楼市穿上了“秋裤”!9月有三个消息,两部门“定调”,寒秋来了

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  短短一个月,楼市调控的“新招”一个接一个。

  先是合肥建立房价和地价联动机制,根据周边新房以及二手房销售均价,拟定宅地起拍价、最高限价。也就是说,地价非但没有顺势下跌,反而参考周边房价为基准,逆势上涨,房企拍地的热情自然大打折扣。

  随后,福州调降旧改项目“货币补偿”比重,这进一步确定了市场的猜测:棚改的货币化安置,已经成为过去式,不管是全国总量下降,还是热点城市告别货币补贴的方式,以后拆迁户想拿钱买房子,没那么容易了。

  此外,厦门房管局约谈主要开发商,那些房价涨幅较大或者对全市备案价格有较大影响的房源将限签,这个举措,与苏州、洛阳、大连已经采取的禁涨、限签、限售有“异曲同工”之妙,反映出各地加大调控力度的决心。

  这些招数都很“新颖”,仿佛在限购、限售、限贷等措施之外,又给楼市套上了厚厚的一层“秋裤”,让深秋季节的市场,多了点束缚,少了点风险。

  过去这些年,楼市体量膨胀的太快,正所谓“光脚不怕穿鞋的”,正因为市场小、房企少、购房者竞争小,才让楼市可以在没有任何束缚的情况下一路“狂奔”。

  然而,随着房地产年成交额达到15万亿元的水平,年均销售面积达到17亿平米的级别,再没有一整套的调控体系作为辅助,市场转冷,量价齐跌之时,“受凉”在所难免。

  拿9月份来说,有三个消息纷至沓来,影响深远。

  

  第一,土地市场快速退烧,连续四个月下滑。

  在今年4月份,部分一二线城市热点城市土地市场快速升温,土地市场竞争激烈,数十家房企参与、上百轮竞价、“地王”、溢价率超过100%的现象再现。

  但是,到了8月,全国70大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较7月下降4.38个百分点,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。

  很明显,无论是土拍金额、均价还是溢价率,从4月至今,土地市场已经连续4个月呈现下滑状态。

  第二,房企负债创出新高。

  最近一段时间,正是上市公司半年报披露的节点,因为绝大部分实力房企都已经上市,可以从财报数据中,看出它们的“成色”。

  房产研究机构克而瑞近日发布报告指出,统计了174家上市房企的财报,今年上半年房企的平均净负债率创新高,174家房企的加权净负债率约为91.37%,达到2015年以来的最高值,较年初上涨了4.39个百分点,其中59.9%的房企净负债率呈上涨形势。

  这两个数字着实有点高:174家房企,净负债率达到了91.37%。

  当然,开发商拿地-盖楼-回款的经营模式,决定了它们的负债率必然居高不下,与其他行业肯定不能同日而语。但是,负债不断攀升,甚至创出了历史记录,依然值得我们重视。

  这只能说明一个问题:房企借钱、回款、融资的速度,已经跟不上扩张、卖房、拿地的步伐了。

  第三,央行再次发声。

  央行对于房地产市场的态度,可以说决定了未来楼市资金面走向。

  在8月下旬,LPR机制落地后,央行副行长就专门表态:房贷利率不会下降。

  到了8月末,央行发布了房贷利率参考LPR浮动的公告,更是直接规定:自10月8日起,首套房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上lPR为4.85%);二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按最新5年期lPR为5.45%)。

  9月初,央行又宣布,为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

  注意这次的表态:“支持实体经济”、“降低社会融资成本”,房地产算不算?当然不算!

  我们可以参考今年以来央行降准后,房地产市场的表现如何。今年以来,共实施过两轮。

  第一轮是在1月,分别于1月15日和25日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,属于全面降准。

  第二轮分在5、6、7月三次实施到位,对聚焦当地、服务县域的中小银行,实行较低的优惠存款准备金率,释放长期资金约2800亿元,属于定向降准。

  可以明显看出,这两次降准,只有第一次的时候助推了楼市出现“小阳春”,但是第二次降准,非但没有提振投机情绪,反之,房地产的资金面甚至出现了紧缩。

  一个是央行,另一个是住建部,两个部门都在9月份,为以后的楼市定下了“基调”。

  住建部在最近一段时间连连出手,先是表示将加快推动住房保障,明确住房保障设计和基本框架,为规范保障房准入使用和退出提供依据。

  随后,又发布了实现“房屋交易合同网签备案全覆盖”的通知,系统多部门联网,在第二次房产普查、房产税落地预期的前提下, 其中意味不言自明,投机客未来的生存空间或将进一步压缩。

  综上所述,楼市的“寒秋”是不是已经来了?

  笔者认为,“寒秋”的可能性虽然很大,但是,在一层又一层的调控措施包围下,会使本来投机情绪旺盛的市场,回归到理性氛围,不亚于给房地产穿上了一条御寒的“秋裤”。

  虽然表面看起来有点“臃肿”,不太美观,却能够让购房者、房企在内的市场主体“放宽心”:楼市,不会大起大落,不会有断供,也不会有地王。只会像白开水一样,平淡,甚至有点无趣的运行下去。

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