李宇嘉：城市更新3.0时代 趟过竞争红海，打造新盈利模式！

来源：金融界网站

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近期，楼市悲观氛围突然加剧，9000亿降准落地，但楼市没份。反而，房贷利率连续3个月反弹，地产信托腰斩，地产债连续2个月负增长，资金史无前例地抛弃楼市。8月热点楼市成交同环比均下滑，“金九银十”罕见地提前打响，恒大给出的卖楼优惠，最低近6折，往年是7.4折。

雪上加霜的是，国务院常务会议宣布，今后专项债将不能用于土地储备和房地产相关领域（以往70％用在棚改、土储）。上半年已腰斩的棚改，下半年更不乐观，估计三四线楼市或将“失速”。绝非危言，因为夜壶论已失效，“7.30”政治局会议是分水岭，高层下决心要抛弃地产依赖。

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不过，由奢入俭难。身体已落地，心情在放飞，思维惯性还未转变，秉持夜壶论。近期，我参加了一个城市更新的论坛，大家情绪比较低落。因为，2018年-今年上半年，深圳城市更新领域，基本上1个月要出2-3个新政，主基调就是深圳旧改“去地产化”。不过，与会者普遍认为，紧缩城市更新，就是周期性的楼市调控。当大家讨论，政策何时松绑时，脸上泛着金光。

要知道，城市更新已经从1.0的住宅化、2.0的类住宅化，现在到了3.0的产业地产时代。更新的逻辑彻底改变。比如城中村更多采用“微改造”（综合整治）方式，不急功近利，不大拆大建。即便“微改造”，也要小步推进，不能引起房租明显上涨；深圳划定270平方公里的工业区块线，像生态线一样保护。未来，工改综合、工改商、工改居等“地产化”全面封堵，“工改工”将占城市更新近60％，并转向园区配套升级，这才配得上先行示范区。

在需求端，作为游离于产业地产和住宅地产之间的灰色地带，“类住宅”一直具有强大的盈利能力，给了开发商参与旧改无比巨大的勇气，他们挖苦心思地将工改导入可销售的住宅地产市场。但是，2017年修订建筑设计规则（比如明确最小分割面积）、2018年启动自持和3年限售，2019年限定开发规模，连接工改和楼市的“类住宅”，生存空间也已触顶了。

近期，笔者一个朋友说，她要去维权。因为2年前买的商务公寓，本来开发商（深圳本地某知名开发商）说通燃气的，但入伙时才发现，根本无法通燃气。未来，存量时代特征明显，“类住宅”这类产品，本来是迎合投资需求的，用地和规划都有问题，配套也没有。当我们谈论居住和生活时，它的问题就暴露了。

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城市更新的地价评定规则也变了，评估地价改为“标定地价”。目的就是，打击倒卖项目获利，间接提高更新成本、推高房价。除了前端打击“炒项目”，后端也在打击“假产业、真地产”。新规明确，产业规划报告要前置于更新计划和单元规划，也就是说，开发商申报更新项目时，先要将更新后要引入的产业规划拿来，让专家们看看，真引入，还是忽悠人。

如果产业规划通不过，那更新计划和单元规划就直接扔到垃圾桶了。这就改变了过去先批更新计划和单元规划，生米做成熟饭，导致默认更新“地产化”的倾向。而且，新规也提出，工业区改造启动“全周期管理”，即在土地出让或竣工验收环节，签订产业发展监管协议。未来，不仅要审查你的产业引进计划是不是忽悠，而且产业引进后，要全过程监管，防止偷梁换柱。

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深圳楼市，不愧为全国的“风向标”，就连城市更新，也开始进入精细化运营的阶段了。比如，深圳提出产业用地类型与产业准入目录衔接，合理区分新型产业用地、普通工业用地及商业服务业用地的产业准入类型和适宜产业链环节，强化产业准入与用地分类的衔接。

再比如，深圳开始摸底全市的存量工业园区，研究制定不同片区各类工业楼宇的租赁指导价。未来，征收补偿时，难以漫天要价了，只能以指导租金为标准；现有的园区，不能在隔三岔五地涨租金了，只能以指导租金为标准。作为中国特色社会主义先行示范区和范例城市，国家对深圳高质量发展给予厚望。深圳给全国的示范，必然不是高房价、高租金，否则怎能叫高质量？

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总得来讲，深圳要全面告别“地产化”倾向，城市更新回归产业支撑、资产管理和服务实体的本源。未来，开发商要从地产销售、园区开发，转向地产自持、园区运营。更新计划批复以后，项目的专规要“设计好、定位准、批得过”，深入研究待引入产业的行业竞争格局、市场盈利模式、上下游生态链、产业转型前景，配套设施和服务诉求，争取做到你是地产界最懂产业的。

这是没有办法的办法。因为，简单复制也好、高周转盈利也好，甚至是“真地产、假产业”，这全部已是过去式。政策鼓励、存量盘活等，逼着大家都往产业地产走，导致竞争从蓝海走向红海的深处。因此，地产人就要做产业领域的专家，找到细分市场的切入机会，做细分市场领域的里手。至于其他方面，引入多方资本、产业人才，各取所长（有投资的、运营的、招商的）。

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1-2个这样的项目，就够开发商劳神费心几年了，能赚到细水长流的运营收益，就不错了，别指望快速周转套现了。当然，也有一些资源整合的机会，比如从7％提高到15％的辅助性公用设施，园区升级后容积率可以奖励等，都是为了激励工改回归实体，对冲工改工的成本。

另外，过去工改碎片化，工业区平均占地面积仅3.6公顷。未来，连片开发和空间整合的机会也有，碎片化的工改资源整合后，平均收益能提高。当然，这得有政府在法定图则、配套设施上同步跟进。最后，综合整治也不是没有盈利机会，因为整个报批的程序也在改善过程中。总之，做到2-3年浸淫产业，然后成为地产界的产业专家，这是趟过红海的第一步。