贵阳棚改安置生变，给钱还是给房，这个区划出“标准线”

日前，花溪区连续发出两份通知，不仅规范城镇棚户区的改造范围，而且下一阶段棚改安置工作，

“给钱”还是“给房”的标准与依据，也得到进一步的明确。

系列通知均为8月底成文，9月初印发。也是近期并不多见的区域棚改指导性文件。

其中，《花溪区关于进一步做好棚户区改造安置工作的实施方案》的通知（花府办发〔2019〕79号）中，明确下一阶段棚改安置方式的标准。

2019年及以后新启动的项目，划出的“标准线”为“上年度商品住宅15个月消化周期”。低于这个标准的，也就是说，用不了15个月就能卖完，那么不宜采取货币化安置方式的项目，鼓励和引导改造对象选择实物安置。 一方面立项真得赶早，另一方面“给钱”还是“给房”，不搞一刀切，也就要求拿捏得比较到位。

回顾2017年至2018年上一轮的去库存，叠加一时的“挤买潮”，已成为过去式。

目前，如果分区域来看，综合机构研报以及统计数据，包括花溪在内的多个城区，库存有回升态势，消化周期与标准线相比，有高有低，但低的较多。

如果单就全市商品住宅而言，还是低于这个标准线。而且以上年度数据为基础，低的幅度则还会更大。

所以，近期安置方式中，采取新建安置房，与采购商品房安置等实物安置形式，在多个区域已经施行，并且面上还在拓宽。贵阳棚改安置的这个新趋势日趋明显。

与此同时，《关于规范花溪区城镇棚户区界定范围和标准》的通知（花府办发〔2019〕78号）中，严格执行棚改“六个严禁”的改造标准，也是明确哪些房屋与项目不能“搭便车”，这也再次强调新增立项的边界。

众所周知，PSL已经普遍收紧的趋势下，专项贷款支持大幅减少。但是，至少今年既定棚改目标依旧，咬咬牙，不还是得接着上？
加快棚户区改造工作，发挥棚户区改造保障民生作用，改善困难群众住房条件，完善城市功能，提升城市形象和承载能力。这也对建设有品质的安置房，提出更新的要求。
所以，向来只要“把稳上线，守住底线”，往往就会明白，既尽力而为、又量力而行过后，最好使的招数还是：

思路，决定出路。

/ 以下是详细内容 /

首先来看79号文《花溪区关于进一步做好棚户区改造安置工作的实施方案》的通知。基本原则有三条：

(一)政府引导

在推进棚户区改造安置工作过程中，政府充分发挥组织、引导功能，组织各相关部门踏实做好前期调查摸底工作，结合摸底数据科学规划、统筹安排。对商品房消化周期低，不宜采取货币化安置方式的项目，鼓励和引导改造对象选择实物安置。

（二）群众自愿

在推进棚户区改造安置工作过程中，必须充分尊重棚户区改造对象的意愿，不强迫、不强制，由改造对象自主选择。

（三）公开、公平、公正

及时公开棚户区改造安置补偿政策、标准、方案等信息，为改造对象做出选择提供依据，确保公开、公平、公正。

具体工作措施中，明确了结合住宅消化周期，灵活的采取棚改安置方式。

（一）科学确定安置方式

2019年及以后年度新启动实施的棚户区改造项目，应结合当地商品住宅消化周期确定安置方式，若上一年度商品住宅消化周期低于15个月，本年度实施棚改项目时应更多采取新建棚改安置房的方式，鼓励和引导改造对象选择实物安置。

（二）及时跟进库存消化情况

各相关部门在工作中要及时、动态掌握花溪区商品住宅库存消化周期情况，并为棚户区改造工作部门提供相关数据，为及时调整棚户区改造安置方式提供依据。

（三）妥善做好安置工作

棚户区改造采取货币化安置和实物安置两种方式，其中实物安置要把就近安置和异地安置相结合。在符合城镇规划的前提下优先考虑就近安置，异地安置应充分考虑居民就业、就医、出行等需要。新建安置住房的，配套设施要与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设和交付使用。

（四）切实加强安置房源管理

对已建成的安置房，区征收部门要统筹协调，建立建全房源管理和安置动态管理机制；对新建设安置房，各项目业主要提前做好安置房选点、可行性研究和安置房建设等前期工作，相关部门做好安置房建设质量监督管理。

保障措施的方面，明确了要实行阳光征收。

（一）建立协调机制

各相关部门针对棚户区改造过程中存在的问题和困难，定期或不定期提交领导小组进行会商，进一步加强部门间沟通协调，形成工作合力，切实做好棚户区改造工作，加快棚户区改造进程。

（二）加强宣传引导

通过区内媒体，深入宣传棚户区改造相关政策、规定，最大限度让群众了解棚户区改造工作，争取广大群众对棚户区改造工作的支持。

（三）强化监督检查

严肃工作纪律，严禁在棚户区改造工作中徇私舞弊、暗中勾结、套取房屋征收补偿款等行为，对出现的违法、违规、违纪问题，按照法律、法规和有关规定予以查处。

一并发出的通知还有，《关于规范花溪区城镇棚户区界定范围和标准的通知》（花府办发〔2019〕78号）。

这份通知旨在，进一步规范花溪区棚户区改造工作，明确棚户区改造范围。

上级指导依据是，按照《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》（建办保函〔2014〕535号）及《住房城乡建设部办公厅等关于申报2019年棚户区改造计划任务的通知》（建办保〔2018〕55号）文件要求。

一、城镇棚户区界定范围和标准

城镇棚户区是指城镇规划区内简易结构房屋较多、建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差、建筑安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不健全的区域。

城镇棚户区包含城镇规划区内的集中成片棚户区、非集中成片棚户区和城中村。

• 集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以上或者用地面积在3000平方米以上的居住区域。
• 非集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以下或者用地面积在3000平方米以下的居住区域。
• 城中村是指在城市建成区内，土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为城镇户籍或部分转为城镇户籍，仍然实行乡村行政建制管理的区域。
• 棚户区改造政策覆盖到全国重点镇。

对满足以下条件之一的，可纳入城镇棚户区改造：

1. 1. 对房屋质量总体较差，经有资质专业检测机构按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125）评定为C级、D级的房屋。

2. 2. 简易结构、砖木结构、砖混结构，使用年限30年以上（无正规设计图纸，无合法资质的单位或个人施工，无施工记录资料或不全、不完整），或是使用年限达到设计使用年限50年的。

3. 3. 存在安全隐患，住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防不符合《建筑设计防火规范》（GB50016）的要求，存在较大消防安全隐患或者存在地质灾害等其它安全隐患。

4. 4. 房屋使用功能不完善，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。

5. 5. 市政基础设施不健全，污水和垃圾处理、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。

6. 6. 无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》（GB50180）的要求。

二、改造方式

城镇棚户区改造方式主要为拆除重建。拆除重建可采取实物安置和货币化安置两种方式，鼓励采取实物安置。

三、工作要求

（一）严格执行标准

要把好棚户区改造政策关，认真落实住建部关于棚户区改造“六个严禁”的要求：

1. 1. 严禁将旧城改造、房地产开发、城市基础设施建设等项目打包纳入棚改；

2. 2. 严禁将因道路拓展、历史街区保护、文物修缮等拆迁改造房屋的项目纳入棚改；

3. 3. 严禁将农村危房改造项目纳入棚改；

4. 4. 严禁将房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入棚改；

5. 5. 严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇；

6. 6. 严禁将小区美化亮化、居民房屋外立面整治等项目纳入棚改；避免将不符合条件的项目纳入棚户区改造范围，确保棚户区改造政策真正落到实处。

（二）摸清底数，科学规划 在改造之前，

要充分对棚户区改造项目进行摸底调查，进一步摸清棚户区、城中村居民家庭人口、住房面积、房屋性质、经济收入及来源、文化水平、就业现状等，并将摸底情况进行登记造册；同时广泛征求棚户区群众意愿，精准掌握棚户区城中村居民结构和改造意愿，从而科学合理制定棚户区改造规划和年度计划。

（三）突出改造重点

实施棚户区改造应优先安排规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，按照政府主导、社会资本参与运作的方式进行。

（四）防范举债风险

各相关部门在申报棚户区改造项目前，要切实摸清底数，充分论证，坚持尽力而为、量力而行，根据地方财政承受能力和地方政府投资能力，做好财政承受能力论证评估报告，合理申报项目，提前落实项目资金，做好项目成本测算，实施项目需基本达到自身平衡，切实防范政府举债风险。