原报告 华润商业分家的时点

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  观点指数 在2019年中期业绩会上,华润置地宣布其投资物业实现租金收入57.0亿元,同比增长30.4%,预计租金未来2-3年保持10-20%的增长。

  谈及物业以及商业上市计划,唐勇表示,准备年内启动物业上市的安排,商业公司还在计划过程中。

  拆分商业上市在房地产领域并不稀奇,华润置地作为商业地产领域的佼佼者,从1994年发展商业地产至今已经历经二十余载。随着商业地产的发展,或许它离未来资产证券化或者分拆的时点也越来越近了。

  华润的“当下”与“未来”

  据2019年中期业绩数据显示,华润置地上半年的综合营业收入为458.5亿元,其中开发物业收入为366.1亿元,投资物业(包括酒店经营)的租金收入为57.0亿元,投资物业在总收入中占比达到12.43%。这在涉及商业地产经营的房企中,是比较出色的。

  2019年上半年,华润置地的商业地产业务依然保持较快增长。截止2019年6月30日,购物中心业务的租金收入为42.9亿元,同比增长39.5%;写字楼业务收入为6.9亿元,同比增长11.9%;酒店业务收入为7.2亿元,同比增长5.6%。其中,购物中心在三个业务中增长最多,表现亮眼。

  

  数据来源:华润置地半年报,观点指数整理

  2019年上半年,华润置地共有两个购物中心开业,分别为鞍山万象汇、吴江万象汇,店铺开业率分别为99%、96%,表现良好。而在下半年,华润置地表示将进一步扩大投资物业规模,陆续会有8个购物中心开业。

  截止2019年6月30日,华润置地的投资物业规模达950万平方米。购物中心方面,已开业万象城/万象天地22个,万象汇/五彩城13个,储备项目48个。此外,输出购物中心项目27个,其中在营项目18个,储备项目9个。

  在保持购物中心竞争力的同时,华润置地对写字楼的投资也在增长。近年来,随着核心城市产办需求上升,以及自身对分散风险和获取稳定现金流的要求,写字楼业务也逐渐成为了华润置地发展的重点方向。

  如若观察近年来华润置地在写字楼方面的发展,可以发现其战略发生了调整。2016-2018年,华润置地在建及拟建的写字楼总楼面面积分别为165.22万平方米、257.57万平方米、229.15万平方米,在营的写字楼总楼面面积分别为40.70万平方米、50.19万平方米,63.29万平方米。

  数据显示,华润置地写字楼的在营总楼面面积逐年稳步上升,在建和拟建的总楼面面积更是在几年间增加了近70万平方米。换而言之,未来几年计划入市的写字楼体量将呈现倍速增长。

  

  数据来源:华润置地2015-2018年年报,观点指数整理

  虽然写字楼业务目前在商业部分的贡献远不如购物中心,甚至稍逊于酒店业务,但不可否认的是,华润对其今后的发展寄予厚望。

  从商业地产领域的布局倾向来看,购物中心一直以来都是华润置地发展的重点,在商业部分占据绝对优势。此外,写字楼也成为了其希冀的“未来”,未来几年可能会迎来较快增长。

  主攻一二线城市

  自1994年开始接触商业地产,华润置地就在上世纪开发了包括上海华润时代广场、北京华润大厦、北京凤凰城等地标商业项目,但真正确立在商业地产领域的地位,还是因为2004年开业的深圳万象城。

  即便在15年后的今天,深圳万象城仍是华润置地商业地产项目的代表之作,它的成功,也为华润发展商业提供了范本。通过总结深圳万象城的成功经验,华润置地开始走上了把万象城模式复制到其他城市的道路,并且也获得了不俗的成绩。

  据2018年年报数据显示,在华润置地已有的商业项目中,表现比较出彩的有:深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、成都万象城、南宁万象城。其中,深圳万象城2018年的租金收入为10.17亿元,估值为90.32亿元,租金和估值都几乎是其他城市万象城的2倍之多,表现优异。此外,杭州、沈阳、南宁等地的万象城租金均超5亿元,估值在35-47亿元之间。

  

  数据来源:华润2018年年报,观点指数整理

  在华润置地目前的商业项目中,深圳万象城无疑具有绝对的霸主地位,那么与其他的房地产企业的商业项目相比,深圳万象城又处在什么水平呢?

  

  数据来源:各企业2018年年报,观点指数整理

  从上图数据可以看出,2018年深圳万象城的租金虽不如上海恒隆广场,但破10亿元的租金收入和将近10%的同比增长率在行业中还是处于较高水平。

  在深圳万象城保持行业优势的同时,华润置地也在加速购物中心在其他城市的布局。截止2019年6月30日,华润置地自持购物中心为35个,加上下半年预计开业的8个,预计年底将达到43个。

  

  数据来源:公开信息披露,观点指数整理

  就地区分布来看,下半年开业的购物中心从北到南均有分布,其中江苏省最多,为3个;从城市布局来看,主要集中在二线城市,其中以长三角地区居多。

  这些逐年增加的购物中心背后,其实是华润置地为其商业地产的未来发展规划蓝图。在商业地产发展上,华润置地一直都将核心一二线城市作为其主要阵地,主要采取从一线城市进入,再逐渐向典型二线城市铺开的方式。

  据2018年年报数据显示,截止2018年12月31日,华润置地的在营商业项目达35个,分布于25座城市,当中一线城市有3座,二线城市有14座,一二线商业地产建筑面积占比合计77.62%。

  目前,华润置地在一二线城市的倾向化商业布局已初见雏形。但在商业地产竞争日趋激烈的当下,华润置地能否在占领市场的同时,又能消化日益多样化的消费需求呢?这依然是待解的一个问题。

  商业拆分节点渐近?

  在房地产行业,对一些比较知名的、特别是有自己成熟产品线的企业来说,拆分商业板块甚至是走上资产证券化道路并不罕见,而且似乎是一条谋求长久稳定发展的必经之路。

  对房企本身而言,商业拆分上市一方面有利于获取更多的资金,扩大自身规模;另一方面,能够有更多独立发展的空间,提升产品影响力。华润置地作为商业地产行业的佼佼者,未来拆分上市似乎合情合理。

  实际上,2016年,华润置地就确立了了“2+X”的商业模式,即在继续坚持销售物业及投资物业两大主营业务基础上,积极拓宽购物中心+互联网生态体系建设、物业服务、老年地产、海外地产等其他业务发展模式。

  而商业地产无疑是其中发展的重点之一。2017年6月,华润置地迈出了商业地产业务独立发展第一步。对组织架构进行大调整,把商业地产事业部从开发业务中分出来,并将其调整为一级组织机构,形成了总部大区-项目-商业地产的三级管控组织。

  近年来,关于华润置地的商业拆分或者证券化的问题也层出不穷,大家都在关注这个房地产企业未来会走上什么样的道路?未来,华润置地会不会拆分上市,什么时候拆分上市,现在这些还是个未知数。“未来资产证券化或者分拆的时点越来越近。”或许从管理层的回应来看,至少可以知道这个时点已经不远了。

  原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

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