新盘供速下降,成交量跌价涨,深圳楼市有望回温?

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  2019年8月,根据世联评估EVS和小资家监测,深圳新建商品住宅均价53,137元/㎡,环比上涨1.1%,持续小幅上扬;存量住宅均价为51,330元/㎡,环比上涨0.2%,总体呈趋势性上涨形态;成交6,680套,环比下滑5.2%。

  2018年9月-2019年8月深圳新建住宅成交价量图

  

  2018年9月-2019年8月深圳存量住宅成交价量图

  

  新建商品住宅市场供应有限,销量热度下降。存量住宅成交总体呈趋势性上涨形态。深圳市场究竟如何走向,世联评估带你详细解读。

  新房市场分析

  新房供应

  8月份,深圳新增6个商品住宅项目,分布在宝安、龙岗、光明刚需盘集中的区域,包括和盛五十府、佳兆业金御雅园、佳兆业君汇公馆、天健天骄南苑、华盛珑悦花园和勤诚达正大城和园。

  新建商品住宅增加供应1,846套/21.41万平方米,供应套数环比减少43.8%,连续两个月推盘速度明显下降,市场上可选的新盘有限。

  龙华区新推出新盘华盛珑悦花园,增加供应855套/10.38万平方米,供应量最大;龙岗区新推出和盛五十府、佳兆业金御雅园、佳兆业君汇公馆三个新盘,合计增加供应169套/1.83万平方米;福田区新推出新盘天健天骄南苑,增加供应515套/6.71万平方米;光明区新推出新盘勤诚达正大城和园,增加供应307套/2.48万平方米。

  2018年9月-2019年8月深圳新建住宅新增供应走势

  

  八月份深圳各区商品房新增供应情况

  

  9月、10月份为传统销售旺季,预期供应层面将显著改善,有望有新供应量入市的住宅项目包括龙光玖龙台、恒裕珑城、京基御景半山、君华时代·君华天第、昊龙华庭、颐安·都会中央五区、都市茗荟花园、京基御景珑庭、嘉信云峰公馆等。

  新房成交

  8月份,深圳新建商品住宅均价53,137元/㎡,环比上涨1.1%,持续小幅上扬;成交3,038套,环比下跌16.3%,市场供应有限,销量热度下降。

  8月成交项目主要集中在龙岗区、宝安区和龙华区,其中龙华区成交主力【壹成未来花园】成交面积为23,358平方米,问鼎销售榜单首位。宝安区的【新锦安海纳公馆】成交面积为22,965平方米,龙岗区的【仁恒四季园】成交面积为20,562平方米,名列第二至第三位。详细排名参见《深圳新建住宅销量TOP25》。

  2018年9月-2019年8月深圳新建住宅成交价量图

  

  八月份深圳新建住宅成交区域分布

  

  8月,纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看,90平方米以下产品仍是成交主力面,成交套数占比为56.9%;总价在300~1,000万的产品成交套数占全市总成交套数的84.1%。

  在所有面积段和总价段的产品中,90平方米以下并且300~500万的成交套数最多,占全市总成交套数的31.4%。

  2019年8月深圳商品住房新房销量Top25

  

  新房存量及去化

  

  截至8月底,新建商品住宅月末可售数量为23,764套,可售面积下降至228.08万平方米,环比下降5.0%,总体呈趋势性下降形态。

  新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积(库存量)除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况,该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月,则楼市明显供不应求,提示住宅价格将上涨。

  《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)商品住房库存消化周期“6~12个月的,要增加供地;18~36个月的,要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12~18个月。

  深圳新建住宅库存去化周期(单位:月)

  

  深圳新建住宅库存去化周期为6.9个月,落在调控目标范围以下,本指标显示商品住宅严重供不应求,提示需要增加住宅的供应量。

  存量市场分析

  8月,深圳存量住宅均价为51,330元/㎡,环比上涨0.2%,总体呈趋势性上涨形态;成交6,680套,环比下滑5.2%。

  上月深圳存量住宅成交量关内区域占52%。其中,宝安区成交1,659套,成交14.40万平方米,在全市占比为25%,成交套数和成交面积均位居全市榜首;龙岗区成交1,519套,成交13.09万平方米,在全市占比为23%。关内福田区成交套数为1,298套,占比为19%,南山区、罗湖区成交套数分别为1,073套、958套,盐田成交套数为173套;成交面积方面,福田区成交面积为10.44万平方米,南山区、罗湖区成交面积分别为9.69万平方米、6.72万平方米,盐田成交面积为1.34万平方米。

  2018年9月-2019年8月深圳存量住宅成交价量图

  

  八月份深圳存量住宅各区成交套数及市场均价

  

  租赁市场分析

  8月份,深圳优质商品住宅平均月租金为73.9元/㎡,环比上涨3.0%,租金处于近期低位。其中南山区以住宅平均租金106元/㎡·月领跑全市。福田区、罗湖区名列第二至第三位。

  2018年9月-2019年8月深圳住房租赁市场走势

  

  八月份深圳各区住房租赁市场情况

  

  本月存量住宅租售比为695倍,静态租赁回报率仅1.7%。衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300,即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看,深圳住宅租售比严重失调,投资回报率较低。

  深圳常住人口在1,800~2,200万之间,2018年新增常住人口49.83万,夺得城市人口争夺战的冠军,其中大学生占新增人口60%。人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛,为楼市带来了大量刚需需求,短期3~5年趋势难以改变。良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

  土地市场分析

  土地供应:8月份,全市新增仅1宗土地供应,1宗土地成交,是深圳以46.6亿元价格挂牌南山区后海中心区编号为T107-0086的综合用地。

  

  宗地用途为:商业用地+文体设施用地+交通设施用地+绿地与广场用地+水域,土地使用年限40年,土地面积91,691.16平方米(其中建设用地面积56,311.13平方米,道路用地面积32,432.24平方米),建筑面积166,250平方米,挂牌起始价46.6亿元,竞买(投标)保证金9.32亿元。

  土地成交--8月1日,海南航空控股股份有限公司斥资1.39亿元,将位于深圳宝安一宗区域交通用地A118-0028收入囊中,名义楼面单价1,390元/㎡。

  八月份深圳土地成交一览表

  

  宗地A118-0028位于宝安区航城街道机场片区,属区域交通用地,要求准入行业类别为现代航空物流业。地块占地面积约5万平方米,建筑面积约10万平方米,容积率2.0,土地使用年限30年。

  截至报价截止时间,海南航空控股股份有限公司出价13,900万元,最终竞得该地块。该项目建设用地用于深圳机场生产保障,用地功能不得改变,项目建设用地使用权及建筑物不得转让;该宗土地使用权人不得因公司股权变动改变主营业务范围,且大股东在转让股权时,受让人必须从事航空运输业,若违背上述承诺,由政府依法收回该宗土地。

  近期深圳土地成交统计

  

  市场小结

  新建商品住宅市场方面,8月份,市场供应有限,销量热度下降。9月、10月份为传统销售旺季,预期供应层面将显著改善。

  存量住宅市场方面,深圳建设中国特色社会主义先行示范区对市场预期和信心影响显著,预期未来住宅成交依然活跃。

  租赁市场方面,本月存量住宅租售比为695倍,静态租赁回报率仅1.7%,投资回报率较低。从租金回报来看,住宅租售比严重失调。与租金收入相比,住宅投资者更看重未来房价会不会涨,是否存在非理性繁荣,需要用资产思维来突破数据局限。

  土地市场方面,深圳土地资源严重稀缺,土地招拍挂市场不活跃,乏善可陈。

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