暖气费、隐形中的折旧费、房贷利率上浮后的巨大利息支出,这些持有成本,会随着时间推移越来越高,最终远远超过房价波动的差价。

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