楼市进入“三部曲”,房价下跌或将来临,专家:计划跟不上变化

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  楼市进入“三部曲”,房价下跌或将来临,专家:计划跟不上变化

  在房地产行业中,面粉价格决定面包价格的定律似乎并不成立,简单来说房价之所以一路高涨,就是因为楼市一步步突破购房群体的预期,在本身疯狂买房的背景下,10%的房价增速依然有人接受,几乎人人都认为房价一直会上涨,作为供给端来说,购房群体如此的配合,房价上涨也是理所当然。回归至今,仍有不少人仍在坚持房价会上涨,其实这一点无可厚非,毕竟买房的人并不希望房子贬值,与此同时还在准备买房的人却希望房价大跌,从客观角度来看,政府希望房价趋近于平衡,这就是一直强调的长效机制,但任重而道远。

  

  现在我们来看看现阶段全国各地的土地市场情况:9月4日天津集中出让10宗地块,总成交达57.39亿元,同时上海宝山区挂牌2宗居用地,用途将为城中村改造项目,总起价达到44.2亿元;9月6日广州市增城朱村挂牌1宗居住用地,起价12.44亿元。

  给大家看这些数据目的只有2个:一是表面房地产行业是一个巨大的吸金池,所以货币政策或信贷政策对房地产走向极其重要,这也是为央行下调金融机构存款准备率0.5个百分点引起轩然大波的原因,这次央行预计全面降准释放资金约8000亿元,定向降准释放1000亿元;二是二线城市逐渐凸显领头羊作用,其中西安、杭州等地十分亮眼,在未来3年内,房地产市场的主要目标将会是二线城市或强三线城市。

  

  从以往房地产发展的路程来看,“三部曲”或成默认周期,3年为小周期,5年为大周期,市场急速增长,强力打击遏制,救市拨正。作为内行人来看,2017年-2019年循环为一个小周期,2019年也是新一轮调控周期,在买房难卖房更难的背景下,房价下跌或将来临,特别是本身较为冷淡的三线城市,至少这次金九银十的前期数据真的很不理想。

  

  据相关机构统计数据,随着市场进入调控,房地产盈利空间逐渐收窄,131家房企超四成净利下滑,再加上银监会的点名,信贷政策将更一步收紧,房企只会越来越难受。正如大多数专家所言,计划跟不上变化,此时房价的下跌会促进市场流通,加快资金回笼,对于小型企业来说,利反而大于弊,量越多亏损的也越多。

  

  针对以上房地产形势来看,对于刚需来说,利大于弊,至少通过央行一增一减操作之后房贷利率的压力骤减。从目前的形势来看,市场分化将会形成区域化管控,很符合因城施策的落地,而各级城市群也有相应的王牌,一线城市有租赁市场,二线城市有开发商的重度投资,反观三四线城市什么都没有,如果想有进一步的发展,必须借助本身存在的消费群体,所以房价波动将会是助推,在笔者看来,在未来15年城镇化的道路上,地段永远都是最优增值手段。

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