在无锡,不讲“逼格”的商品房已经没有存在的意义!

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文/杨荣

  01、

  上周末,友人Y君完成一件人生大事——他终于把世茂首府80㎡的两居室成功置换成了梁溪区某盘140㎡的大三居洋房。

  签完合同的当天晚上,他就约着我一起,非要请我去外面搓一顿。

  “我感触挺多的,想跟你聊聊。”当时他是这么和我说的。

  见面之后,他跟我说了一个买房时候的小插曲。

  原来,他所购买的房子属于洋房的顶层房源,在享受较大优惠的同时,也有着顶晒以及漏水之类的隐患。

  当时,销售便建议他考虑一下高层的相似户型,面积差不多,单价还要低一千多。

  “这阵子在无锡这一通看房,我算看明白了。买房这件事,‘宁当凤尾,不做鸡头’,同一个区位内,能买洋房,就坚决不买高层!”Y君这样对我说。

  “要是买高层,我还不如考虑对面的安置房算了,隔着一条马路,享受一样的配套资源,房价硬生生差了五六千!”他接着说。

  02、

  其实,类似的话,这两年来我听到过很多次。

  随着城市化进程的不断推进,以及城市居民财富眼界的持续提升,人们对“买房”这件事的观念越来越现实。

  也就是说,作为商品房,你贵可以。但是贵出来的溢价部分,你要能让我认可你。

  圈一块地就造房子,房子涂层漆,院子里种点树然后安置两个池塘,再配着“中看不中用”的所谓物业管理,就想比对面安置房贵几千上万的安逸日子,对开发商们来说已经渐行渐远了。

  尤其在是无锡这个“特殊”的城市,这种感受来的更真切。

  在无锡哪怕只是呆个十天半个月,你都能发现,无锡与其它大中型城市在某一点上有着极大的不同——无锡的安置房、经适房,有太多位置都好的近乎过分。

  大几万一平的高端住宅隔开一条20米宽的马路,就是均价几千小一万的安置房,这种现象在无锡屡见不鲜。

  这对于国内大部分城市来说,是无法想象的。

  最关键的是,这些在相同区位内价格有着天壤之别的小区,所享受的配套资源,却是完全一样的。

  因此,在如今的无锡,想把房子卖出高价并且能被市场认可,对于开发商而言,其难度较之大部分其它城市要大不少。

  因此,客观存在的市场环境,势必会倒逼入驻无锡的各大地产商去更加用心的打磨产品,从而赢得客户认可。

  03、

  毋庸置疑的是,国内房地产整体的红利期已经步入尾声。
不管是人口红利,还是城市化红利,又或者是经济增长红利等,都已经步入新的发展阶段
而15~16年整体大涨之后的分化,也正是因为红利期的逐渐消退。
普涨阶段已经过去了。对于投资人群来说,房地产市场再也不会回到从前那个怎么买都赚的时代了。
个人认为,从现在开始,无论是对投资者还是普通购房者来说,值得下手的城市或是板块,需要具备以下三个特征:
第一,产业决定潜力。 未来的城市发展潜力,将会以产业为基础,没有产业就没有购买力。
第二,交通决定层级。 一般来说,以地铁交通规划成熟健全的城市,其层级往往相对较高,房产的升值空间便越大。
若是以城际交通为主的城市,相对会以中低收入人群为主,房价同样也会偏向刚需阶层。能够保持相对稳定,但涨幅不会太大。
而假如是以高铁 交通 为主, 那么城市则更多偏向 旅 游及过度中转 人群,支撑不稳定,对应的 投资价 值 就会偏 低 。
第三,配套决定性质。 配套越成熟,自住客户比例越高,反之投资客户比例越高。投资比例越高,房价越危险。
从投资市场转为自住市场,是一个区域房地产市场成熟的关键标志。
因此,在未来的房地产市场中,“ 产业+交通+配套” 才是 决定城市层级的核心竞争力。
这和整体大势关系不大。 不管政策如何,拥有潜力的区域房价依然会保持涨中向上。
而只是单纯借助大势跟涨的区域,则必然会逐渐回归理性。
04、
同样,在未来,不同类型的城市,对开发商的准入门槛会有较大的区别,要求也是不尽相同。
而本身便属于长三角经济圈核心城市的无锡,恰巧属于城市层级较高的那一批。
目前已经在规划中的地铁线路已经排到了8号线,再加上锡澄快轨S1号线及锡宜快轨S2号线,不难预期,未来无锡的地铁交通路网将日趋健全完善。
而与此同时,无锡的城际交通及铁路交通则更是可以用 “四通八达” 来形容。
因此,未来的无锡作为较高层级,再加上无锡较为特殊的实际情况,购房者对住房的追求将会朝着两个较为纯粹的方向发展——要么就是单纯满足最基本的居住属性即可的安置性房产,要么就是高品质高附加价值的优质商品房“作品”。
而中间的 “过渡性产品” 在未来则 大概率又会越来越少。
如同友人Y君所说,对于要购买商品房的购房者而言“宁当凤尾,不做鸡头”,或许就是未来的大势所趋了。

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