为什么我劝你买,脸生房企的北京新盘?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  从消费行为来讲,很多人都倾向于选择自己熟知的品牌,对于陌生品牌有很强的防备心理。

  买房更甚,因为试错的成本太高。

  但是,在跟严肃君N个500人置业群里的神级群友交流之后,得到了如题共识:

  在限竞房市场下,越是项目扎堆的区域,越建议买脸生房企开发的新盘。

  这个推论的时间跨度有点长,要从二十几年前说起。

  进京门槛高代价大,机会与风险并存

  以下为外地房企进京不完全史

  1993年,香港新世界和当时的崇文区达成合作协议,拿下崇文门旧改项目,成为最早进入北京的外来房企;

  1994年,万科拿下其在京的首个项目,在顺义开发城市花园。但路程并不顺利,由于位置较远,万科不得不在项目与东直门之间开通巴士,在当年成为一道被围观的“风景”。到2001年,万科在北京总共只开发了3个楼盘,进程缓慢。直到2007年以后,万科通过合作拿地的方式迅速扩张,才逐渐跻身北京区域主流市场。

  2002年2月,富力通过招标形式以32亿元的“天价”拿下北京朝阳区广渠门东五厂地块,首次进京。2003年,富力城项目成功运作,奠定了富力地产在北京市场的地位。

  2002年,星河湾“进京赶考”。彼时,北京东四环的朝青板块还是一片荒地。2005年7月北京星河湾首次开盘,销售仅4个月就拿下了超过11亿元的网签额,星河湾在北京一炮打响;

  2005年12月,龙湖以7.04亿元代价拿下“滟澜山”地块,首次进京。拍卖过程中,竞价次数达到155轮,溢价率为147%。2007年,龙湖名动京城,也于2010年跻身京城销售百亿军团;

  2009年7月,绿地集团以30.25亿元代价,从万科、首创、龙湖等9家公司手中抢得北京市大兴区黄村地块,首进北京,就是大兴一直很火的绿地中央广场。该地块共经过243轮竞拍,溢价率达到116%。随后绿地在北京四面开花;

  2013年7月3日,在连续多次试图拿地未果后,恒大地产以35.6亿元的总价拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块,首次进驻北京。地块溢价率为16.7%,折合楼面价约6964元/平方米。

  值得注意的是,该宗宅地还要求配建26万平方米的“公共租赁住房”,回购价格11000元/平方米。另外,除配建的“公共租赁住房”以外,剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”,回购价为为14000元/平方米。

  整个项目利润微薄,恒大被看做是“战略性进京”。

  但后来事实证明,恒大的路数是对的。从北京政府力推的“自住房”入手,不但获得政府认可,并建立良好社会责任形象,而且后期客户和销售基本不用担心,薄利多销,堪称稳妥之策。在锻炼好队伍之后,恒大很快在北京市场打开了局面。

  ……

  这些曾经陌生的名字,如今都是北京市场上响当当的品牌房企。

  如今,每年北京住宅销售排行榜上,万科、龙湖、保利、融创等外地房企已然占据了Top10的半壁江山。而北京房地产市场的黄金十年是属于top10那些地产大鳄的。

  这个时期进入的开发商是幸运的,因为当时所处的市场环境,大量的购房需求和稳定上涨的房价,能够保证这些房企是稳赚不赔的。

  北京市场称为房企眼中的战略制高点,前行者的成功经验,让房企们都想进北京分一杯羹。进军北京是地域性较强的房企“全国化”的标志性动作

  北京土地供应调整,房企告别稳赚不赔

  但是随着北京土地市场供应的调整,结构性风险的凸显,北京楼市已很难再成为稳赚不赔的“避风港”。

  如果说,2004年9月土地招拍挂制度全面推行,在给了房企开放的市场环境的同时,抬高了入门门槛;

  那么,在坚持房住不炒的大方针下,从2016年起北京土地市场供应的调整,限竞房地块的集中供应,就是对北京楼市“稳赚不赔”时代的告别。

  自2016年9月份,首个限竞房地块入市,近两年北京土地市场纯商品房地块供应基本消失,可以说是共有产权地块与限竞房地块“双足鼎立”。直到今年1月份,普通商品房用地才开始逐步回归。

  限竞房竞地价限房价,开发商本身的利润空间被压缩。当然,相对于北京市场的另一个供应主力—共有产权房地块来讲,限竞房地块明显是利润空间相对更高的选择。

  即使如此,北京市场的入场券还是千金难买,不同的是,之前房企更关注利润,现在还要考虑风险。

  借道限竞房进京,相对于利润,房企更看重“战略性”。因为,现在不抢限竞房地块,房企未来“进京”的成本可能更高。

  对于购房者来说,即使在目前的市场情况下,北京土地依旧价高难得,直接考验房企的资金实力,本身也是一种对房企的前期筛选。

  对于小型房企而言,高周转低成本的盈利更重要,否则将面临着被市场淘汰的危险。只有追求规模化的大型房企,才会更舍得花大成本去突破创新,寻求新的发展路径。

  不难发现,近期通过限竞房地块出现在北京市场的脸生房企,大多实力不菲,其中包括华发、港中旅、禹州、雅居乐、恒基等。

  华发是珠海最大的综合性国企,为珠海建设了一系列城市地标,在当地市场口碑不错,一半的珠海人都居住在华发开发的楼盘中;

  港中旅为央企,北京周边代表项目为燕郊港中旅海泉湾;

  禹州源自厦门,为中国房地产百强企业,2018年得到华侨城亚洲入局,成为第二大股东,使得禹州作为民企有了央企强力合作的品牌背书;

  雅居乐集团是中国广东省最大的房地产开发集团之一;

  恒基为香港老牌房企,李兆基家族持有的商业王国市值就有5495.68亿港元。

  战略性进京,匹配标杆产品

  相对于利润而言,通过“进京”实现由地方房企向全国化的战略转身,才是这些大型房企的最终目的。

  那么,初次登场、不遗余力的做好产品,树立出鲜明且正面的品牌形象,才能配的上华丽的战略转身。

  用严肃君N个500人置业群里群友的话来说,“谁还不得先要点脸面先”。

  目前限竞房并不好卖,是不争的事实。对于首次进京的房企来说,“好产品”是面对压力的必选项。

  1、运用成熟的产品系。

  以禹州为例,作为在北京的第一个项目,禹洲朗廷湾用的是禹州成熟的产品系“朗廷系”。

  目前,禹洲朗廷系已落地上海、杭州、厦门等多个城市,产品形象偏向高端。

  

  禹洲朗廷湾效果图

  禹洲·朗廷湾定位为低密花园社区,整个社区为7-11层小高层,全明纯板楼,虽然受三角形地块的限制,但是从效果图来看,楼栋排布比较合理,具体楼间距没有具体数据,总体来看遮挡不多。

  

  禹洲·朗廷湾90平三居

  从产品来看,作为主力户型的90平三居两卫,做了目前最受欢迎的“眼镜户型”。

  南北通透,全明户型,南向三面宽,客厅带大阳台,主卧带独立卫生间,私密性更好。唯一的缺点就是,牺牲了最小功能间面积,从户型图来看,无法作为卧室使用。

  2、参考研究目前市场上口碑最高的产品。

  有靠近雅居乐的业内人士表示,在正式拿下亦庄开发区地块不足一个月之后,项目操盘团队就开始有意寻找目前北京市面上最好的89平三居户型图,为后续产品研发做充足的市调。

  以最好的产品为基准,是否能有进一步的提升,有待项目进场之后考证。但是,至少从态度上,让购房者看到了机会。

  3、独特的产品特色。

  以华发中央公园为例,作为闽系房企,即使进入北方市场,华发也没有放弃对于园林的执著。

  限竞房项目华发中央公园住宅社区的绿化率难得一见的做到了40%,景观是东南亚风格,中间一片开阔的水景。

  

  华发·中央公园沙盘图

  主流房企超7成拿地额在一二线城市

  房企中报集中发布后,除了销售额、利润数据之外,严肃君发现,房企还频谈土地储备。从数据可以看出,一二线城市成为更多房企的重点布局方向。其中万科、融创、龙湖、禹洲等多家房企一二线土地储备超过8成。

  另据中原地产数据显示,截至8月21日,18家标杆房企2019年拿地金额超7成在一二线城市,这一比例成为近几年高点。其中,以深耕三四线城市而著称的碧桂园,在一二线城市的占比也在提升。

  大多房企都如此布局的理由是控制风险。对于房企来说,一二线因为产业吸引人口等要素存在,改善需求旺盛。

  由此可见,从控制风险和利润角度来讲,北京作为一线城市对于主流开发商的依旧具有强吸引力。

  此外,从今年北京土地市场供应来看,新增限竞房地块最高限价出现了明显上调,最高限价与限均价价差比,从5%上调至10%。

  这意味着,在不考虑拿地溢价率的情况下,对后续项目的开发商来讲,利润空间相对有所提高。

  再加上,今年出让的21宗住宅用地当中,不限价地块有9块之多,占比高达43%,严肃君大胆推测,在给房企一定喘息空间的同时,这也是对限价的一次放松尝试。

  这对于房企来说,是个好消息,意味着未来会有更多的利润空间相对更高的进京机会,对于购房者来说,就多了更多的买房选择。

  互动时刻:

  纵观二十年外地房企进京史,无论是为了打开北京市场,还是为了通过北京市场完成“全国化”转型,房企进入北京的第一个项目,大多都是以当时房企门面级“标杆”为基准打造的。

  对于进入北京的脸生房企你怎么看?你会选择脸生房企开发的新盘吗?

  严肃测评

  海淀西山锦绣府丨四道口丨西山龙胤丨山屿湖丨翡翠云图丨 紫郡兰园丨欧洲公馆

  丰台和光逸境丨春风和院丨佑安府丨融府丨西城天铸

  石景山禧悦学府丨长安云锦丨寰宇天下丨翡翠山晓

  昌平未来金茂府丨萬橡華府丨萬橡悦府丨国子郡

  大兴江山风华丨中海云熙丨大兴金茂悦丨瀛海府

  朝阳中海望京府丨华樾北京丨禧瑞春秋丨朝青知筑

  房山华发中央公园丨大湖风华 熙悦观湖 熙湖悦著

  顺义公园十七区丨祥云赋丨阅墅丨观承别墅大家

  通州城市之光东望丨融御丨东湾丨华业玫瑰东筑

  东西城永定府丨天坛府

  区域未来科学城丨回龙观丨大兴丨石景山丨通州丨青龙湖丨五环内丨燕郊丨高碑店丨环京丨 亦庄

  政策共有产权房丨不限价宅地丨新供宅地丨新房强险丨公积金新政

  

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 1 参与 3
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

头像

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

269

篇文章

7820

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码