房价首次下跌,8月会成为2019年楼市拐点吗?

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  昨天上午,1- 8月份全国房地产开发投资和销售数据出炉。这份数据已经反映出当前楼市趋冷的苗头,一起来看一下。

  1、全国房地产开发投资增速继续下行

  

  1-8月份,同比增长10.5%,该数据自今年4月份达到顶峰后,已连续4个月下行,存在一定的周期性,每年基本都是一种高开低走的态势,这与房企一般把大部分指标压在上半年有关。

  但今年整体增速比去年稍高,去年1-8月份只有10.1%,今年比去年还高0.4个百分点,这跟去年银根偏紧,但2018年10月份和2019年1月份连续两次定向降准有较大关系。这两次释放流动性,给商业银行以刺激,他们加大了信贷投放,虽然名义上是“定向”,但我们分析各大银行财报发现,其中涉房地产贷款继续保持较高比例,其惯性效应一直持续到现在。今年6/7月份开启的本轮信贷调控反映到开发投资增速上,仍需一段时间,也就是说,未来该指标还将继续下跌。

  不过东部、中部、西部、东北四个地区有所分化,其中东部环比转跌,中部和西部增速有所加快,东北环比转跌。从绝得值来看,东部投资总额为44857亿,超过其他三个地区之和,东部环比转跌,导致整体投资增速继续下跌,这说明重点城市房地产调控,特别是信贷调控已逐渐收到效果。

  2、全国平均房价终于下跌,住宅价格上涨3块钱

  1-8月份,全国平均房价终于下跌,数据显示1-8月份全国商品房成交面积为101849万平方米,销售金额为95373亿元,平均房价为9364元/平米,而7月份全国平均房价为9367元/平米,环比下跌了3元/平米。

  在细分来看,住宅部分房价仍保持涨势,1-8月份住宅平均成交价为9319元/平米,环比上涨了4元/平米。其他办公楼和商业用房平均成交价格有所下跌。

  全国平均房价已连续上涨多月,8月份是首次下跌,虽然跌幅非常有限,但纵向对比之前多月的数据来看,房价已经进入滞胀期,即便是住宅,1-8月份涨幅也已经明显缩水,随着时间的推移,住宅成交价格有望迎来实质性下跌。

  3、开发商到位资金增速继续下行,单月到位资金继续减少

  

  房地产开发商到位资金增速已连续4个月下行,从增速同比来看,今年走势相比去年明显不同。从单月到位资金来看,6月份为年内最高值18277亿,7、8月份分别为

  从到位资金构成环比来看,房企自筹资金占比开始上升,国内贷款占比开始下降,1-7月份国内贷款占比15.41%,自筹资金占比31.09%,定金及预收款为34.05%。而1-8月份该三类资金占比分别为15.23%、31.69%、33.75%。这意味着房企融资的确已经遭遇到了困难,房企越来越依赖自有资金及通过促销回款来稳住现金流。

  

  从8月份整体数据来看,信贷收紧对市场已经形成明显压力,开发商这边促销的压力越来越大,实际上从8月份开始,多家房企已经开始抢跑金九银十,降价卖房子的情况越来越普遍。上周有29家房企公布了8月份的销售业绩,基本保持稳定增长,其中融创512.7亿元,摘得当月冠军,超过400亿的还有碧桂园(468.3亿)、恒大(478.2亿)、万科(441.3亿元)。而另一边,购房者也算配合,从8月份央行金融报告来看,单月住户部门中长期贷款增加4540亿元,环比多增加123亿元。

  从典型城市来看,8月份40城新房成交量仍然在下跌,开发商要想稳住节奏,加大推盘,加大打折促销力度会越来越普遍。

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