一周连签7单!宝安二手房成交活跃,“示范区”成“定心丸”?

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  淘房哥团队通过固定渠道,在8月份共收集到宝安二手成交数据448套(只供参考),该数据为宝安区部分二手成交记录,所收集到的数据与7月份对比,成交量增加7.43%,二手市场还是处于较活跃状态。

  

  片区成交量能直观的反馈目前宝安二手房的市场热度,其中比较值得关注的片区为翻身、福永和西乡。

  翻身和福永两片区的地段、环境、配套、楼龄的差异还是比较大的,福永片区除了大部分楼盘的楼龄能占优势外,其余的属性因素都比翻身片区稍差,毕竟翻身片区近宝安新老两个城区,配套在一定程度上可以共享,地理位置距离南山也比福永片区近得多。

  但据本次收集到的成交数据反馈,除西乡片区仍是宝安区成交量最高的片区外,像7月份福永片区只比翻身片区的成交量多0.96%,到了8月份福永片区的成交量居然直接超翻身片区一倍有多,并且套均总价还比翻身要高!

  不得不提,前两年大部分的购房者在同等价格预算的前提下,宁愿在翻身片区买两房,对福永片区的三房反而还是爱理不理,今时今日两片区却出现了这样的反差,主因还是翻身片区的潜力短期见顶。

  

  翻身片区的旧改项目虽然有不少已立项,但进度还是比较缓慢,短期能建设的新地铁线路又完美绕开翻身片区,多年无变化无改善就是片区的最大问题!

  继续依靠老话题“地段优势”作卖点,却无新的概念能产生,在宝安全区的房价上涨之后,翻身片区的竞争力将会越来越低,将无法继续支撑起该片区的成交量。

  毕竟翻身片区两边的新安片区或宝安中心区发展得再好,最多也是能蹭个配套共享罢了,而且步行路程都要十分钟左右(或以上),加上片区内稍微好一些的楼盘,楼龄又集中在零几年为主,多年已无新房住宅项目入市。

  同时还有个西乡片区,并且该片区内还有不少(次)新房项目可选,以后又有12号线地铁辐射,翻身和西乡对比起来,西乡直接能分流掉翻身片区大量的关注度。

  不过西乡片区好点的花园小区两房,总价也差不多要到4字头了,对比福永的次新三房总价相差也不多了,因此,西乡片区的楼盘选择虽然还是有很多,但仍然会有部分购买力会外溢至福永片区。

  目前购房者的年龄段相对要比之前“年轻”不少,对楼盘档次的要求也越来越高,网购送货到家已成为购物主流,大型商业体更多趋向于满足“逛街”的需求,楼盘周边有是最好,但没有的话好像都影响不大,只要有日常所需的小超市也够了,反正名校学位在该预算是很难追得起,这几个片区的普通学校排名差别不大,学位不同也不会成为这些购房者的考虑因素。

  这样看的话,对于追求次新带地面花园小区的购房者而言,在对比完西乡和翻身的楼盘之后,住个离上班地点更远一些的次新花园小区,好像也不是很难接受?

  当然,福永片区也有很多老旧的楼盘,近期的成交量也算可以,不过除了价格有优势之外,其他各方面的支撑点倒真不如翻身片区的老旧物业强。

  

  8月宝安二手成交最为活跃的户型为三房,各片区三房户型的套均总价为:宝中(754万)、碧海(539万)、新安(514万)、西乡(460万)、翻身(410万)、福永(382万)、沙井(403万)、松岗(343万)。

  套均总价只代表该月同片区不同楼盘三房户型的成交总价水平,该价格既不是最高价也不是最低价,如具备接近平均水平的总价预算,在对应片区内是可以淘到合适的三房户型。

  但由于每个购房者对楼盘品质的理解会出现偏差,并且楼盘之间也会存有明显的分化,加上同一楼盘不同楼层、朝向、装修、税费、欠款还会导致出现较大的差价,最终选择的房源还是以实际报价为准。

  重要提示:以下成交数据来源于各大地产中介公司,均为人工收集与整理,过程中可能会遇到出错的情况,如遇到偏差较大的情况,请及时告知子文进行修改,望见谅。

  宝中片区

  单间或一房一厅的套均总价约282万,两房套均总价约490万,三房套均总价约754万,四房及以上户型的套均总价约991万。

  宝中片区各户型的套均总价对比7月均有所下降,价格相对更偏“刚需”一些,千万级成交量下降,低总价户型更受购房者青睐。

  

  碧海片区

  单间或一房一厅的套均总价约276万,两房套均总价约405万,三房套均总价约539万,四房户型的套均总价约658万。

  碧海片区一房至三房户型套均总价水平均有所增加,并且刚需盘价格有出现上涨及反价的情况发生,但仍为该片区的成交主力户型,四房大户型的关注度降低。

  

  新安片区

  单间或一房一厅的套均总价约276万,两房套均总价约375万,三房套均总价约514万,四房套均总价约1143万,五房及以上户型套均总价约2287万。

  新安片区大部分套均总价对比7月所有下降,但单间宝安中学学位房仍是处于较高水平,四房及以上户型的价格水平基本持平。

  

  西乡片区

  单间或一房一厅的套均总价约176万,两房套均总价约325万,三房套均总价约460万,四房套均总价约611万,五房及以上户型套均总价约828万。

  整体价格变化不大,但西乡片区偶有总价8字头的房源成交,并且成交的楼盘都是次新盘。算是一个较好的开头,随着区域的发展,未来西乡片区高总价大户型的关注度或许会越来越高。

  

  翻身片区

  两房套均总价约370万,三房套均总价约410万。

  由于部分户型的数据量较低,楼盘分化也较明显,只有两房和三房具有一定的参考意义,也符合目前翻身片区内非学位房的主力楼盘均价水平。

  

  福永片区

  两房套均总价约319万,三房套均总价约382万,四房套均总价约540万。

  三房属于福永片区的主力户型,不过刨除低总价的楼梯房或者品质较一般的电梯房后,其实该片区带地面花园小区的三房套均水平,是极其接近400万的了。

  

  沙井片区

  三房套均总价约403万,四房及以上户型套均总价约621万。

  三房同样是沙井片区的主力户型,由于商品房的数量较少,成交会集中在几个楼盘内,楼龄偏老一些的丽沙花都与位置较偏的四海云亭几乎同价,不过税费上会有些不同,而其他成交的楼盘集中在西荟城周边,房源价格虽有不同,但在合理的范围内。

  

  松岗片区

  两房套均总价约290万,三房套均总价约343万,四房套均总价约407万。

  从价格来看的话,松岗三房的套均总价水平为全宝安区最低,就是地理位置上离南山的主要就业区会远了一些,感官上并不太容易被接受,不过对比光明区光明1号至南山科技园的话,自驾所花费的时间和里程其实相差不大,而11号线地铁周边的楼盘,前往南山或福田所花费的时间会更短。

  

  总结

  8月上旬并没有延续7月较为火热的行情,二手市场的热度已经出现减弱,不过从“示范区”这一消息出来之后,市场马上迅速回暖。

  据一些蓄客量较多的经纪人反馈,之前还犹豫不决的购房者在消息出台后,在做决策上全都变得相当“痛快”,8月月头不开单,后面短短一周内连签7单,整个8月共签了11单,属于市场受政策利好影响,行情回暖后短时间内签单签到手软的个例。

  市面上还有一些持有优质物业的业主,作出了反价或撤盘不卖,有种由买方市场重新转变为卖方市场的苗头。

  但是,政策性利好消息带动的行情不会持续很长的时间,“示范区”文件中,那些让深圳变得更好的内容就不重复了,各自媒体上通通都是利好性的解读,其实这些都是城市长远的发展方向罢了。

  想吸引大量高端人才流入,也是建立在利好项目逐步落地之时,短时间内的深圳并不具备这样的吸引力,毕竟在公共配套资源上就落后于一线城市和部分新一线城市,真想吸引人来,总得有更好的选择不是?

  同样的,在概念变为实物落地之前,房价也不太可能先一步问鼎“世界级”,毕竟过高的房价同样不利于城市发展,建议购房者们还是需要理性一些,千万不要当一个还在赛道上的人,在跑道时就想着到达终点后该怎么庆祝,现在还是处于努力奔跑的阶段,不过对于稀缺的优质物业倒是可以早点持有,慢慢等待利好的一步步到来。

  如有其他疑问,可添加子文微信,互相交流。

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