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看懂了货币数据,看懂了GDP,你就看懂了中国房地产市场

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最近两个月,全球货币政策发生了180度的转变,昨天的文章《全球再宽松验证》已经分析过了,很多人关心货币、GDP和房价的关系,今天再来说一说。

我们先来回顾一下最近四年的货币增长目标。2016年和2017年都提出了一个明确的M2增长目标,不过最终的目标值都没有达到。2018年就没有再提,本来2018年注定是个大转折的,后边再说。今年我们再度提出了M2的目标,不过没有定具体数,只说M2的增长要和名义GDP增长相适应,我的理解是二者增长速度应该差不多。

为什么说2018年特殊呢?因为2018年是最近20年M2增速唯一低于名义GDP增速的一年(金融危机爆发的2008年,从全年情况来看,M2增长也高于GDP名义增速,不过没有找到具体的月度数据)。2018年GDP名义增长9.7%,而12月的M2增长只有8.1%。本来我预测的房价拐点就是2018年,的确,10月份一过,楼市寒冬论就起来了,大家可以看看那个时候的房地产新闻,关键词就两个,一个是“降价”,一个是“业主维权”,商品房住宅均价也连续几个月下跌,这个情况一直持续到了今年1月和2月,房地产的成交面积出现了几年来的首次同比下跌。

不过随着1月全面降准的实施,房地产在3月和4月出现了一波小阳春,成家量回升,价格也开始上涨。现在成交量已经跌回了原型,不过价格依然在高位横盘。而今年上半年的GDP是450933亿人民币,去年上半年是418961万亿,名义增长只有7.6%,这是滑落最快的时候,不过按可比价格计算,也就是实际GDP增长6.3%。那么M2增长多少?最高到了8.6%,前六个月一直在8%以上。按照经济学教科书的定义,实际GDP是名义GDP再减去一个GDP平减指数,主要是和物价相关。

不过我发现一个有趣的地方,各省市GDP,凡是名义GDP高于平均值的,全部都是下修,减去了物价影响。而名义GDP低于平均值的,全部上修。我查了一下这些上修的省市,CPI和全国水平差不多,PPI也不是全部都是负数,不知道有没有统计行业内部的人士来指点一下具体的操作手段,反正我没弄明白为什么要上修。

为什么我非常关注M2跌破8%的时候,因为前边几次跌到这个地方,都有一些措施出来,M2就迅速反弹了,目前在8%到9%之间横盘了近一年半了。另外,这是一个心理关口,和名义GDP增速也是差不多的,如果跌破,很可能会面临一波迅速的下跌。所以9月的数据也就成为了关键。

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