房地产3指标回落!楼市迎巨变 2020“寒秋”将至?

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  楼市“寒秋”将至!3个“回落”信号传来,2020年紧绷之弦落地。

  当下的房地产市场状态如何?可以用8个字来概括:总体平稳、涨跌有序。对于商品房买卖现状,不少房地产专家总结为:楼市正在进入买不起卖不掉的僵局,是好是坏?对于市场上广大刚需而言,是好事儿。

  楼市平稳的主要表现为房价基本不动,站在购房者的角度:房价不涨就是跌,这是过去几十年的市场经验。但是现如今的情况依然如此吗?并不见得。

  小王在2018年相中一套100万元房子,时隔一年后再去买,按理来说应该降价几万元的,但实际情况是房价纹丝不动,售房者根本不愿意降价出售,在售房者的心目中,他们始终坚信一点:中国房价不会跌,但在购房者心目中,现实的房价早已跌了许多。买卖双方的房价预期不一致,自然导致交易无法达成,除非是个别急切需要出售房产的人,尚有议价空间(当然,这种寥寥无几,几乎碰不到。)

  

  接下来楼市会走向何方?每一位房地产专家都有每个人不同的看法,主要分为两派,一种房地产专家始终认为,我国房地产未来还有很远的路要走,因为房地产仍然是中国经济的支柱产业、是城市化发展的必然产物,未来我国城市化还有15-20年的高速发展期,所以房地产必然还要辉煌15-20年。另一种房地产专家认为,中国当下的房地产泡沫已经很严重,在15万亿楼市中,泡沫就占据了很大比例,所以在接下来的几年里,楼市必然要寻求自行回归、必然要从高热退回理性状态,所以房地产持续高歌猛进几乎不再可能。

  那么,在房地产各界人士的看法中,到底谁的说法准确?谁有能力预知到未来房地产走向呢?楼市指闻认为,或许都不对,我国房地产发展遵循的基本逻辑是市场经济规则,在市场上经济体制下,又会受到宏观调控的合理约束,所以看待房地产问题,不能简简单单地从市场经济发展规律分析,更不能摒弃经济规律单纯从政策分析,而应该把2者结合起来看待。未来(2019年至2020年)楼市走向何方,从最新官方数据初见端倪:房地产3项指标回落!楼市迎来巨变,2020“寒秋”将至?

  一、国家统计局数据显示,2019年1-8月份房地产开发投资增长速度回落。

  房地产发展如何,首先要看市场开发投资增长情况,当房地产处于高热期,市场上的钱都会涌向房地产市场,钱的聚集能迅速推高一个行业,当然了,钱的撤离也可以快速推翻一个行业。这边是新时代“资本跨维打击”的最有力证明。

  国家统计局数据表明,2019年1-8月份全国房地产开发投资84589亿元,同比2018年1-8月份增长了10.5%,但是环比2019年1-7月份增速却是在缓慢下降的,回落0.1个百分点。在房地产开发投资中,住宅投资达到62187亿元,增长了14.9%,同样表现为增长速度回落0.2个百分点。

  

  二、国家统计局公布的数据来看,2019年1-8月份,商品房销售面积增速也呈现回落态势。

  房地产市场是否旺盛,也表现在商品房市场的交易活跃度上,当房价处于上涨期、市场上炒房者大量存在的时候,楼市成交量必然是非常旺盛的,在这个时期,人们最担心的是买不到房子,往往不会过分关注于买房过程是否物美价廉、房子质量是好是坏,因为在房地产发展史上,与房价快速上涨相伴随的是“抢房、摇号”等,连买房都要摇号和抢着来了,谁还关注房子质量问题。

  不过,在房价平稳(或者下跌)期,购房者就更加关注买房过程和买房质量本身了,因为一旦房价平稳,我们就很容易发现,市场上炒房者消失无踪,没有了大起大落的房价环境,买房也就没有赚头,当市场上失去了炒房托底的时候,商品房销售情况自然不容乐观。

  所以,当我们看到商品房销售不佳、市场销售状态理想的时候,恰恰是刚需应该高兴的时候,因为这充分说明当下房地产市场炒房者的水分被排挤出去了,刚需买房更加关注买房过程和物美价廉,所以商品房销售慢也情有可原。

  根据国家统计局数据,2019年1-8月份商品房销售达到101849万平米,比2018年同期回落0.6%,回落速度比1-7月份销售数据收窄0.7个百分点。在这其中,住宅销售增长0.6个百分点,办公楼销售回落10.8%,商业性住房销售下滑13.9%。商品房销售额达到95373亿元,涨幅为6.7%,增长速度提升了0.5个百分点。商品房住宅销售涨9.9%,一般办公楼销售回落11.7%,商业住房销售额回落12.8%。

  

  房地产市场买卖市场热情与否,与市场预期(也就是房地产信心)有着莫大关系。我们知道,在心理学上,有一个“墨菲定律”,也就是说当很多人期盼着某件事往一个方向发展的时候,这件事大概率会往这个方向发展,信心的力量很强大,在房地产市场亦是如此。

  如果某一个时期的房地产市场上,绝大多数人看涨房价的时候,必然想着在房价上涨之前多购买几套房子,等到房价上涨之后出售赚一笔钱。当很多人一拥而上买房的时候,其实就会变相抬高房价、从而助推房地产上一个台阶。如此循环往复,前一波人买房占得了先机,紧随其后的人也会匆忙跟上,于是楼市就形成了买涨不买跌的景象。

  买涨不买跌,并不是购房者们不想要在房价低潮期购房,而是谁也拿不准房价低潮期在哪里,但是大多数人能看准房价上涨期在哪里,在炒房思维的左右下,总想着自己不会是楼市最后一个击鼓传花人。

  三、房地产开发企业的资金到位数据表明,1-8月份资金到位比1-7月份有所回落。

  根据国家统计局数据,2019年1-8月份,房地产开发企业资金到位113724亿元,同比2018年1-8月份上浮6.6%,上涨速度比前7个月回落收窄0.4个百分点。国内贷款17322亿元,涨幅为9.8%,房地产开发企业利用外资81亿元,上涨了1.3倍。企业自筹36036亿元,增加3.1%。购房者个人按揭贷款17449亿元,上涨幅度为11.8%。

  

  此前,在2019年9月份央行宣布全面降准和定向降准之后,预计向市场一共释放了9000亿元长期资金,虽然楼市不少人欢呼雀跃,但是央行与前2次定向降准一样声明,本次降准将持续严格管控资金流向,主要是针对缓解实体经济的中小企业资金需求,并不是针对楼市,9000亿元里直接把房地产排除在外,这不免再给楼市吃了一颗定心丸,不管是从调控层面,还是融资层面,2019年—2020年的楼市“寒秋”真的要来了。

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