办房贷不知道这3个技巧，等于“送钱”给银行！

贷款买房是大部分普通家庭的常态，房贷几十万到上百万不等。关于这些杠杆游戏，如果“玩”好了，利息会少很多，可以省下一大笔钱。如果“玩”不好，不知道其中的门道，就相当于给银行白送钱。

如何让自己的“房贷利益”最大化，归根结底，必须要搞清楚下面三种“玩法”。

1、选择等额本金还是等额本息？

每月偿还银行贷款的方式有两种：等额本金和等额本息。

等额本金，把贷款金额（即“本金”）平摊到贷款年限内的每个月，再加上上期剩余本金产生的利息，构成我们每个月还给银行的钱。这种还款方式，月供金额会逐月减少，但前期还款压力较大，更适合偿还能力较强的人。

等额本息，把贷款金额和利息总额均摊到每个月，偿还金额每月相同。这种还款方式，还款压力更小，更适合偿还能力有限或者不想被占用过多流动资金的人。

两者的优劣之分，其关键在于贷款年限的长短和利息的多寡！

在贷款金额和贷款利率相同的前提下，若选择贷款10年，等额本金和等额本息的利息总额只相差不到2万元，选谁其实差别都不大。

若选择贷款30年，等额本金和等额本息的利息总额差距十几万元，等额本息的利息总额更是直接逼近本金。

乍一看，等额本金是更划算的方式。

但是，还有一个非常重要因素被很多人忽略了，钱的值钱程度！这也牵涉到了我们接下来要讨论的第二个问题。

2、贷款年限选长还是短？

单看数字，等额本息实在划不来。如果考虑到货币的增发速度，CPI、M2和个人购买能力的变化，结果完全不同。

举个例子——

20年前，5毛钱可以买2个小笼包或者1个肉包，1.5元钱可以吃一碗面，10元的购买力相当于如今的100元甚至更多。

20年后，1.5元钱甚至2元钱才能买一个肉包，6元钱才能吃一碗小面（还是素的），几毛钱的纸币几乎已经不在市面上流通。

回到主题——

假如，20年前你贷款买了个房子，每月还款500元，还到现在依旧是500元。但随着社会经济的发展、个人购买力的提高，如今的500元对于你来说，根本不值一提。

个中道理和规律，拿到现在的买房语境中，依然适用。

因此，贷款年限越长，每月还款金额相同的“等额本息”实际上比月供逐月减少“等额本金”，更划算一点。尤其是年轻的刚需人群，不少人买房是为了结婚，但买房后还要面临结婚、生子、养娃等一系列支出，贷款年限长且等额本息的贷款方式，更能帮助适度减轻生活的压力。

3、要不要提前还款

贷款年限长了以后，很多人又会思考，“等我以后有钱了，要不要提前还款？”。毕竟，国人的传统思维还是主张“不欠债”。更重要的是，在大多数人的思维定式里，房贷有近一半的比例都是支付给银行的利息，如果再点还清房贷，既能减少债务压力又能省下利息钱。

答案并非如此！

一般情况下，银行还款一般是先还利息，再还本金。尤其是等额本息，前期还款是“利息多本金少”，后期还款是“利息少本金多”。也就是说，如果还款时间超过1/3甚至已经过半，所剩贷款中，更多是本金而非利息。因此，此时选择提前还款并不划算。

倒不如将手上多余的流动资金用于购买安全的理财产品或者其它比较稳妥的投资，产生更多的财富收益。何必让提前还款，白白占用资金？

如果还款时间并未超过1/3，只要资金足够且已考虑周到，比如后期没有大额消费支出，选择提前还款，也并无不可。