浙系邻居“联姻”：浙江龙盛举牌卧龙地产

A股的“上虞板块”是资本市场的传奇所在。在上虞1400平方公里的土地上，孵化了多家A股上市公司。昨日一起上虞本土两家上市公司的跨界“联姻”，再次引起了市场的关注。

9月16日晚，卧龙地产（600173.SH）公告，浙江龙盛（600352.SH）通过集中竞价增持卧龙地产3505.6万股票，占全部股份的5%，达到举牌线。在此之前，浙江龙盛并未持有卧龙地产股份。

公告披露，今年八月，浙江龙盛以3.94-4.4元/股的价格，通过集中竞价的方式，买入2103万股，占全部股份的3%；同样是在八月，再次以4.27-4.3元/股的价格抛出17.96万股，占全部股份的0.03%左右；到了九月，再次以4.44-4.74元/股价格买入1420.5万股，持股比例达到5%。

根据浙江龙盛的计划，未来12个月内将通过集中竞价、大宗交易等方式，以自有资金增持卧龙地产股份比例不低于3%，不超过5%。

二代掌门的上虞“邻居”

浙江龙盛与卧龙地产都是绍兴上虞的上市企业，两家公司的总部相距不过5.5公里。

这次“联姻”之前，二者的主营业务并不相同。浙江龙盛主营染料行业，2003年以“染料第一股”名头在上交所上市，目前是全球最大的纺织用化学品生产服务商。

而卧龙地产成立于1994年，主营房地产业务，2007年借壳ST丹江登陆资本市场。

虽然主业并不相同，但浙江龙盛和卧龙地产有很多相似处，除了同处上虞，两家上市公司目前都是“二代”当家。

浙江龙盛的创始人是“老龙王”阮水龙，目前持股11.98%，为第一大股东。但现年84岁的阮水龙早已退居幕后，和大儿子阮伟兴分道扬镳后，目前浙江龙盛的的掌门人是其二儿子阮伟祥，持股10.65%，位列第二大股东，并担任董事长。

与阮水龙、阮伟祥为一致行动人的股东还包括阮水龙女婿项志峰，后者持有3.3%股权，阮氏家族共持有25.93%股权，为浙江龙盛实控人。

而卧龙地产的控股股东为卧龙置业，持股44.8%，穿透后，卧龙置业由卧龙控股（77.24%）和卧龙电驱（22.76%）共同持股。电机行业大佬陈建成是其实控人，同时也是卧龙控股和卧龙电驱（600580.SH）的实控人。2015年初，陈建成辞任卧龙地产董事长，其女儿陈嫣妮上位。

陈建成通过卧龙舜禹投资和卧龙控股分别持股卧龙电驱32.69%和12.96%。相比于已经交到女儿手中的卧龙地产，卧龙电驱仍由陈建成担任董事长。

胡润富豪榜显示，2018年陈建成、陈嫣妮父女以70亿资产排在富豪榜556位。而卧龙地产新股东阮水龙家族，以110亿资产排在第324位。

双赢“联姻”

浙江龙盛今年对监管年报问询的回复，暴露了其庞大的投资版图。

数据显示，浙江龙盛通过参股股权投资企业，投资Bilibili、字节跳动、滴滴、药明康德等独角兽企业。但浙江龙盛在这些企业中通常持股比例较低，年报显示，投资主体在2018年为浙江龙盛带来的现金红利仅为1028.7万。

在今年以来，浙江龙盛正在加大投资力度。今年上半年投资额9.36亿，上年同期仅有394万。

值得一提的是，虽然浙江龙盛俨然已经成为投资高手，但除举牌卧龙地产外，浙江龙盛并未对其他上市公司持股超过5%。

在入股卧龙地产之前，浙江龙盛已经进入地产领域。财报显示，今年上半年房地产业务带来收入6858.9万，但在整体业务中占比较低，仅为0.71%。不过浙江龙盛也在加大房地产领域的投入，今年上半年投资性房地产达到35.9亿，同比上涨26.3%。

相比之下，卧龙地产的规模要小得多。截至9月17日收盘，浙江龙盛市值512.4亿，卧龙地产年初至今已涨超三分之一，目前市值也仅有35.27亿。

事实上，卧龙地产是一家小规模房企，2018年签约销售仅有20.89亿，连房企Top 200都没有进去。项目主要集中在武汉、清远、绍兴三个区域，根据中报信息，目前清远五洲博文苑、武汉东方郡、绍兴银湖湾和上虞东方郡的项目正在热销中。

卧龙地产从2015年起，项目布局几乎没有太大变化。不仅占据绍兴的主场优势，而且武汉、清远、绍兴三地覆盖内地核心城市，粤港澳大湾区和长三角地区。但近两年卧龙地产拿地谨慎，从去年至今仅在绍兴上虞一地拿下5.77万平方米地块，截至去年底，待开发土地仅有清远一地，规划计容建筑面积57.4万平方米。

相比于头部房企动辄上千亿的销售额，卧龙地产的规模要小得多。2015-2018年，签约销售金额分别为16.7亿、18.4亿、27.3亿和20.89亿。

那么这么一家规模不大，土储不多的小房企是如何被染料大王看上的呢？

其实，虽然规模增长不大，但卧龙地产近几年的业绩非常亮眼。2016-2018年三年间，卧龙地产扣非净利分别为7965.4万、2.16亿和4.48亿，分别同比增长48.97%、175.65%和107.04%。今年上半年，卧龙地产由于房产可结转收入比去年同期减少及君海网络不纳入公司合并范围营收出现大幅下滑，下滑比例超过44%，但扣非净利依然达到2.26亿，同比增长25.3%。

而且今年以来卧龙地产增速明显，上半年签约销售金额23.97亿，签约销售面积19.79万平方米，同比分别增长154.19%和102.35%，均超过去年全年。

不仅如此，卧龙地产的现金流在房企中表现上佳。财报显示，2015年-2018年，卧龙地产的资本负债率分别为62.94%、59.27%、64.56%和62.06%。今年上半年增加八个百分点也仅有67.14%，远低于行业平均水平。

截至六月底，卧龙地产手头持有货币资金27.2亿，并无有息负债，仅有一笔余额3.94亿的债券13卧龙债，将在今年9月23日到期。

概括一下，卧龙地产现在虽然规模不大，但是盈利无忧，负债不愁，能吸引同处绍兴市上虞区的浙江龙盛注意也就可以理解了。

要知道，浙江龙盛近年来大量的投资给其带来了高额的负债。截至六月末，短债57.1亿，同时还有114.1亿的长期借款，而手头货币资金仅有45.2亿，无法覆盖短债。

而且浙江龙盛看好卧龙地产还有一个原因是其地产项目近期将大量释放。公开信息显示，今年上半年，浙江龙盛地产业务主要集中在上海的华兴新城项目、大统基地项目和黄山路安置房项目。目前，华兴新城项目积极配合静安区政府做好拆迁收尾工作，已取得上海市静安区控制性详细规划局部调整的批复；大统基地项目工程预计将在明年开始预售；黄山路项目一期进入收尾验收，年内将实现交房。

卧龙地产深耕长三角地区多年，但在长三角地区已无优质土储，二者的强强联合或是双赢 局面。