布局青岛三大项目的禹洲，定点发力山东

8月26日，禹洲发布2019上半年中期业绩报告。

报告期内，禹洲地产实现合约销售金额约285亿元，同比上升32.47%。营业收入同比增长25.91%至116.37亿元。但在营收、盈利双增长的背后，禹洲地产的毛利率却出现下滑，在2018年，禹洲地产的毛利率为30.72%，达到2009年上市以来的最低值，而在今年上半年再度下降至27%，创下历史新低。

从土储来看，今年上半年，禹洲在土拍市场上获取了包括北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市共14幅优质地块。此前，禹洲就已经在青岛布局了禹洲·江山艺境、禹洲·朗庭府两大项目，上半年又在青岛摘地，可见禹洲也盯上了这个乘着上合之风正在崛起的“明星”城市。

撰文/一条

编辑/徐佳

禹洲青岛三大项目的“前世今生”

2010年9月青岛盛港投资有限公司通过拍卖的方式竞得西海岸江山南路东侧一纯住宅用地，建筑面积38386.67㎡，可开发体量约7.3万平米，成交总价36749.86万元，溢价率238.47%，而这块地也成为当时西海岸新区成交溢价率最高的地块之一，但后期一直迟迟未动工。

直到2017年，金地集团以4.97亿的价格购面了青岛盛港投资有限公司70%股权。随后又将股权变更给深圳市金地远佳投资咨询有限公司，而金地远佳投资咨询有限公司就是金地集团和禹洲地产合资成立的，禹洲也凭此正式进入青岛市场，禹洲在青岛的第一个项目金地禹洲·江山艺境顺势而生。

自从即墨撤市划区正式成为青岛城区的一部分后，由于不在限购行列，大批投资客纷纷将战场转战到了即墨，作为深耕区域的禹洲自然不能落后，2019年1月，禹洲以7.3亿元拿下西部商贸城16万㎡商住地块，并命名为禹洲朗廷府，也是其朗廷系产品在青岛的首次亮相。

2019年5月，禹洲又以4.32亿的总价将位于西海岸新区的嘉陵江东路南、韶山路东一地块收入囊中，地块占地面积土地总面积21044㎡，规划建筑总面积73654㎡。此次竞得地块为禹洲在西海岸的第二个项目，也是在青岛的第三个项目。

以青岛为核心辐射周边区市，禹洲正在加快山东区域深耕的步伐。相较于长三角的大规模落子，山东半岛的布局虽仍处于发展起步阶段，但足以见其深耕山东的势头。

房屋质量高悬 维权纠纷不断

进入2019年，禹洲开始打出“区域深耕”的口号，并开始迅速在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、华中及西南这六大都市圈进行深耕布局。根据半年报显示，今年上半年，禹洲地产在土拍市场上获取了包括青岛、北京、上海、郑州、佛山在内的多个城市共14幅优质地块。截至6月30日，禹洲总土地储备面积达1918万平方米，共在全国布局了138个项目。

一直自诩追求“规模”、“利润”、“风险”三驾马车平衡发展的禹洲，在拿地规模上“大出风头”后，铺天盖地的房屋质量纠纷投诉，让禹洲更加“上头”。

2018年，位于杭州的禹州滨之江因交房后多处墙体空鼓、部分墙面破损，楼板裂缝、漏水严重等问题成为杭州问政平台上的“常客”；

今年8月，又有业主爆料，禹州滨之江的中央空调存在设计缺陷，内机出风口与吊顶出风口未对准，空调通风严重受阻。不仅增加了电能损耗，长时间还引起了吊顶石膏板发霉等问题；

2019年4月，相城的禹洲拾鲤花园爆出质量纠纷。房屋不仅存在质量问题，还存在设计不合理、安全隐患、阳台缩水等多种问题；

2019年5月，通安禹洲嘉誉山一期交付时又曝出质量问题，业主列出厨房地面大面积裂缝、房内多达几十处大面积空鼓、卫生间地面坡度不平、地漏无法排水等8大方面质量问题；

2019年8月，上海禹洲雍贤府继续被曝出品质问题，地库积水问题严重，电视墙发霉，小区配套与前期宣传不符；

业主们的品质家园变成南柯一梦，频繁的维权纠纷，让禹洲的口碑瞬时间“千疮百孔”。也为禹洲的千亿目标蒙上迷雾，半年报也稍显乏力。

钱的压力 禹洲未能免俗

根据禹洲半年报显示，上半年禹洲地产实现合约销售金额约285亿元，同比上升32.47%。营业收入同比增长25.91%至116.37亿元。但在营收、盈利双增长的背后，禹洲地产的毛利率却出现下滑，在2018年，禹洲地产的毛利率为30.72%，达到2009年上市以来的最低值，而在今年上半年再度下降至27%，创下历史新低。

对此禹洲地产董事局主席林龙安给出的解释是，“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市，而2018年长三角是限价最严厉的地方，因此，禹洲去年把差不多90亿元的土地货值往后推了。”

值得注意的，截至2018年年底，禹洲借款总额436亿，同比上升58%，其中，39亿元借款须在一年内偿还，28亿借款在1-2年内偿还，也就是说，2019年禹洲有近70亿的偿债压力。

事实上，禹洲近几年的负债率也一直居高不下。根据禹洲披露的财报可以看出，截至2018年底，禹洲地产总负债936亿元，同比去年增加49.9%；其中流动负债645亿元，流动负债率68.9%，同比增加34.3%，负债压力巨大。

2016-2018年禹洲地产资产负债情况

质量问题高悬，高负债压力难解，每一项都在考验着禹洲冲刺“千亿目标”的决心，也为禹洲能否冲进千亿房企阵营打了一个问号。在困境面前，如何破局成为禹洲首先需要思考的问题。